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廖 亮
（中国长城资产管理股份有限公司，北京 100045）
摘 要 房地产业是国民经济的支柱产业。本文研究了当前及今后一个时期，国家对于房地产行业的政策，
房住不炒、因城施策是主基调，加强低收入体住房保障和逆周期调节，推动市场健康发展是重要政策取向。本文描述了行业发展现状，分析了行业目前面临的困难和问题，指出大城市和都市圈成为发展重点，去金融化与业务多元化趋势明显，去杠杆与行业内部重组压力巨大，寻新的业务增长点任务迫切。最后，对行业下一步的发展方向、路径和特征进行了前瞻。
关键词 房地产市场；政策趋势；行业现状；发展方向
Abstract:The real estate industry is the pillar industry of the national economy. This paper studies the current and future policy attitude of the state towards the real estate industry, points out the mainstream policies of “houses are for living in and not for speculative investment” and “differentiation according to cities”. Strengthening housing security and reverse-cycle adjustment of low-income groups, and promoting the healthy development of the market are important policy orientations. The paper describes the current situation of the industry development, analyzes the difficulties and problems faced by the industry, points out that big cities and metropolitan areas have become the new development focus, the trend of deregulation and business diversification is obvious, the pressure of de-leveraging and internal restructuring is huge, so it is urgent to find new business growth points. Finally, the future development direction, path and characteristics of the industry are prospected.
Keywords: real estate market, policy trends, industry status quo, development direction
期，国家对房地产行业的政策主要是按两个线索推进：一是调控与纠偏，二是校正与重塑。
调控政策的主要思路是：牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实房地产长效机制，促进和保持房地产市场平稳健康发展。
（一）房住不炒、因城施策仍是主基调11月初，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年
规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致。未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。
同时，在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。2020年上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。
过去20年里，房地产行业为中国经济增长、稳定宏观经济形势、解决居民住房困难做出了突出贡献。但行业的快速增长也带来了诸多问题。2016年中央提出“房住不炒”，启动了最严格的调控政策，一直持续至今。这次调控是与供给侧结构性改革及金融去杠杆、金融供给侧改革一起推进的，意义重大，极大地改变了国家经济格局，也将重塑房地产行业格局。但由于我国特有的土地政策，房地产行业目前仍是国家财政和投资的重要托底工具，国家调控是为了行业更健康的发展而不是猛踩刹车，更不是打压，因此可以看出国家对房地产行业的调控政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”大框架下，但方向和力度则会分地区相机而变。
一、国家对于房地产行业的政策和态度
总体上看，房地产业仍将是我国国民经济的支柱产业，促进房地产市场平稳健康发展是行业发展的主基
调。结合《十四五规划建议》和2020年底中央经济工作会议有关精神看，当前及今后一个时
下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。
（二）房地产健康发展是目标
《建议》中明确提出“促进住房消费健康发展”。12月11日，中共中央政治局召开会议要求强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展。实际上，调控楼市并不是为了打压房地产，重要的是要让其保持在一个健康平稳的发展轨道上。合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。
