民生改善是
房地产发展的根本宗旨上海两会中人大代表、政协委员建言撷英
2021年1月下旬，上海市第十五届人大五次会议和上海市政协第十三届四次会议相继开幕。市人大代表、政协委员立足上海未来发展大局，为上海开启新征程再创新奇迹建言献策，凝聚共识汇聚力量。上海房地产业发展依然是代表、委员关注的热点之一，他们的建言献策聚焦于房地产业民生改善的根本宗旨。
一、房地产业发展要持续增进民生福祉
上海市长龚正在政府工作报告中描绘了2021年上海房地产业发展蓝图：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。深化城市更新，发挥城市更新中心平台作用，完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进"城中村"改造。优化住房保障体系，加快租赁房建设，形成供应5.3万套，持续改善市民居住条件。高标准建设"美丽家园"，完成32个乡村振兴示范村建设，打造乡村振兴示范片区，推进1.27万户农民相对集中居住。完成既有多层住宅加装电梯1000台，新建4000个公共停车泊位，完成100公里架空线入地及合杆整治，新增早餐示范点200家，新建综合为老服务中心50家、助餐场所200个、养老床位5000张，还要完成认知障碍照护床位改造2000张，完成居家环境适老化改造5000户。
龚正表示，上海要继续坚持在发展中保障和改善民生，有效扩大多领域、多层次公共服务供给，在幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶上取得新进展。
对此，市人大代表、政协委员认为，市委、市政府对民生问题极为重视，2020年坚持尽力而为、量力而行，民生福祉将持续改善。但有些突出的民生难题，不是一朝一夕就能全部解决的，只有以钉钉子精神绵绵用力、久久为功，才能兑现对人民众的承诺。上海房地产业必须深入践行"人民城市人民建，人民城市为人民"重要理念，把人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民，持续增进民生福祉，聚焦民心工程和民生实事，努力解决众"急难愁盼"问题，在改善人民生活品质上实现更大作为。
二上海旧改将在“十四五”期间取得重大突破
市十五届人大五次会议审查了《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要（草案）》（以下简称《纲要（草案）》）。《纲要（草案）》明确：本届党委政府任期内要全面完成约110万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造任务。到2025年，全面完成约20万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造任务。蓝图有了，目标明确，路径也十分清晰：加强旧区改造土地收储和开发建设联动，引导规划提前介入，形成滚动开发建设机制。明确历史风貌保护甄别标准，加强对风貌保护资源多途径活化利用。抓紧探索零星旧里改造的方法和途径，建立市区联动、统筹平衡
改造机制。代表、委员都表示，在市区两级政府的精心部署和努力实施下，被称为"天下第一难"的旧改，将在上海"十四五"期间取得重大突破。
市人大代表、黄浦区区长沈山州说：黄浦区的旧改地块同保留、保护的风貌区域高度叠合的特征是全市最凸出的，这些风貌区内的老建筑是这座城市宝贵的历史文化财富。如何妥善处理"文化保护、民生保障、功能提升"三者关系，是黄浦区推进旧改的重要命题。我们要大刀阔斧
60March 2021
上矗龙他
征收、用心用力保护、精雕细琢规划。一是前瞻规划布局，聚焦区域形态、风貌肌理、功能结构、公共配套等多个方面，深化研究，推进空间规划布局。二是精细实施保护，尊重和善待老建筑，更好地为城市保留历史、文化记忆。三是对征收地块的居民要妥善安置，对原地改造地块的居民要明显提升其居住水平。
全国人大代表、黄浦区委书记杲云说：2021年，黄浦区将继续聚焦"政企合作、毛地项目、区级投资"三种实施路径的18个项目，重点推进北京路两侧、新天地周边旧改，2022年集中力量攻坚老城厢区域旧改。要用更大的力度、更新的思路与更实的举措，全力以赴，破解难题，推动高效实施，让还住在二级以下旧里的居民尽快告别手拎马桶，过上舒心的日子。
