【实施时刻】1998-05-21
【公布单位】中银信管[1998]214号
中国银行房地产开发贷款治理方法（试行）
（１９９８年５月２１日中银信管〔１９９８〕２１４号）
第一章 总则
第一条 为支持我国商品房开发和经营，加大对房地产贷款的治理，保证贷款人和借款人的合法权益，按照《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款治理暂行规定》等有关法规，特制定本方法。
第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流淌性原则。
第三条 本方法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。
第二章 贷款对象和用途
第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设置，在工商行政治理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。
第三章 贷款种类和条件
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类要紧包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建筑向市场销售住房的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建筑向市场销售，要紧用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
（一）符合本方法中第四条规定的贷款对象条件；
（二）具有健全的经营治理机构和合格的领导班子，以及严格的经营治理制度；
（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
（四）在中国银行开立差不多结算账户或一样存款账户，并在中国银行办理结算业务；
（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时刻长于贷款终止时刻；
（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
（八）贷款项目工程预算、施工打算符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
（九）具有一定比例的自有资金（一样应达到项目预算投资总额的３０％），并能够在银行贷款之前投入项目建设；
（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可同意的还本付息连带责任保证；
（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）借款申请书。其要紧内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款打算和还款来源等。
（二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。
（三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。
（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。
（五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。
（六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。
（七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。
（八）开发项目资金落实文件。
（九）开发项目的现金流量推测表及销售和预售对象、销售价格和打算。
（十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。
（十一）还款保证人的资信证明材料。
（十二）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款期限和利率
第九条 贷款期限。
（一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。
第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。
第五章 贷款担保与保险
第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押或第三方不可撤销的连带责任担保。
第十二条 借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《都市房地产抵押治理方法》的规定。
第十三条 借贷双方商量采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
第十四条 用于抵（质）押的财产，需要估价的能够由贷款行进行评估，也可托付贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去差不多使用年限后的剩余年限为限。
第十五条 抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已
被抵（质）押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。
第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。
第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提早30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。住房商业贷款
第十八条 房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人能够向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。
第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。
第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第六章 贷款审批与发放
第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本方法第八条规定的各项文件、资料。
第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。
第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。
第二十四条 经贷款人核准的用款打算，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款打算发放贷款。借款人需要调整用款打算时，应在调整打算前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款打算。
第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一样为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。
第七章 贷款使用与偿还
第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提早收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。
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