作者：刘忠永 刘海荣 梁旭怒
来源：《浙江国土资源》 2013年第4期
中小企业用地难是各地普遍存在的现象，各地都在采取积极措施保证成长型企业用地需求，从而促进企业健康协调发展。现以新昌县为例对中小企业用地难成因和对策措施进行分析，以共同寻解决中小企业用地难问题的良方。
一、中小企业用地难问题成因分析
中小企业用地难的成因是多方面的，但主要有以下六个方面：
（一）用地空问承载能力限止受制约
在对耕地进行有效保护的前提下，可供建设的用地空间是有限的，各类建设都需要用地，都在挤占有限的用地空间，中小企业在市场供地中又往往处于弱势地位，用地空间承载能力限止对解决中小企业用地影响较为明显。如“八山半水分半田”地貌结构的新昌县，区域面积1213平方公里，共有人口43 5万，有5000多家企业，其中7家上市企业，大批成长型企业在不断增长和扩大经营规模，公共交通等社会事业发展也
都需要用地，加之比较平缓的山坡几乎都开垦成了耕地，陡峭的山坡又难以用作工业企业建设用地，企业用地承载能力不足就显得尤为突出。即使不是山区县，大量耕地要进行保护，用地空间同样受到制约。
（二）用地结构规划调控配比不合理
用地结构由建设规划进行调控，规划地块大小配比不合理往往成为中小企业难以获得土地的障碍。大企业是强势企业，容易对建设规划产生影响，政府领导也往往在用地上会倾向于大企业，在建设用地规划安排出让地块时，容易多安排较大地块，安排中小企业用地的地块较少，像5-20亩的工业用地在公开拍卖中很少遇到，而各地90%以上都是中小企业，安排小地块数量与中小企业占比不相适应。
（三）用地指标不足难以满足需求增长
国家对用地指标分配进行宏观调控，各地能分配到的用地计划指标有限，计划指标很难满足经济社会加速发展的用地需求。如新昌县全年能分配到的用地计划指标也就600亩左右，面对经济社会事业发展大量用地需求，总量的明显不足，必然带来大批成长型中小企业、新办企业用地指标的困难。
（四）征地不规范等造成批而未供土地供地难
各种原因积累的批而未供土地直接影响了用地需求。如新昌县对1999-2011年批而未供土地进行清查，
共清理出各种原因积累的批而未供土地7302亩，主要原因是征地补偿等报批时前期工作没有做到位，加上土地政策变化快，遗留问题越来越难处理，而土地遗留问题没有解决，土地就无法出让。各地批而未供土地不同程度都存在，有的还比较严重，很大程度影响了对中小企业用地供给。
（五）供地准入和跟踪等机制约束作用不够
商住楼 供地准入缺乏制度规范，有些企业项目未形成就运作向市场要土地，有些企业凭资金和自身影响力优势进行圈地、炒地，造成土地人为闲置。土地公开竞争的背后，因供地准入和跟踪管理等制度不完善，竞争中易引发私下抬杠、串通投标乱象。土地置换缺乏有效监管，个别企业享受土地置换政策拿到新土地，不按合同退出置换后该退出的土地。前些年受“花园式”工厂思路，及节约集约用地意识欠缺的影响，大批土地被浪费和低效利用。
二、解决中小企业用地难问题的对策措施
土地是有限的国土资源，要完全满足中小企业用地需求，既没有必要也不现实，应按照有保有压的工作思路，努力从以下方面解决中小企业用地难问题。
（一）注重空地伸展充分挖掘用地空间承载能力
做好向空中和地下扩展用地空间的工作。商住楼、办公楼、医院等非生产性用地尽量多建高层建筑，
并配以立体和地下车库。工业企业用地以“亩产论英雄理念”进行引导，并加快“三个”转变。即由原来一度提倡建花园式厂房向节约集约利用的标准化厂房转变；由越大越好的圈地式用地向用多少供多少转变；由原来只建一层向建多层厂房转变，适合建多层厂房的都要引导和规划建多层厂房，最大限度地增加用地空间的承载能力。
（二）合理调控地块大小雨比增强供地地块合理性
要严格执行《工业项目建设用地控制指标》，对不符合国家产业政策和宏观调控要求的工业项目，一律不予供地。加强建设规划对供地地块大小配比的调控，通过对供地地块大小配置比例的调控，增加中小企业获得用地的机会。在安排工业企业地块规划中，先由各工业园区、镇乡（街道）按比例要求结合产业特点提出方案，由发改、规划、国土部门进行联合确定。在大小地块份额占比上，20亩以下的小地块不应少于当年工业用地总供应数的百分之六十。同时要细分为5亩以下、5至10亩、10至20亩各占一定比例。合理调控供地地块大小配比，就能让中小企业获得相对合理的用地占比份额，促进企业梯次健康发展。
（三）用好用地指标追加奖励政策缓解指标不足
要多渠道争取筹集指标追加。要在省下达切块计划指标基础上，积极争取尽可能追加到更多的计划指标。大企业要努力争取项目戴帽奖励指标。要根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[ 2
004])提出的“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”的要求，依据土地利用总体规划，将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆迁旧地块）和拟用于城乡建设的地块（即新建地块）共同组成建新拆旧项目区，在保证项目区内建设用地总量不扩大的前提下，在项目区内解决部分建设用地，以缓解建设用地指标不足。
（四）强化控违拆违力座按规划用好空问和指标
强化控违拆违力度，是改变无序用地乱象，维护良好用地秩序的重要措施。强化对土地违法的控制，严肃查处土地违法案件，拆除在土地上的违法建筑，是按规划合理利用空间和指标，有效保障成长型中小企业用地需求的重要措施之一。控违拆违工作矛盾和压力都会不小，涉及面广，情况复杂，必须领导有坚定的决心，要动员一切可用力量，采取坚定的强有力措施，才能开展好控违拆违这项工作。开展好了控违拆违这项工作，历史遗留的土地违法得到全面清理，新的土地违法现象得到有效控制，将会有相当数量的土地空间和指标，可用于解决成长型中小企业用地需求，对中小企业发展产生积极作用。
（五）解决土地遗留问题消化批而未供土地
批而未供土地各地都或多或少存在，搞好批而未供土地消化，是缓解各类建设用地需求的有效办法。如新昌县2012年对清理出1999-2011年积累的7302亩批而未供土地中的2500亩，列入园区、镇乡（街道）供地考核，由于考核督查措施有力，当年消化批而未供土地2814 55亩。实践证明，果断处置土地
历史遗留问题，强化对批而未供土地供地督查考核，对缓解中小企业用地具有相当潜力可挖。
（六）建立健全市场准入和跟踪监管制度进行规范
要建立工业用地出让市场准入评价机制。对企业或个人能参加多大地块和地类的招拍挂进行调查评估，以确保真正需要土地的优质中小企业和项目得到相应土地。同时，加强和规范工业用地的建设工期和转让管理，建立工业用地履约保证金制度，对违规违约企业强化跟踪监督，加大其违规违约成本，促使其不能违法圈地、不愿粗放用地，不敢违规占地。对节约集约用地达不到要求的，进行限期整改，促进节约集约利用。对企业按规划调整享受土地置换政策的，建立机制督促企业按合同退出置换后该退出的土地，以保证土地的合理配置。
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