郑州一日游必去的地方可以预测，2021年的楼市趋势仍旧突出一个“稳”字，在政策加持下，市场不会出现大起大落。同时，根据各城市的实际情况，也可能有一些预调微调政策来“促稳”。目前我国大多数地方都有支持刚需买房的政策，这也是未来鼓励的方向，而对于一些楼市热点城市如果继续“发热”，大概率也会出台更为严厉的措施。买房只要是用来住的，问题应该不大， 2020年1月起，人民银行和银保监会将开始对金融机构的个人住房贷款占比进行分档管理，炒房越来越没有生存的土壤。本次国家仍强调“不把房地产作为短期刺激经济手段”，这一点很明确，疫情期间，有些地方打擦边球，但相关房地产刺激政策基本都是“一日游”，
可见房地产刺激这个口子不会轻易放开。
（三）低收入体的住房保障受到重视
此次《建议》中对房地产的表述，与以往不同之处在于提出“有效增加保障性住房供给和完善土地出让收入分配机制”。有效增加保障性住房供给，是要真正惠及普通中低收入体，而不是只针对特殊体。文件也提到保障重点会从售转租，这也是接下来租赁市场发展的机遇。根据相关数据显示，全国新建商品房均价在万元左右，一套房子起码也要好几十万，上百万，一些低收入体进入商品房市场购置住宅显然不太现实。要实现住有所居目标，就要给予低收入体政策倾斜，比如在土地出让时，专门划拨一部分土地作为保障房建设，还有共有产权住房以及经济适用房，这些房子由于土地取得成本低，其售价大幅低于市场，低收入体可以获得相对低廉的住房。而国家本次要求从顶层设计角度研究市场和保障体系，相信对低收入体的住房支持力度会进一步加强。
（四）逆周期调节政策并未松绑房地产
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息，货币环境整体表现较为宽松。但对于房地产市场来说，2020年中央调控力度并未放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、
央行、住建部等中央部委多次召开会议，强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。2020年7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期上增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，2020年下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。
二、行业发展现状
（一）发展空间受限，行业面临重组。
我国自1998年推行住房商品化制度，在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下，城镇化率进入快速发展阶段，房地产行业从幼稚期进入成长期；进入2008年之后，随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减，城镇化率已超过全球中等收入国家水平，我国房地产行业迈入成熟期。根据测算，在没有考虑保障房分流的情况下，我国商品住宅开发市场仍有243.76万亿元的市场空间。考虑到2018、2019年新建商品住宅销售额分别为15万亿元、16万亿元的庞大基数，商品住宅开发的增长潜力稍显不足，发展容量有限。自2013年以来我国购房刚需人口开始出现净减少，商品房市场已迈入存量时代，而我国目前有近 10 万家房地产开发企业，面对日益缩减的市场容量，未来行业格局必将面临重组与洗牌。
（二）大城市和都市圈成为行业发展的重点
《十四五规划建议》提出一个新的城市化思路，即人口要向一些主要的城市化区域，或者说都市圈集中。这些都市圈包括京津冀、长三角、珠三角、武汉
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长沙都市圈、成渝都市圈、西安咸阳都市圈、郑州都市圈等。未来十到十五年，更多的人口针集中在这些城市，二三十年之后，这些都市圈会集中中国60%至70%的人口。尽管全国未来人口总量会下降，但是从区域结构上看，有些地区是流出的、下降的，如东北地区、一些中西部和三四线城市区域，而大型都市圈的人口是上升的，因此一定时段内，这些区域的房价还会上升。下一轮城市化还有两亿多人口要进城，未来的城市化水平应该达到75%至80%，这会成为支撑中国未来十年、二十年经济增长的主要源泉。这样一个新的城市化趋势，将会大大改变中国经济活动的分布，房地产企业要据此调整自己的经营策略和业务布局，开拓新的业务机会。此外，房企还可以聚焦城市内涵发展的城市更新，目前各大城市中都存在大量的低效经济空间有待开发和升级，老旧小区和基础设施改造的需求空间也十分巨大。
（三）去金融化成为重要特征，有助于地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖
经济高增速长曾是我国经济发展的追求目标，重增长的导向决定了房地产成为驱动经济的重要引擎，带动经济粗放式发展，但同时也在发展中埋下许多隐患。地产依赖型发展模式，造成了社会资源配置不合理、经济结构扭曲等问题，对其他产业发展、居民消费增长，已经由挤入效应变为挤出效应。摆脱地产依赖、推动房地产去金融化也是经济发展规律的必然选择。2017年党的十九大报告提出“高质量发展”要求，从高增速向高质量发展、“双循环”发展格局转变，意味着房地产在国民经济中的定位也需要作出相应调整。
2016年以来，中央坚持“房住不炒”引导地产回归民生本源，从顶层设计高度重新审视房地产行业。差别化住房贷款政策是引导“房住不炒”的重要手段，主要包括个人差别化管理和地区因城施策两方面，引导房地产回归自住属性。针对金融部门，“432”融资要求是早期从金融机构端约束房企融资乱象的主要举措，从合规性角度约束金融机构给房地产提供信贷资源。2020年央行进一步实施“三道红线”约束房企盲目扩张发展，首次从房企本身出发，直接限制有息债务增长，从宏观调控深入到微观主体，房地产去金融化的态度显现。
（四）房地产企业开始多元化、跨行业经营，寻新的利润增长点和生存依托
楼市全线降温已成事实，房地产行业已逐步进
入存量市场阶段，传统房地产开发利润整体下滑，高杠杆，高周转模式已经行不通，房企转型谋发展将
成为常态。目前大部分主流开发商仍选择多元化业务拓展，积极尝试持有型经营业务，如养老地产、物流地产和长租公寓等，以寻新的利润增长点。其中物业管理由于轻资产模式，稳定现金流，高成长性和抗风险性等特征，成为龙头房企竞相追逐的热点行业，融创、恒大、华润等房地产巨头独立出来的物管企业已实现港股上市，实际上如今龙头房地产企业中只有万科、龙湖、金地尚未有具体物业上市计划。跨行业经营比较困难，但有些龙头房企也在探索，如恒大集团2020年开始尝试制造新能源汽车。可以预测，未来随着房地产行业增长空间整体受限，探索多元化和跨行来经营的房企将越来越多。
