作者：周 刚 吴洁微
来源：《西部论丛》2006年第06期
个人住房贷款业务的初步发展阶段（1995年—1998年）
1994年，根据十四届三中全会精神，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》；1995年，十四届五中全会又通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。在两个决定的指导下中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着商业银行个人住房贷款业务的产生。但个人住房贷款业务作为全新的信贷业务，和传统的信贷业务相比具有自身特有的特点和要求，从1995年到1997年这段时期内发展较为缓慢，截至1997年末，商业银行个人住房贷款余额不足200亿元。
1998年７月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确规定从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大地促进了居民购房和对住房信贷的需求。商业银行也积极调整信贷结构，逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点，完善相关制度办法，为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。
促进个人住房贷款业务快速发展阶段（1998年—2000年）
1998年－2000年，在国家深化城镇住房制度改革的形势下，人民银行积极调整信贷政策，促进个人住房贷款业务发展，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件，在《个人住房贷款管理办法》中规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照
法定贷款利率减档执行；1999年，人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%，同年９月，人行下发《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》，调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。从以上文件要求可见，人民银行从优惠利率、贷款额度和贷款期限等方面对个人住房贷款实行了多项鼓励政策。
住房体制改革的积极推进和个人住房贷款业务金融政策的出台，使城镇居民住房消费的积极性不断提高，个人购买商品住房的总量和比重连年提高，个人住房贷款业务逐步进入了快速发展的新阶段。1998年商业银行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500亿元；1999年年末余额达1300多亿元，到2000年年末余额已超过2600亿元。
规范个人住房贷款业务阶段（2001年）
2001年，人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象，下发《关于规范住房金融业务的通知》，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款；借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准；借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。人民银行在原来的个人住房贷款政策基础上，对商业用房作出特殊要求，并细化了个人住房贷款管理要求，对借款人所购房屋形象进度也作出了明确规定。
通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段（2003年至今）
住房商业贷款 2003年6月，人民银行为防范金融风险，促进房地产金融业务健康发展，下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对个人住房贷款执行利率政策、首付款比例等方面作出了要求，要求加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能向购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定，对购买第二套（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行个人住房贷款利率。
银行业监督管理委员会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。银行业监督管理委员会从商业银行对个人住房贷款审查贷款条件方面作出了引导，对商业银行内部贷款流程和要求起到了一定影响。
2005年3月人民银行为防范房价过快上涨隐含的潜在金融风险，下发《关于调整商业银
行住房信贷政策和超额准备金存款利率政策的通知》，调整个人住房贷款利率以及首付比例，从需求方入手运用价格手段对房地产业进行宏观调控，引导个人住房市场健康发展。一是取消个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改为执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.508%）。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
个人住房贷款发展形势分析
截至2005年末，商业银行个人住房贷款余额已达18430亿元，余额占比前两位为工商银行和建设银行，除工、农、中、建、交五家商业银行以外的商业银行贷款余额占比约五分之
一，原来五大商业银行“一统天下”的格局已不复存在，未来的个人住房贷款市场将呈现“百花齐放”的市场局面，个人住房贷款服务水平将不断提高、产品品种日益丰富、服务网络逐渐改善、竞争措施日趋多样，个人住房贷款将持续、健康地发展。
从市场发展趋势看，个人住房贷款市场的有效需求将保持稳定增长，商业银行对个人住房贷款的市场供应将持续增加，从长期看，个人住房贷款市场长期将继续保持稳定增长，增速仍将保持在一个相对较高的水平，但在经历前几年的飞速增长后，今后几年年均增幅将略有回落。
从市场竞争看，各商业银行对个人住房贷款业务的投入力度将进一步加大，市场竞争将更为激烈，四大商业银行在今后几年的市场占比差距将逐渐缩小，同时其他商业银行在全国个人住房贷款市场中的占比将逐渐扩大。
从个人住房贷款业务在商业银行发展中的地位和趋势看，个人住房贷款业务在各商业银行业务发展战略中的地位和贡献将继续提高，今后几年以及相当长的一段时期内，个人住房贷款业务仍将是最主要的个人信贷产品和主要的个人客户来源。同时，通过业务的组合、客户的交叉，可促进其它相关银行业务的发展。因此，个人住房贷款业务在商业银行个人业务
中的贡献度将不断提高。
根据国际先进银行的发展经验，结合中国住房市场和个人住房贷款市场现状和趋势，可以预计，今后几年以及较长一个时期内，个人住房贷款业务将是银行业务中最具成长性、最具价值创造力、利润贡献度最高的个人信贷业务，具有广阔、良好的市场发展前景。
（作者周刚为中国建设银行房地产金融业务部高级经理；吴洁微为中国建设银行房地产金融业务部经理）
发布评论