签订房屋买卖合同注意事项
签订房屋买卖合同注意事项有哪些呢？怎样才能在签订房屋买卖合同时维护⾃⼰的合法权益呢？店铺⼩编将在下⽂中为⼤家⼀⼀介绍，欢迎您的浏览！
签订房屋买卖合同注意事项
⼀、买卖⾝份莫简单
即买房⼈的确定、卖房⼈的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他⼈名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房⼈应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，经营范围中有⽆房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售⾏为违法，这样的房产买不得。
⼆、售楼⼴告多睁眼
很多购房诉讼是因⼴告宣传⽽起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使⽤溢美之词已形成⼀股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极⼒进⾏包装，⽽直接⾯对购房客户的售楼⼩更是利⽤楼宇沙盘模型⼤做⽂章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商⽆微不⾄的⼈⽂关怀。实际上，⼀旦购房者拿到钥匙踏进⾃⼰的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚
远，于是产⽣⼀系列纠纷，在⽆法协商⼀致的情况下，只好诉⾄法院讨说法。
为了避免不必要的⿇烦，购房⼈最好在签订合同时，要求开发商将⼴告承诺的内容写⼊双⽅协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的⼀部分，以此约束开发商实现⼴告内容。
三、五证审查须从严
⽬前在商品房的销售过程中，开发商⼀般不主动出⽰“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的⼀部分在销售时明⽰。不出⽰“五证”原件的原因很多，有的是⼯作态度及责任⼼问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利⽤复印件做假，如将某项⽬⼀期说成⼆期等。
对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担⼀定的违约责任。
五证是指《国有⼟地使⽤证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程开⼯许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。
正式的《国有⼟地使⽤证》盖有⼈民政府公章、房屋⼟地⾏政主管部门公章、有偿⼟地使⽤证专⽤章，证上⼟地使⽤者应与开发商名称完全⼀致，注意有⽆⼟地使⽤权抵押记录。《临时国有⼟地使⽤
证》只能⽤于办理预售许可证和开⼯证，不代表已取得最终⼟地使⽤权。⼀般是开发商先期缴了⼀部分地价款，如后期款项不能⾜额交付，就拿不到《国有⼟地使⽤证》，这是购房者办理产权证的⼀个重⼤隐患。
规划局的《建设⼯程规划许可证》是有关建设⼯程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后⽅可申请开⼯⼿续。
根据房管局的《建设⽤地规划许可证》，看开发商所使⽤的⼟地⽤途、位置和界限是否与建设⽤地规划许可证相⼀致。
签合同注意事项建委的《建设⼯程开⼯许可证》是⼯程可开⼯的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出⽰该证。如是现房，应查看建委发放的《建设⼯程竣⼯备案表》。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房⼦是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了⼤产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
2003年6⽉1⽇起施⾏的最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条规定：出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。
四、样板房中少浮想
在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置⾝于⾃⼰将来的房⼦中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房⼊住后，发现房屋和样板房有不⼩差距。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否⼀致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房⼀致。但很明显，购房⼈是需承担⼀定的举证责
任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放⼈对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房⼀致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发⽣变化，建议购房⼈将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。
五、认购书前要盘算
在⽬前商品房交易过程中，许多开发商在与购房⼈签订正式商品房买卖合同前，要求购房⼈签订认购书，交纳认购款。这⾥说明⼀点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易
签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个项⽬的房⼦，担⼼错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：
⾸先，根据2003年6⽉1⽇起施⾏的最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事⼈名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定⽅式及总价款、付款⽅式、付款时间；交付使⽤条件及⽇期等条款)，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
