河南焦作市人文旅游景区建设项目
可行性研究报告
项目建设单位：焦作市XX实业有限公司
报告编制单位：郑州文海企业管理咨询有限公司
报告编制日期：二〇一五年十月
第一章  总论
第一节  项目概况
1．项目名称：河南省焦作市人文旅游景区建设项目
2.项目建设地点：河南省焦作市
3．项目承办单位：河南省焦作市某某实业有限公司
4.项目总投资额
人文旅游景区建设项目计划投资1.2亿元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教彩浓的旅游特,将景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区.
表1 资金来源表
资金来源
资金（万元）
用途
自有资金
土地费用及部分基建工程费用
对外融资
生产基地建设，企业规模化运作和推广和流动资金需求
合计
5.项目建设内容：
本项目选址在河南省焦作市某某地，占地13986000平方米，建筑面积38700平方米，建筑结构砖混，木结构，钢结构。其中办公用房建筑面积4000平方米。建设成集文化旅游、自
然景观旅游、休闲度假旅游为一体。
6．项目建设周期
  河南省焦作市人文旅游景区建设项目按规划建设期为5年，从2016年到2021年。
第二节  可行性研究报告的依据
写给老师的贺卡应该写什么旅游项目申报可行性研究报告，旅游可行性报告，是给发改委立项或申报其它政府主管部门审批的重要依据文件。主要编制依据：
国家发改委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》；
项目建设单位委托郑州文海企业管理咨询有限公司编制报告的委托合同。
《旅游景区质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775－2003） 国家旅游局 [2004-10-28]；
《旅游饭店星级的划分与评定》（LB/T 14308－2003） 国家旅游局 [2003-07-03]；
《旅游规划通则》（GB/T18971－2003） 国家旅游局 [2003-02-24]；
《风景名胜区规划规范》(GB 50298-1999) 国家建设部 [2000-01-01]；
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）国家旅游局 [2003-02-24]。
《中华人民共和国水法》 第九届全国人大常委会 [2002-08-29]；
《中华人民共和国防洪法》 第八届全国人大常委会 [1997-08-29]；
《中华人民共和国河道管理条例》 tablo姜惠贞国务院第七次会议 [2006-06-10-修订]；
项目可行性研究报告的具体内容有：
    1.项目建设的必要性
    2.建设条件和规模
    3.市场预测
    4.生产技术方案
    5.公用工程及生态、环保卫生、防疫
    6.生产组织，劳动定员，技术培训
    7.投资估算及资金筹措
8.财务效益分析
第三节  主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表。
项目主要技术经济指标表
杨乐乐整容前后照片
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
2
销售收入
万元
3
总成本
万元
3.1
可变成本
万元
3.2
固定成本
万元
4
经营成本
万元
5
利税总额
万元
5.1
营业税金及附加
万元
5.2
利润总额
万元
赵薇学郎朗弹钢琴5.3
营业税
万元
6
财务内部收益率
%
税后
7
财务净现值
万元
税后
8
税后投资回收期
年
含建设期
9
财务内部收益率
%
税前
10
财务净现值
万元
税前
11
总投资收益率
%
12
投资利税率
%
13
项目资本金净利润率
%
14
盈亏平衡点
%
第二章 项目的建设背景
随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国加入WTO已十几年，全球经济一体化必将形成，既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障。
  同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2014]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展.我省也根据本省实际情况,将自
己拥有的巨大旅游资源作为重点开发领域,使旅游产业成为河南省新的支柱产业,将河南发展成为旅游强省.
第三章 经济效益分析.
  本项目建设，经济收入主要在门票、餐饮以及其它商业性质的收入。住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入将会随着项目的成熟而不断增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:
  1,门票收入.
  景区投资建成后，日平均游客量可达3500人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入3500×20×汪峰 葛荟婕00000(万元).
  营业费用:
  工资及福利:50万元；门票印刷费:4.38万元；折旧费:165万元 广告费:40万元；维护费:5万元 其他:0.2万元 合计0000万元
  2,住宿收入.
  通过实际市场调查,愿在某**旅游开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆.
  3.餐饮
  预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.
  营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)
  毛利:700.8×40%=280.3(万元)
  营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
  营业费用:
  工资及福利:9.12万元
  物料消耗:38.7万元
  水电费:2万元
  燃料费:38万元
  邮电,通讯费:0.8万元
  洗涤费:6万元
  运杂费:2万元
  折旧费:0.5万元
  低值易耗品:67万元
  合计:167.1万元
  4.休闲茶室收入.
