一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
第一部分：案例选择与分析
案例一：
某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。
请根据以上信息回答以下问题：
1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。
3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。
答案：
1. 房地产估价方法选择：成本法。90平装修大约多少钱
解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。
2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间 × 100平方米 = 25000平方米。根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。因此，总市场估价 = 25000平方米 × 5000元/平方米 = 125000000元。
3. 影响市场估价的因素：
- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。
- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。
- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：
- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。
- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。这是因为市场需求的减少可能导致房产价格下降。
- 城市发展规划变化：如果城市规划有大规模变化（例如新建大型商业中心、交通枢纽等），可能会对小区的市场估价产生影响。如果规划中的变化对小区的地理位置或市场需求有积极影响，估价可能会增加。
案例二：
某商业写字楼位于市中心繁华地带，总共有50层，每层有1000平方米的租赁面积，建造年代为1999年。该写字楼的出租率为90%，目前每平方米租金为100元。
请根据以上信息回答以下问题：
1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该写字楼目前的市场估价。
3. 列举可能影响该写字楼市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该商业写字楼所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该写字楼市场估价带来的影响。
答案：
1. 房地产估价方法选择：收益法。
解释：选择收益法的主要原因是该写字楼具有租金收入，适合使用收益法进行估价。
2. 计算市场估价：写字楼总租赁面积 = 50层 × 1000平方米 = 50000平方米。根据该地区的市场行情，每平方米租金为100元。因此，总市场租金收入 = 50000平方米 × 100元/平方米
= 5000000元。假设该地区的市场资本化率为5%，则市场估价 = 总租金收入 ÷ 资本化率 = 5000000元 ÷ 5% = 100000000元。
3. 影响市场估价的因素：
- 出租率：出租率指的是写字楼已出租的面积占总可出租面积的比例。出租率越高，说明写字楼的收益水平越高，对估价产生积极影响。
- 租金水平：市场租金水平直接影响到写字楼的租金收入。租金水平越高，租金收入越高，对估价产生积极影响。
- 建筑质量和装修情况：写字楼的建筑质量和装修情况直接影响到租户是否愿意选择这个物业。较好的建筑质量和装修情况会提高租户选择的意愿，对估价产生积极影响。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：
- 房地产市场上涨：如果市场上涨，写字楼的市场估价可能随之增加。这是因为市场需求的增加会推动租金水平上涨。