三、行业目前面临的困难和问题
（一）外部融资不易，房企拿地谨慎
2019年监管点名“房地产金融化问题”，7月至今地产外部融资环境处于收紧状态，银行信贷、信托、债券多渠道融资不易。2019年11月18日央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，提及“按照‘因城施策’的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，近期监管层领导表示“进一步抑制房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期”，地产融资目前维持较紧状态。2021年1月1日起，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，对于超出管理要求的金融机构，还设置了调整过渡期。供给方面，自然资源部要求根据城市去化周期控制城市土地供应。考虑到外部融资渠道持续收紧，以及整体市场的增长压力，未来土地投资走强因素不多，房企拿地也将更加谨慎。
（二）房地产企业杠杆率高居不下，成为发展中的重大隐患
2018 年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降，但房地产企业杠杆率居高不下，是所有行业中杠杆率最高的行业。根据国家统计局信息，2018 年工业行业平均资产负债率为 59%，而房地产业平均资产负债率为 79%，高于工业行业 22.6 个百分点，也高于通用设备和汽车制造等制造业企业（其分别为
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53.4%和 59.2%）。其中, A股上市房地产开发企业资产负债率则从 2007 年的 62.8%逐年攀升至 2020 年一季度末的 80.5%，远高于 2000 年末 55.9%的水平，远远超过资产负债率 40%-60%的合理区间。房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时，更为企业的长期发展埋下隐患，尤其是当前房地产企业融资方式复杂，甚至部分企业购置土地的竞买保证金也来自外部融资，其抗风险能力非常弱，如果未来融资环境出现变化，则其发生现金流断裂的风险非常大，不仅加大了银行坏帐风险，对地方政府的财政收入也形成巨大考验。
（三）中小房企处境困难，行业洗牌加剧
2020年12月28日，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径，由此高负债经营的中小房企面临的挑战将进一步加剧。过去几年整个房地产行业处于去杠杆、去库存、去产能的调整周期，中小企业的品牌、信用处于相对弱势，拿地难、融资难情况突出，许多企业不得不以破产或被并购的方式出局。截至 2020 年 8 月末，房地产企业破产数量已达到 380 家，延续了过去两年来房地产企业破产数量逐渐增加的趋势（2019 年房地产企业破产数量为 446 家）。上述《通知》的发布将加速行业洗牌与重组进程。
四、下一步发展分析
（一）行业集中度将进一步上升
据机构数据统计，2020 年6月，前 20 强房企的销售额和销售面积集中度分别为 40.9%和 30.8%，相比 2019 年分别提升了 29 和24 个百分点，达到历史最高水平。2019年超过1000亿规模的房企已经达到36家，相比前两年的高增量，2019年在行业规模增速趋缓的背景下，新增千亿房企数明显减少。一方面是
中小房企融资渠道受阻，在“寒冬”中勉强维生，资金链断裂风险凸显；另一方面是头部房企逆势扩张，并购动作频频，加速并购做大规模。规模越大的房企市占率
提升越快，资金和人才会进一步集中于龙头房企和大中型房企，行业集中度将进一步提升。
（二）行业质效不断提高
随着人民众生活水平不断提高、消费不断升级，消费者对居住条件和环境提出了更高要求。当前，越来越多的房地产企业开始寻求与阿里、华为等科技企业在物联网领域的深度合作，从“建造更多房子”的传统思路转变为“让居住更美好”。房地产企业正在摆脱过去依靠资源投入、要素驱动的增长模式，转为依靠创新、依靠科技引领实现增长动能转换。从行业竞争格局来看，房地产开发商的核心竞争优势将从拿地能力，到融资能力，到管控能力过渡，行业中能够提供更好的产品品质，拥有更高的经营效率的优质房企将能够持续跑赢行业。
（三）行业金融属性逐步下降
调控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下，通过促进开发商开工经营效率和质量的提升，促进行业施工，带动产业链上下游的增长，让房地产回归消费属性。三道红线后，房地产行业整体预期回归稳定，以往加杠杆广囤地，赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性加强。
（四）保障性租赁住房供给持续扩大
2020年从《十四五规划建议》到中央经济工作会议，对低收入体保障住房着墨颇多，尤其是在租赁住房方面的表述，如“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为”，并首次提到“对租金水平进行合理调控”，可以看出国家对低收入体的住房保障更加关注的是“人人有房住”，而不是“人人有住房”。由此也可以预计“稳租金”将成为2021年租赁市场和房地产市场的一个重要工作，同时保障性租赁市场建设的步伐也将会进一步加大。
五、结语
房地产经历了高速增长的时代，当前随着各种约束条件的收紧，行业已由粗放扩张走向集约发展、质效并重的新路子，由杠杆驱动转为能力驱动，由资源驱动转为管理驱动，房地产企业必须顺应时势，求新求变，在精细化管理上下功夫，在提质增效上下功夫，在拓展新的业务增长点和利润增长点上下功夫，推动行业健康发展，企业基业长青。
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