中国个人住房信贷的现状和发展
我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略
摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善，金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展，尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展，须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题，并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策，以促进这一业务的良性快速发展。
关键词：个人住房贷款现状问题策略
一我国个人住房贷款业务的现状
个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的，是银行的业务特和一个重要品牌，目前约占全国70%市场份额，是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越激烈，纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务，争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
1 个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势
(1)住房贷款期限最长达30年，利率低，手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营成本低；公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐，客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营成本高。
(2)个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的客户体和长期稳定的效益；公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险，给银行造成的损失惨重。
2从2000年开始，国家实施新的个人住房分配政策，正式停止福利分房，实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。
3 随着现代企业制度的建立，企业的资金需求，主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决，对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈；一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此，传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出
台，发展势头迅猛，社会效应大。所有这些，在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头；谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
住房商业贷款
(2)贷款偿还期过短。中国人民银行公布的《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款的偿还期最长不超过20年，比以前有所延长，但同经济发达国家相比，贷款偿还期是非常短的，因为在经济发达国家贷款偿还期一般为15-20年，而最长还款年限一般都是35年甚至更长。另外，虽然规定最长偿还期限为20年，但在实际操作中，银行要求居民偿还的期限远远小于20年，一般在10年以内。贷款偿还期越短，借款人的偿债压力就越大，这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一，不能满足不同经济条件，不同偿还意愿的居民的需要，限制了住房贷款业务的拓展。如：购房欲望很强的年轻居民，收入水平最低，但其未来收入呈递增之势，对他们来说采取递增偿还方式比较合适；而对中年居民来说，则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外，繁琐的手续，高额的费用，也使得居民对住房贷款退避三舍。
2 从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素
商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大，而收益相对较小，具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险，而且风险较大。
由于个人住房贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监查在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况作出准确的判断，这样银行发放个人住房的贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房贷款的安全感和积极性。
2）抵押物的估价、处分难。
由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进行准确的预测相当困难，使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难。从法律角度来说，抵押贷款到期未还，银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低，使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。
现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高，但仍低于各种中长期非住房贷款利率，也低于其他资产投资
收益率，这虽然对借款人有利，却损害了贷款人的利益，所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。
长期以来，我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷，轻消费性住房信贷，造成贷款结构错位，这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求，而且造成大量房屋空置难以及时销售，使本来不足的资金被占压，不能灵活周转，进一步限制了房地产信贷业务的发展，特别是个人住房贷款业务的发展。
四针对我国个人住房贷款业务的发展策略与思考