其次，⽆论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效⼒均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本⾝内容等来确定。
再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定⾦”还是“订⾦”，⼆者法律后果是不同。
六、合同条款多把关
在签订商品房买卖合同时，因为买卖双⽅在专业知识上信息不对称，有时买⽅并⾮出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履⾏中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产
专业律师以及房地产开发主管部门进⾏咨询。
就合同主要条款说明如下：
(1)关于房屋⾯积⽅⾯的条款。
商品房以建筑⾯积计算房款，建筑⾯积由套内建筑⾯积与分摊的共有⾯积两部分成。应在合同中约定套内建筑⾯积和分摊的共有⾯积多少，并约定建筑⾯积不变⽽套内建筑⾯积发⽣误差以及建筑⾯积与套内建筑⾯积均发⽣误差的处理⽅式。
⽬前交付房屋时，往往建筑⾯积增⼤，且不超过3%，但套内建筑⾯积减少，公摊⾯积增⼤。为避免此种对买房⼈不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑⾯积不得减少多少，公摊⾯积不得增⼤多少等等，⽐如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费⽤，不退房如何承担违约责任等。
另⼀种按套内建筑⾯积计算房款，套内建筑⾯积与合同约定不符时，⼀般按照最⾼院司法解释确⽴的⼀般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应⽐较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费⽤。在付款⽅式条款中，应明确、详细规定付款⽅式，如缴纳定⾦的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买⽅在合同⽣效的⼏天之内向⾦融机构申请贷款，如果不能通过的话，买⽅可以取消合同，全数取回定⾦。建议买⽅⽆论有⽆贷款的必要，最好争取加⼊此条款，达到留给⾃⼰⼀个冷静期的效果。
(3)关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时⼀定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫⽣间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；⽔、电、⽓、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双⽅合同中表述为“⼤理⽯地⾯、花岗⽯外墙与进⼝洁具、厨具”，⽽实际⼊住时业主发现，⼤理⽯地⾯材料实为⼈造⼤理⽯，⽽进⼝洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使⽤⼈造⼤理⽯没有违约，因为当初在签合同时并未讲明⼀定要天然⼤理⽯。⽽进⼝洁具是合资⼚⽣产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使⽤这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较⼤。对这种装修条款约定不明确，双⽅解释条款意见不⼀的情形，对格式条款按《民法典》（2021.1.
1⽣效）有关规定以不利于合同提供⽅即开发商的解释为准。
有些购房⼈认为，商品房竣⼯后已经过政府主管部门组织的竣⼯验收，验收合格后才允许交付使⽤，因此商品房不应当出现质量问题。⽽且还有《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并⾮如此。
商品房竣⼯验收是以抽查的⽅式进⾏验收，因⽽不能保证每⼀套商品房的质量都合格，⽽且竣⼯验收的质量标准和购房⼈所希望的质量要求也可能有差距。⾄于《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地⾯、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫⽣间防⽔情况，表⾯裂缝等进⾏必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款。
这是购房⼈在签合同时容易忽略的内容，要注意防⽌物业管理公司变更物业费。
⾃2001年6⽉1⽇起施⾏的《商品房销售管理办法》第⼗三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受⼈应当在订⽴商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订⽴有关物业管理的协议。”
但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订⽴商品房买卖合同时与买受⼈签订有关物业管理协议。对此，买受⼈应该据理⼒争，防⽌交房时物业公司变更物业费。
(5)关于履⾏合同的期限和⽅法的条款。
应写明房屋交付的⽇期，房屋价⾦的交付⽇期、⾦额和⽅法。例如交付房价款，是⼀次付清，还是分期付清。
(6)关于产权登记的条款。
由双⽅依规定的⽇期会同办理，或委托代理⼈办理。在办理产权过户⼿续时，卖⽅应出具申请房屋产权移转给买受⼈的书⾯报告，以及缴纳的税单。
按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60⽇。但是，实际签约时，出卖⼈往往将此期限延长，通常有90⽇、180⽇等等。买房⼈应⼒争在合同中，将出卖⼈为买受⼈办理产权证的期限约定为60⽇，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项⽬的⼟地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受⼈采⽤公积⾦贷款和取得房产证有很⼤影响。
(7)关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的⼀切捐税、费⽤，应按法律规定，各⾃承担，并明确载
⼊合同。
(8)关于违约责任的条款。
