对我国高房价的分析及治理对策
摘 要：治理高房价要标本兼治，重在治本。文章以标本兼治的视角，分阶段全面剖析高房价治理中的缺失。以标本关系路径图为工具追根溯源，到我国房价畸高背后的深层次根源：“三制”、“二策”。最后指出必须正本清源，必须改革“三制”、修订“二策”，完善和构建我国房地产市场治理长效机制。
关键词：高房价；标本兼治；路径图；长效机制
  关于高房价治理，2003年以来政府先后出台43项相关政策，十年九调，房价屡调屡高（指房价收入比高）。关键是调控政策未击中要害，治标未能治本。时至今朝，中国房价已攀上世界之颠。据上海《国际金融报》今年7月初报道，全球前十城中国占七城，北、上、港、深、津位列前五。高房价危害经济发展和社会民生，还易引发金融危机，不利国家长治久安。
治理高房价要标本兼治，重在治本。导致高房价的原因是本，高房价及其危害是标。推高房价的原因诸多，盘根错节，环环相扣，必须不失时机地抓住直接主因，并追塑至根源，从源头抓起。为了分析简明起见，用符号“AB”表示事物最简标本关系，即A发生导致B发生，A为本B为标。下面是三种较简标本关系路径图（或称因果关系路径图），如公式（1）（2）（3）：
由公式（1）、（2）、（3）可构成较为复杂的多根多枝多节标本关系路径图。复杂的标本关系路径图将在后文中逐渐出现并得到应用。
下文将以“标本兼治”的视角，分阶段全面剖析我国近十年高房价治理中的某些缺失，并在此基础上追根溯源，提出房地产市场治理长效机制的构建，供有关方面参考。
1 一阶高房价治理及失误
2003～2007年底，是我国商品住房房价飙升的第一阶段，5年约5倍的房价变化，阶段直接主因有三，见如下多根标本路径图，如公式（4）：
式（4）中，一阶高房价是标，三直接主因是本。阶段次因，如土地价格等均未列入图（4）中，因为地价初始较低且占房价不足两成；后期才逐渐攀升，这是后话。
1.1 住房配置过度市场化
保障性住房不足20%，商品住房占80%以上。供房结构与城镇人口中，高、中、低收入椭圆型结构不相匹配，仅市民中之最低收入者被列为保障对象，余下之高、中、低收入者和2亿多外来务工者均被列入市场配置范围。
相关治理及缺失：
①政策内容：调整供房结构仅限制套型，要求建筑面积90 m2以下住房（含经济适用住房）所占比例达到70%以上。
②治理缺失：政策仅涉建筑面积，丝毫未触及保障性住房和商品住房的结构比例。
1.2 二手房交易税费供求失衡（投资性购房需求失控）
基于通货膨胀、国内投资渠道偏窄、房产增值预期和住房持有零成本等因素，驱使富裕家庭、小康家庭、民企及部分国企蜂踊而至。不少企业甚至利用企业做平台，贷款和募集资金炒房。投资性需求失控，致原本供应不足的新建住房5成以上为炒房资金购买而闲置，从而推高房价。
1.2.1 政策内容
①提高房贷首付和利率。②限贷。③增加卖方交易税费，对卖方持有不足2年或5年加征个税、营业税和土地增值税、城建税、教育附加费等。④提高改善性自住房（第二套房）契税。
1.2.2 治理缺失
①政策无法抑制小康家庭、富裕家庭和企业等的投资性购房潮。②提高和增加卖方交易税就是限卖限供，限供的结果必然推高房价。③卖方契税提高至3%之后，二手房每交易一次，买卖双方交纳税费合计约占房价12%，这些税费必将附着于房价变成此后交易时的住房成本，如此叠加累计，不断推高房价。
1.3 房地产高度金融化
房企项目自有资金初始政策为20%，实际上大多并未达标。如上海房企，据统计2003年项目自有资金平均仅16.9%。由于土地证抵押贷款、施工方垫付、零点预售、虚合同内销零首付套贷等因素，致房企项目自有资金率畸低。据中国指数研究院咨询部调研，“这批开发商实际上用5%～10%的自有资金就可以撬动整个项目”。开发商负债率近90%，而70%以上来自银行，房地产行业已被高度金融化。过高的负债率使开发商惶恐，为了现金流，为了顺利地滚动发展，房企唯有组成联盟不断推高房价才能实现。
1.3.1 政策内容
①2005年项目自有资金上调至35%，个贷首付上调至30%。②2007年强调执行预售证制度，项目投资须达总投资25%以上方能获取预售证。
1.3.2 治理缺失
政策取向正确，但显滞后。此时大批房企已然成长壮大，项目资金亦较充裕，负债率也有所下降；但由于房价上涨趋势业已形成并吸引其他多行业经济实体大批转向房地产（建房或炒房），致房地产行业加速扩张；房地产金融化规模更趋庞大，并推动房价持续飚升，这同时也为日后金融风险埋下隐患。综上所述，导致一阶高房价飚升的三个直接主因均未得到治理。
2 房价低迷期的经济政策及失误
2008年2月～2009年6月是我国房价的低迷期，房价泡沫整体蒸发约20%。外向型经济占比较高的城市更为敏感，如深圳房价约有30%的泡沫蒸发；并领先于全国变动，于2008年春创出10 770元/m2阶段新低。直接主因见如下多根多节标本关系见公式（5）：
2.1 政策内容
①2008年四季度连续5次降息，多次下调存款准备金率，11月中央财政推出四万亿投资、24省推出18万亿投资剌激经济方案。②房贷首付降至20%，利率降至7成，减免部分住房交易税。
2.2 治理失误