三、为“新上海人”增加租赁房供应
在两会上，多位政协委员提到，由于信息不通畅、资源分割等原因，导致大量急需公租房的人员不到合适房源，同时又存在大批房源空置的现象，不断增长的住房需求和有限供给之间存在巨大缺口。所以实现"住有所居"，既要增加租赁房供应，又要盘活供应存量。
市政协委员、市政府参事沈志刚2020年调研了20余家先进制造业、现代服务业领域的企业，发现不管是外资企业、合资企业或是民营企业，均反馈"招工难、用工贵、留人难全国政协委员、春秋航空董事长王煜指出，租赁房存在明显的冷热不均现象。市区公租房稀缺，大家"抢破头"，郊区公租房却无人问津。闵行马桥镇、浦东航头镇等地有大量空置房，但在张江地区，现有公租房约5000余套，排队申请居住的人超过2万，申请一间公租房往往要等两年以上。
市政协委员、市委巡视组组长钮晓鸣建议，建立全市公租房房源开放平台，列入"一网通办"，首先将政府出资建设的各类人才公寓、公租房等信息入网公开，将包括房源情况、租赁价格、周边服务及物业管理等信息纳入"一网通办"统筹管理，方便使用者申请受理，实现资源共享。
市政协委员、万科集团高级副总裁张海认为，城市新兴商务区商住配比失衡、职住分离的问题尚未得到妥善的解决。以虹桥商务区核心区为例，由于核心区内商办用地与居住用地的比例严重不均，根据大数据技术对人热力分布分析，商务区内日间工作人口约25万人，夜间居住人口仅3万人，导致园区
出现’潮汐’现象，给城市交通运行带来压力，也限制了园区商业配套成熟度和品质的提升。他建议房地产市场在以供给侧结构性改革为主线的同时，要关注需求侧的反馈，建立定期复盘机制，以保证有效供给反哺有效需求。
上海户籍人口出生率低于全国平均水平的现象，引起了市人大代表、上海电气集团股份有限公司中央研究院副院长曾乐才的担忧。他认为：人口出生率低与结婚意愿低、生育意愿低有直接关系。对不少青年尤其是"新上海人"而言，解决住房问题仍是头等大事。因此，上海市区建设租赁住房和保障住房应该配合招才引智的相关政策，为"新上海人"排忧解难。应进一步扩大公租房社区建设，结合现有的公租房政策，简化流程，缩短排队周期，设立租赁积分制度，针对将有孩、有多孩家庭给予积分优惠，同时 对单职工有孩家庭及二孩家庭给予一定幅度的租金减免，后续根据其儿童就学情况及实际需要延长合同租期，保证稳定就学。
四、规范农村房屋租赁市场
近来农村房屋租赁市场日趋火热，将空置房屋出租已成为农村私有房屋出租人获取收入的有效途径。农村房屋有价格便宜、租赁时间灵活的优势，深受外来务工人员的青睐。有的代表、委员指出：本市大量农村租赁房屋通过简易装潢后再转租出去，"二房东"从中牟利，真正给农民带来的实惠很少，也导致租赁市场混乱。部分农村房屋租户私拉电线超负荷用电，违规安装电表、水表，个别租户存在超
额使用液化气钢瓶等现象。出租房屋往往不配备消防器材，消防通道也不符相关要求，安全隐患极大。
市人大代表、上海电气集团股份有限公司首席法务官童丽萍建议：加快制定上海市农村房屋租赁管理办法或条例，对农村房屋的出租间数、人均居住面积的限定和认定提供政策支持。在市场多主体参与农村房屋规范化租赁的同时，房管、公安、建管委、市场监督等政府部门要完善市场的准入标准，对房源现状、出租频次要整体把控，对农村房屋租赁行业进行规范，允许具有资质的代理经租公司规范收购、出租农村闲置宅基房，同时相关职能部门要加强对农村"二房东"的执法力度，切实保障农民的合法权益。公安部门要重视对居住人员的信息采集，在暂住人口比较集中的地方派驻治安信息员，成立外来人口服务站窗口，全面收集信息并及时更新。对拥有居住证的、在农村房屋内租的租户进行居住证注销，只保留居住信息。
房管部门可建立农村房屋租赁管理中心，对辖区内出租户较多的村民家进行重点管理。
五、老房加装电梯应转向常态化管理
在两会上，对老房加装电梯过程中面临的从征询意见、筹措资金到维修保养等多方面的难题，代表、委员纷纷献
March202161
计献策。
市人大代表、浦东新区人民调解协会会长孙晔说：以每台电梯70万元为基价，政府财政补贴为40%，每台最高为28万元，居民需自筹42万元。如何自筹资金？政府应出台不同楼层出资比例的行政指导意见，并尽快构建加装电梯后底层业主房屋损益的评估机制。