  通过市场分析，有10%的游客将在茶园消费，每人消费20元,毛利在80%以上。
  5.停车场停车,洗车服务收入
  预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.
  营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)
  毛利:700.8×40%=280.3(差异化战略万元)
  营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
  营业费用:
  工资及福利:5万元
  水电费:3万元
  物料消耗:2万元
  低值易耗品:0.2万元
  合计:10.2万元
 6.商品销售收入.
  根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.
  营业收入:800×50%×20×365=292(万元)
  毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)
  营业成本:292-87.6=204.4(万元)
  营业费用:
  工资及福利:2万元
  水电费:0.2万元
  运杂费:2万元
  折旧费:0.25万元
  损失:3万元
合计:7.45万元
……
经过研究与分析得知，投资效果总结:
  ①原始投资年均投资报酬率:
  (361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%
  ②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款2400.00万元,本年即归还贷款本息.
  ③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年
 
第四章 旅游行业市场分析
国家旅游局1999年将旅游产品分为五种类型：观光旅游产品（自然风光、名胜古迹、城市风光等），度假旅游产品（海滨、山地、温泉、乡村、野营等），专项旅游产品（文化、商务、体育健身、业务等），生态旅游产品和旅游安全用品。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出：将旅游业培育成为我国国民经济的战略性支柱产业和人民众更加满意的现代服务业，这旅游全行业共同的战略目标和任务。
在政策的支持下，旅游业取得了飞速的发展。根据国家统计局数据，2009年至2013年，中国旅游业总收入从12900亿元增长至28500亿元，年复合增长率21.92%。国家旅游局副局长吴文学指出2013年中国实现旅游总收入2.95万亿元，同比增长14%。而随着收入水平的提高，我们有理由预测中国旅游业市场规模仍然会持续扩大。
   图表3：中国旅游业总收入变化
   2008年至2013年，中国在线旅游市场交易规模从486.4亿元，增长至2181.2亿元，年平均增速维持在25%以上。但相比于中国旅游市场庞大的市场规模，在线旅游市场的渗透率2013年只有7.65%。
第五章 组织机构与人力资源配置
1、组织机构
企业实行总经理负责制，建立健全各种管理制度，严格按照制度进行2、组织运营管理。
3、人力资源配置
⑴ 工作制度
本园区全年营业，具体工作人员作息制度按国家有关部门劳保规定执行。
⑵ 劳动定员
该项目劳动定员1500人，其中服务人员500人，销售及技术人员340人，管理人员160人。
⑶ 员工来源
管理人员由组成项目法人的公司委任，人员等直接向社会公开招聘。
第六章 项目的风险及控制
1、风险隐患
从社会方面来讲，将影响到当地政府的日常正常工作，需采取相应的处理措施来处理相关事务和化解各类矛盾；除直接相关方的正常工作受到影响时，当地其他居民的正常生产和
生活也在一定程度上受到影响。
从工程本身来讲，施工单位的施工进度将受到直接影响；建设单位的工程总体进度计划受到影响；各方经济利益受到直接影响等。
工程过程中与居民没有充分沟通和交流时，容易发生不必要的误会和误解，使众支持工程建设变为阻碍工程建设的情况。
工程建设单位与现有基础设施所有者沟通不及时，问题得不到解决等，将影响到工程前期工作的正常进行和与当地居民的关系。
对可能影响区内众通行和交通缺乏问题，与受影响众沟通，问题解决不及时，将引发众和工程管理单位的矛盾，从而导致信访稳定问题。
居民利益诉求渠道不畅通，容易使小矛盾累积而转化成较大矛盾，一旦矛盾爆发，将直接影响各方利益。
社会治安问题，发生与工程有关的社会治安问题时，当地居民、施工单位或建设单位在人
员、经济、社会影响等各方面均受到影响或遭受损失，直接影响工程建设和居民的生产生活。
2、风险控制
对上述风险隐患不及时化解处置，有可能造成恶性事件，但通过与政府有关部门、当地居民及时交流信息，将有可能影响社会稳定和事关众利益的问题尽可能圆满解决，前期各项工作积极稳妥地推进，尤其是认真做好居民个人实物的补偿和解决好工程建设与居民切身的利益问题，注重及时发现和观察细微矛盾的出现，及时制定应对和采取相应措施加以解决，矛盾的积累和集中暴发是可以控制的。同时在地方政府的领导下，根据有关规定和要求，组建专门机构，并配备相应人员，处理相关事务，切实做好维护社会稳定，使工程建设真正起到带动地方经济，造福一方百姓之作用。