第01讲房地产经纪服务合同签订
第一节房地产经纪服务合同概述
一、房地产经纪服务合同的含义和作用
（一）房地产经纪服务合同的含义
（二）房地产经纪服务合同的作用
签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。
一是，确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。委托关系建立后，房地产经纪机构和委托人的行为就受到《合同法》、《民法通则》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的约束。
二是，明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。签订房地产经纪服务合同以后，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果一方当事人未取得对方当事人同意，擅自变更或者解除合同，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，守约方可向法院起诉要求违约方继续履行合同、承担违约责任。
三是，建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。在房地产经纪活动中，房地产经纪机构和委托人由于某些认知的差异，难免产生纠纷和争议。签订了房地产经纪服务合同，使得双方可以依照合同约定处理纠纷和争议，避免产生更大的矛盾。
二、房地产经纪服务合同的主要类型
1.按照提供房地产经纪服务的方式分
房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。
2.按照委托的事项或服务内容分类
按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋
出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。
三房地产经纪服务合同的选用
选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。房地产经纪人员应当首选房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同推荐文本，在接受委托当时就签订服务合同。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。
第二节房地产经纪服务合同的签订流程
一、书面告知委托人有关事项
信息不透明以及未明确告知必要事项是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：
1.是否与委托房屋有利害关系
此项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：一是，与房屋出卖人或者出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；二是，与房屋的承购人或者承租人有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。
2.委托人需要协助的事宜、提供的资料
房地产经纪机构应当根据房地产交易相关规定，告知委托人要提供本人及相关人员的身份证明、房屋权属证明、房屋共有权人同意出售或出租等有关证明和文件资料，协助调查委托出售、出租房屋的有关信息、配合看房、配合查询房屋产权等事宜。
3.委托房屋的市场参考价格
市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。
4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
房地产经纪机构应当根据委托交易方式的需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的交易主体、标的物、不可抗力等风险如实向委托人进行告知。
5.房屋交易涉及的税费
在房屋交易中，根据权属性质、房地产用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。房地产经纪机构应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府关于房地产交易税费的相关规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准等告知委托人。
6.房地产经纪服务的内容及完成标准
房地产经纪业务按照经纪服务方式，分为房地产居间业务和房地产代理业务；按照房地产的用途类型，分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务；按照房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务、房地产抵押经纪业务。由于不同的分类方式，其所涉及的房地产经纪业务服务内容和完成标准也有所不同，需要房地产经纪机构就该委托房屋的实际情况以及针对委托人的实际需求予以详细告知。
7.房地产经纪服务收费标准和支付时间
房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。收
费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合，并与经营场所公示的有关内容相一致。
8.房款资金交付
在房屋买卖活动中，交易资金通常包括定金、首付款（可能分为多期）、贷款金额、物业交割保证金、户口迁移保证等
9.其他服务相关事项
如果房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，还应当将相关服务的完成标准、收费标准告知交易当事人，并另行签订书面的代办服务合同。
二、查看委托人的有关证明
（一）查看委托人身份证明
作为委托人，首先应具有完全民事行为能力。对于自然人，完全民事行为能力人是指18周岁以上可以独立进行民事活动的公民，或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理委托。对于法人和其他组织，应按照国家规定领取营业执照、登记证书或组织机构代码证等。
对于不同身份的委托人，其身份证明也是不同的，因此在查看身份证明时，应区别对待。（1）对于境内自然人，应查看居民身份证。（2）对于军人，应查看居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等。（3）对于香港、澳门特别行政区自然人，应查看香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证等。（4）对于台湾地区自然人，应查看台湾居民来往大陆通行证或台胞证。
（5）对于境内法人，应查看企业法人营业执照。（6）对于境内机关法人、事业单位法人、社团法人，应查看组织机构代码证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书。（7）对于境内经营性其他组织，应查看营业执照。（8）对于境内非经营性其他组织，应查看组织机构代码证。
（二）查验房地产权属证明
对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的权属证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的权属证明通常为房屋所有权证或房地产权属证书，房屋共有权证或房地产共有权证，房屋他项权
证或房地产他项权证等。房地产经纪人员不仅应了解各种不同的证明材料，还应具备一定的辨别能力，即对明显虚假的证明材料，能够辨认，并加以识别。
为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。
（三）查看其他证明文件
对于一些特殊房屋出售或出租委托，还要提醒委托人提供相关证明文件：
（1）共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书。
（2）如果出售委托人是国有企业或集体企业，需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件；如果是公司产权的房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
三、洽谈有关事项
（一）服务内容
按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和延伸服务。房地产经纪基本服务的内容包括提供房地产市场信息，协助办理相关交易手续、告知交易风险、提供市场咨询，协助实地看房，协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办等。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得强制提供代办服务，不得捆绑收费。
签合同注意事项（二）服务完成标准
房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程，及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点，代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。
基本服务和代办服务的收费应分开，房地产交易合同签订后，房地产经纪机构就可以收取基本服务费用。若买卖双方要求房地产经纪机构进一步提供代办服务，
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