包括出卖⼈逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履⾏交付房屋应负的责任；买受⼈逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款⼀般都有“销售⽅遇不可抗⼒导⾄逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法典》（2021.1.1⽣效）第⼀百⼋⼗条规定，“不可抗⼒”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、⽕灾、战争等。但售房⽅不能把发展商⾃⼰的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项⽬设计不周密修改⽅案等因素归之为不可抗⼒，同时也不能把应该预计到⽽没有预计到的季节影响、上级⾏为、政府⾏为等因素归之为不可抗⼒，从⽽免除⾃⼰理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗⼒”在合同中是如何界定的。
现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任⼀般约定为每迟延⼀⽇承担全部房款万分之⼆或三的违约⾦。这个违约⾦的⽐例偏低，与⽀付房款的银⾏贷款利息相当，违约⾦的惩罚性体现不够，买房者应争取提⾼该⽐例，可以考虑在千分之0.5⾄1之间。
(9)关于不可抗拒⼒。
签订合同时，注意“不可抗⼒”在合同中是如何界定的。
“不可抗⼒”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指⾃然灾害，不包括政府⾏为或社会异常事件)。任何⼀⽅不得就此做扩⼤解释，否则，该解释不具有约束⼒。并应约定⼀个告知期限。
出卖⼈有时提出以下免责条款，买受⼈最好不要同意：⾮出卖⼈原因，有关部门延迟发出有关批准⽂件的；施⼯中遇到异常恶劣天⽓、重⼤技术问题不能及时解决的。
七、补充协议别嫌烦
《商品房买卖合同》补充协议内容⼀般包括付款⽅式、房屋平⾯图、公共⾯积与公⽤房屋分摊⾯积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时⼀定不要局限于格式条款的内容，对有损于⾃⼰利益的条款要与卖⽅协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。
买受⼈在签订合同时⼀定要将⾃⼰与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在⽇后发⽣争议的情况下，有据可寻，最⼤限度地维护当事⼈的合法权益。买受⼈尽可能要求开发商提供电⽓、供⽔、供暖以及其他线路和装修的平⾯图。这既是购房⼈的⼀个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平⾯图作为合同的附件⼀，是当事⼈意思⼀致的表⽰，也是⽇后发⽣争议的解决依据。
避免商住混⽤引发纠纷。随着商品房的交付使⽤，因商住混⽤产⽣纠纷的现象时有发⽣，可在合同中约定出卖⼈保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业⽤房出卖，否则承担违约责任。
从市场的⾓度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖⽅市场，卖⽅就会利⽤市场的优势，在履⾏合同的过程中不做出太多让步。⾄于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖⽅宁死也不肯让步。从司法的⾓度看，房地产市场刚刚形成并⾼速发展，⽴法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且⼜⽆经验及先例可循，导致⽴法和管理相对于房地产业的快速发展来说⽐较滞后；在⼏种因素的综合作⽤下，短期内买⽅与卖⽅是⽆法抗衡的，⽆法达到权利义务趋向于真实⼀致。那么在这种买⽅明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最⼤可能为⾃⼰争得⼀些应属于⾃⼰的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？
买⽅聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进⾏协商、谈判的时候，买⽅要与⾃⼰的律师站在⼀个⽴场，要表⽰出对律师的⾼度信任，这样才有利于争取到最⼤的合同合法权益，最⼤程度减少合同内容不利于买⽅甚⾄对买⽅不公的结果。在开发商表⽰不签就算了的情况下，即使你很想买这个房⼦，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是⼀蹴⽽就的，要有各⾃争取的过程。
总之，购房⼈在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询专业⼈⼠，这样才能签订⼀份权利、义务对等的商品房买卖合同。
⼋、签字盖章祝圆满
坚持卖⽅先盖章，买⽅后签字，不在合同上留空⽩。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个⼈买主过页签字。
签订商品房买卖合同应该是双⽅对合同的条款达成⼀致意见并以书⾯形式表达后同时签字盖章，然后合同才能⽣效。但实际上⼀些开发商要求买⽅先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，⽐如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并⽆权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那⾥去盖章；还有的是开发商的公章归某个⼈掌管，为了提⾼开发商⾃⼰的效率或⾃⼰⽅便或者其它的原因，开发商⼀般在凑⾜了⼏份买⽅已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。
卖⽅盖章和买⽅签字的时间差，对于诚信的开发商来说⽆需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买⽅就不得不防了，⽐如开发商利⽤这个时间差，将⼀式四份的合同修改，在空⽩处增加对⾃⼰有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买⽅已签字了，⾸付款⼤都交了，这会使买⽅处于⼀个不利的地位。
为了防⽌这种概率虽⼩但对买⽅杀伤⼒却极强的细节，建议买⽅事先将合同的空⽩处划掉，并将已选择的条款⽤汉字在合同的空⽩处表述出来，以防被改动。
最好坚持双⽅同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买⽅的⼀种尊重，对合同严肃性的尊重。
有问题需要沟通解决，要是对于其中内容有不太清楚也希望进⼀步了解，建议您及时寻求店铺在线律师的的帮助。