房地产业     
◆陈忠元逃税花样多
  十五大召开后，中央政府宣布1998年7月1日起将改福利分房为货币分房，后虽将福利分房延至年底，但国家为配合住房改革和促进房地产业的发展，将调度巨额资金支持住房建设和个人购房的抵押贷款，使房地产业成为新的经济增长点。同时，中国人民银行宣布国家从1998年7月1日起第三次下调银行存、贷款利率，中国工商银行还表示今年将新增房地产业贷款250亿元。这些政策无疑将进一步促进房地产业的蓬勃发展，房地产业税收在地方税收中的重要性将更加突出。但是，由于房地产业投资大、结算频繁、生产周期长、财务核算复杂，加上税务机关对其缺乏有效的监控手段，偷逃税现象层出不穷，并且逃税手段花样翻新，应引起有关方面的关注。
(一)偷梁换柱，调换科目。
有的企业销售不动产时，将应计入“经营收入”或“其他业务收入”的销售收入在“营业外收入”中体现，借以逃避应纳税费。如将已开发未出售的店面出租取得租金收入计入“营业外收入”不申报纳税，既偷逃营业税、又偷逃房产税。有的企业将用于企业自身固定资产建设的产品不做固定资产处理，列入开发成本，既使企业财务核算失实，影响当期利润，减少企业所得税应纳税所得额，又偷逃投资方向税、房产税、土地使用税。
(二)化整为零，少报应税收入。
将销售给购房户的附属产品，如杂物间、公共面积分摊、绿化费分摊、停车库等不计入经营收入，而另开收据，或直接冲减经营成本，或长期挂靠往来帐，甚至干脆不入帐，以减少营业额，达到偷逃税目的。或将收取的价外费用部分，如代办的水电增容费、代办的防盗网建造费、代收的城市基础设施配套费等不按规定申报纳税。
(三)装疯卖傻，不结转、少结转经营收入。
其一，在收到购房户分期付款时，逐笔计入“预收帐款”，结清购房户购房尾款、开出销售发票时，没有将结算尾款先计入“预收帐款”再全额结转入“经营收入”，而直接按全额计入“经营收入”。由于房地产企业纳税义务发生时间为“收到预付款的当日”，且房地产行为生产周期长，使得进行如此财务处理的房地产企业在所有产品未售毕开票结转“经营收入”前，无论按“预收帐款”科目，还是按“经营收入”科目申报纳税，均造成申报不足，部分应纳营业税滞后。这种偷逃税现象较为普遍，在1998年所得税汇算检查中，连江县地税局稽查分局仅此一项就查补税费近百万元。其二，将收到购房户的“押(定)金收入”长期挂“其他应付款”科目，不按规定及时将应转入收入的押金转入“经营收入”。其三，将超过合同付款期未付清价款但已交付使用的部分“关系户”的应收未收购房款，未按权责发生制原则申报纳税。
商住楼(四)以物易物，不作经营收入。
房地产行业利用“以物易物”偷逃税。一是以房换地。在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产应税行为未申报纳税，或有申报但仅按协议规定出地方应分得的房产实际耗资数(也即工程成本数)申报，没有按组成计税价或市场价申报。二是以房换房。房地产开发商与被拆迁人实行产权置换、以房换房方式的，其以产权调换取得的收入，对偿还面积与拆迁面积相等部分，未按“安置房”价格申报纳税，对超面积部分，未按市场价或仅按“安置房”价申报纳税。三是以房抵工或以房抵料。房地产开发商常因资金周转困难而发生拖欠施工队工程款，最后以部分商住楼抵顶工料费的现象时有发生。这种情况下，房地产企业往往仅与施工队达成口头抵顶协议，直到不得不开具正式发票才在帐面上有所体现，造成人为的纳税滞后。
(五)以假乱真，互立伪契。
其一，买卖行为发生时，买方为达不缴契税目的或为获部分让利，卖方为达少计不动产销售营业额偷逃营业税目的，双方通过设立伪契、少计销售单价、差价部分另开收据方式偷逃税收。这在买卖私人房屋而挂靠房地产公司开票情况下时常发生。其二，双方为各自目的达成协议，后推合同付款期，将购房款已付清、商住房已交付使用的房屋销售发票跨年延期开票，进而调节年度利润，利用企业所得税临界税率偷逃税。
(六)鱼目混珠，滥用优惠政策。
套用闽地税政一[6]文件内容，对不符合销售解困房条件的不动产销售比照福州市解困住宅合作社销售解困房情况不申报纳税。本栏责任编辑　叶生成
税收征管
福建税务·1998·9
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