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枣庄市房屋面积测算细那么
第一章总那么
1．1为加强房产测绘管理，适应房地产市场开展的需要，针对日趋复杂的房屋面积测算和分摊问题，特制定本细那么。
1．2本细那么是根据中华人民共和国?房产测量标准?
〔GB/T17986-2000〕、国家建设部建住房〔2002〕74号、山东省建设厅、山东省国土资源厅鲁建发〔2001〕32号等文件精神，并结合我市实际制定。
1．3本细那么适用于枣庄市城市规划区范围内的房产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁及其它房产管理时所涉及的房产测绘和房产面积计算。
第二章面积测算
2．1一般规定
2．1．2房屋建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积。2．1．3房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
2．1．4房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由枣庄市房产行政主管部门登记确权认定。
2．1．5房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。2．1．6各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
2．2计算全部建筑面积的范围。
2．2．1计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上〔含2.20米〕。2．2．2房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
2．2．3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊局部，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
2．2．4楼梯间、电梯〔观光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
2．2．5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
2．2．6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
2．2．7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。2．2．8两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。2．2．9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。2．2．10有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
2．2．11玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。即有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
2．2．12各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
2．2．13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。2．2．14与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝，沉降缝应计算建筑面积。
2．2．15对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高〔高度〕2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体
向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
2．3计算一半建筑面积的范围。
2．3．1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2．3．2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
2．3．3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2．3．4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
2．3．5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。2．4不计算建筑面积的范围。
2．4．1层高小于2.20米以下的地下室、半地下室、夹层、插层、技术层。2．4．2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
2．4．3房屋之间无上盖的架空通廊。
2．4．4房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
2．4．5骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不管其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
2．4．6与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝、沉降缝。
2．4．7楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不管是否利用均不再计算建筑面积。
2．4．8与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
第三章面积分摊
3．1共有建筑面积的认定。
3．1．1产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。3．1．2共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙〔包括山墙〕水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
3．1．3一幢楼自下而上的电梯、楼梯、楼〔电〕梯厅及底层进入楼〔电〕梯的通道和大厅，视为整幢楼的共有建筑面积。
商住楼的商用部位的楼梯间〔不含商业自用的〕和突出屋面的楼梯间由全楼分摊；住宅部位的楼梯间由住宅分摊。
3．2共有建筑面积的分摊。
3．2．1商住楼的分摊方法：商住楼
a．确认属于全楼分摊的共有建筑面积。
b．确认商业和住宅局部独用的共有建筑面积。
c．根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两局部，然后住宅和商业局部将所得的分摊面积再各自进行分摊。
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