住宅和底商的关系处理
（2008-08-27）
（信息摘选自市场报）
一、相关概念
设置方式大致分为：传统沿街商业；独立商业；会所商业。
楼层搭配关系大致分为：；写字楼；商住楼等。
服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。
二、的经营类型
根据面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种：
1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、、健身等。
2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。
3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。
4、社区配套：干洗、诊所、家政等。
三、和上层关系分析
①不利因素：
上层的户型影响商场通透性、铺位分割；
上层公共设施部分影响的使用面积；
上层影响的业态选择；
影响上层业主生活空间；
影响上层业主私密性；
噪音干扰；
影响上层的产权年限（商业配套不影响）；
空调排放热气对上层影响；
……
商住楼②相互促进因素：
上层业主的数量有助的盈利、有稳定的客；
上层业主可以提升的知名度和美誉度；
可以方便上层的日常消费行为；
的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；
……
四、如何解决和上层的关系
①上层的户型影响商场通透、铺位划分
开发商在项目规划时，要最小化上层户型方面对的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中小户型的购买体。
②上层公共设施部分影响商场的使用面积
不论是框架还是其它的建筑结构，其上层业主使用的公共设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据的使用面积，为了提升项目的档次，拉升销售价格，为上层设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了的实际使用面积，而且是一般还是的黄金位置的面积。但是如果为了增加面积而缩小上层的出入大堂，那么项目的销售工作就会不顺畅。
将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是纵深部，不会占用的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。
③上层影响的业态选择
对于的业态多数有明文规定，楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。
如果实际情况需要有餐饮等业态，开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。
对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。
④上层影响的消费体人身安全
在风力等因素影响下，阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入的人就有可能受到人身伤害。
开发商在设计时把上层的整体进深向后5—10米，与保持一定的距离，在顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将超出3—5米。
⑤影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰
买了拥有的楼盘，可以就近购物，节省了时间，但是如果过于繁华，造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。
开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好，避免后期纠纷。
⑦空调排放热气等对上层的影响
作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，但是可以采用类似餐饮另设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么和上层业主就会相安无事。还可以采用把上层的整体进深向后5—10米的方法，避免不必要的影响。
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