市人大代表、上海新长宁集团仙霞物业有限公司原党支部书记张金秀建议引入新模式，即由加装电梯的项目公司"代资"建设电梯，居民不出建设费，只付使用费，同时给予项目公司巧年的特许经营权，各利益相关主体均能实现共赢。这将有助于减少小区住户的一次性大额支出，同时有利于"成规模改造"市场化案例的涌现。
电梯加装后的运营及维修保养难问题，也是代表、委员们关心的重点。市人大代表吴坚说：政府补贴只解决前期安装电梯的启动问题，未对加装电梯之后怎么运行维护和大修加以规划，造成大部分加装电梯的项目未设置专项电梯运维资金，后续安全运行费用和大修资金缺乏保障，加装电梯后难以落实应急通话、远程设施、视频监控等安全装置装备的安装，带来后续电梯使用的安全隐患。
市政协委员韩曙建议：尽快制定并实施老旧小区加装电梯后续管理办法。老旧小区安装电梯后，应该从安装转向常态化管理，目前对后续管理尚未有指导性的意见，矛盾与问题层出不穷，维护管理中的薄弱环节已经显现。电梯从维护到维修，都需要大量的支出，因此在管理办法中应该明确市与区级财
杭州人才房申请条件政每年对老旧小区电梯维修与保养的补贴标准，市财政每年安排的转移支付中，可再适当追加—些政府补助资金。
市人大代表王斌提出：上海应出台加装电梯合格名录，并给出一定的指导价，每年对合格名录进行评价和更新.淘汰不合格产品并追责。电梯安装过程中应由监理进行监管，电梯的加装应有物业服务企业的参与，一方面便于安装过程中施工场地的协调，另一方面便于安装完成后的移交，同时物业服务企业应收取一定的费用。
市人大代表孙静表示：为电梯投保不失为一种好的办法。例如杭州市拱墅区首创的电梯"养老"保险就是一种新颖有效的方式。该险种将加装电梯日常维护、部件维修更换、整梯置换、检验费用和人身财产损失的赔付一揽子包含在内，基本涵盖电梯后续运行可能涉及的所有问题。由保险公司把控风险，在事前预防、事中管控和事后赔付上充分运行风险管控机制，聘请专业技术团队监督维保质量，安装电梯智慧监管装置，实时监控电梯运行状况，保障电梯整个生命周期的使用安全。由于保险公司是风险的最终承受者，电梯的安全运行不仅是业主的追求，也是保险公司利益的保证。
六、提升直管公房管理服务水平
在两会上，致公党上海市委提交了一份书面发言，建言提升本市直管公房管理服务水平。致公党上海市委通过调研发现，目前上海的一些直管公房在修缮管理、资金使用、产业管理、物业服务等方面，
出现了一些新情况和新问题，一些矛盾问题众反映强烈。直管公房大部分建于上世纪四五十年代，部分已经超出或接近使用年限，配套设施落后、卫生条件脏乱差，但很多房屋被列为文保单位，面临着保护文化和改善环境的"双重任务"。对此，致公党上海市委建议，在保持目前的"授权经营、委托管理"模式的前提下，进一步完善现行直管公房管理体制：一是强化市级统筹，加强市房管局的指导和监督；二是坚持以区为主，加强区房管局对直管公房的行政监管；三是注重绩效考核，完善房地集团的物业管理监督机制。
致公党上海市委认为：要加快直管公房管理和维修人才队伍培养，提升业务能力。同时，深化业务应用与数据融合，提升公房管理信息化建设水平。一是实现基础资料信息化；二是实现公房业务审批备案管理信息化；三是尽快建立基础数据完整、网络全覆盖、全市统一的集中式公房管理系统；四是实现公房信息系统和其他部门管理信息系统数据共享。探索实施公房资产动态管理信息化，运用会计核算的方法，通过信息化手段实现公房资产动态监管。
七、城市更新立法中应当确立公众参与制度
市人大代表孙军说：上海要坚持"人民城市人民建，人民城市为人民"的发展理念，努力把共建共治共享贯穿于城市更新的全过程。城市更新与公众利益密切相关，需要鼓励公众积极参与，充分听取民意、顺应民情、集中民智，但现有立法和规范性文件对公众参与仅作原则性的规定，导致公众参与机
制不够完善，参与过程不够全面，参与的途径和方式不够丰富，渠道不够畅通，参与的成果没有被充分运用。在城市更新相关立法中应当确立公众参与制度，制定操作性强的规定。完善需求收集、意见反馈、监督评估和多元参与等机制，途径和方式上要形式多样，因人而异。借助大数据、人工智能等科技手段，疏通参与渠道，对意见建议进行收集、整理和分析，形成成果并加以运用，为科学决策提供重要依据」
（整理：叶芮仁）
62March 2021