①偏离靶心。由公式（5）可知，房市低迷主因是外因（国际金融危机）作用于内因（经济对外贸出口依存度过高）而引起。政策应着眼扩大内需，扶持合条件的外向型企业转轨，信贷适当向中小型企业倾斜——城镇居民不断增长的购买力才是房市发展的最大驱动力。做好内功，防御外来袭击。（三）导师制的作用
大众化教育背景下本科生导师制的实施是否有必要？调查结果显示，在被调查的我院04、05级93人中，有79%的学生认为实行本科生导师制对于本科生培养教育具有重要的意义，82%的教师认为有利于因材施教和学生的个性发展；有利于教学与科研相结合；有利于充分发挥教师教书育人的主体作用；有利于密切师生关系，增进师生友谊。可见，绝大多数师生对大众化教育背景下实施本科生导师制的认识具有高度的一致性。
（四）结论
通过调查和比较分析，我院本科生导师制在实行过程中仍存在不少有待解决的问题，归纳为以下几点：一是本科生导师制形式化程度较浓厚，活动方式比较单一，师生比例不协调，师生间沟通交流较少，本科生导师制难于真正发挥作用。二是导师制指导内容不够规范。导师对自身职责和工作目标不够明确，部分导师难于做到尽职尽责。三是导师制考评机制缺乏科学性，且与之配套的制度不健全和不完善，这在很大程度上影响了本科生导师制的实施效果及导师的工作积极性。
三、完善本科生导师制的对策和建议
（一）结合实际，加强针对性指导
指导方式应结合我院师资条件、教学科研状况、学生素质、班主任和辅导员制度等实际，选择不同类型。目前，本科生导师制基本上分为综合导师制、年级导师制、英才导师制等不同类型。由于我院班主任和辅导员制度的存在，与综合导师制必然产生职能上的重复，难于协调两种制度的职能，加之生师比问题突出，因而不适宜采用。而英才导师制由于其覆盖面过小，闲置和浪费了导师资源，因而也不适宜采用。相对而言，年级导师制由于主要是针对低年级学生的大学生活适应、学习方法、专业发展和职业规划的指导，可以有效地克服供需不
平衡的问题，加之高年级的学生已经具备了较强的独立自主能力，就不再需要配备导师了，因而比较适宜。同时，为求得导师制的良好效果，应加强指导的针对性和多样性，如利用电话相互联系或网上交流、导师经常下寝室、学生经常登门请教等加强学生与导师间的交流与了解，为导师制的顺利实施奠定基础；导师应根据学生的专业特长、学习兴趣和个性特征，制订并实施具体计划，通过导师论坛、专题讲座、谈心交流、学业辅导等形式，采取集中和个别相结合的方式，开展经常性的、有针对性的教育活动；此外，在指导要求上，既要倡导导师学生，也要要求学生主动导师，发挥两方面的积极性，形成良性互动，以增强指导实效。
（二）强化导师队伍，明确导师职责
在进行导师筛选的过程中，挑选专业业务好、政治素质高、责任心强的老师担当本科生的导师是本科生导师制在实施过程中的一个重要环节。近几年，随着我校扩大招生，学生数量急剧增加，但与此相对应的师资队伍建设却严重滞后，最突出的问题就是本科生导师的数量不能适应本科生导师制发展的要求。为此，我们认为一方面应严格控制学生规模，加强师资队伍建设，提高教师工资福利待遇，以稳定导师队伍，激发导师工作的积极性；另一方面可适
当招收部分在读研究生来充实导师队伍，使师生比保持在理想状态。此外，应明确导师职责，这既是加强导师工作管理的必要手段。也是衡量和考评导师工作的客观依据。具体而言，本科生导师的职责大概分为以下几项：一是根据人才培养目标和专业培养计划，对学生的专业学习、选课过程给予指导。二是定期组织学习讨论，让学生参与科学研究，培养学生理论联系实际的能力和创新思维能力，引导学生了解学科前沿情况，对学生的发展方向提出建议。三是及时了解学生的思想动态，对学生进行思想品德教育，让学生树立正确的人生观和价值观，促进学生个性健康、充分地发展。
（三）加强制度建设，完善考评体系
一是学院应建立导师培训制度，提供有关信息，使导师懂得如何去导。如为保证导师能有效地指导学生选课，教学管理部门可利用课余时间让导师集中学习学分制的有关管理规定，使导师了解学分制的管理模式、选课过程的操作；学院和各系可组织导师学习，使其了解本专业培养计划，熟悉公共基础课、专业基础课和专业课与选修课等课程的安排情况；学院可为导师提供所指导学生的有关信息，如学习、奖惩、家庭情况，以便于导师因材施教；学工部门应向导师发布毕业生就业行情及市场信息，以方便导师为学生就业出谋划策。二是完善导
师岗位目标责任制和具体考评办法，对导师在任期内的德、能、勤、绩定期进行考核并记入档案，对导师的考核要充分听取学生的意见，要把考核结果与教师年度考核、专业技术职称、职务晋升、岗位聘任和奖酬金结合起来。学校可设立本科生导师奖励基金，对工作突出的优秀导师进行表彰奖励，对不认真履行导师职责、考核不合格的导师加强教育管理，甚至取消其导师资格。三是建立健全监督体制，采取灵活多样的监督方式，如在学工或教科办设立意见箱，向广大学生做定期导师成果调查，接受学生提出的建议和批评；加强监督网络，拓宽监督渠道，保障言路畅通等。
［参考文献］
［1］李达轩，曾凡东.本科生导师制的探索与实践［N］.光明日报，2003-06-06.
［2］周萍，樊如放.我国本科生导师制实行过程中存在的问题及对策［J］.教学研究，2002（4）.