中山市鹏业房地产有限公司、林惠苗房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】广东省中山市中级人民法院 
【审理法院】广东省中山市中级人民法院 
【审结日期】2022.05.27 
【案件字号】(2022)粤20民终1808号 
商住楼【审理程序】二审 
【审理法官】杨雪燕胡怡静张荣 
【审理法官】杨雪燕胡怡静张荣 
【文书类型】判决书 
【当事人】中山市鹏业房地产有限公司;林惠苗(ＬＡＭＷＡＩＭＩＯ) 
【当事人】中山市鹏业房地产有限公司林惠苗(ＬＡＭＷＡＩＭＩＯ) 
【当事人-公司】中山市鹏业房地产有限公司林惠苗(ＬＡＭＷＡＩＭＩＯ) 
【代理律师/律所】肖志锋广东益诺众承律师事务所;陈若苗广东益诺众承律师事务所;李杰龙广东载盈律师事务所 
【代理律师/律所】肖志锋广东益诺众承律师事务所陈若苗广东益诺众承律师事务所李杰龙广东载盈律师事务所 
【代理律师】肖志锋陈若苗李杰龙 
【代理律所】广东益诺众承律师事务所广东载盈律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】中山市鹏业房地产有限公司 
【被告】林惠苗(ＬＡＭＷＡＩＭＩＯ) 
【本院观点】因被上诉人林惠苗是澳门特别行政区永久性居民，所以，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷。 
【权责关键词】社会公共利益委托代理合同过错新证据诉讼请求维持原判申请再审执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审另查明：2017年10月23日，梁锦华(甲方)与汇博公司(乙方)签订《中山市梁锦华商住楼工程项目合作收购协议书》，主要约定：1.甲方向乙方转让的项目内容为梁锦华商住楼工程项目第三幢公寓楼第二至七层合计建筑面积约6000平方米；2.乙方有意收购上述项目并包装后对外销售以实现赚取利润之目的，甲方授权和配合乙方以甲方名义对外销售相应商品房，乙方以建筑面积每平方米11500元的价格向甲方支付转让款，暂计转让总价款6900万元。甲方以收取项目购房者的销售首期款、购房款和银行按揭贷款方式收取乙方收购该项目的转让款，不足部分由乙方补足，超出收购总转让款部分为乙方的利润；3.双方签订协议时，乙方向甲方支付定金1000万元，当乙方支付的转让款与总转让款差额为1000万元
时，该1000万元自动转为转让款。上述协议签订当天，汇博公司、吴凡向梁锦华支付定金合计1000万元。 
【本院认为】本院认为，因被上诉人林惠苗是澳门特别行政区永久性居民，所以，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷。因涉案认购协议书的签订地、履行地均在内地，当事人在二审中也同意本案适用内地法律作为准据法，所以，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”以及《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”的规定，一审法院适用内地法律进行裁决正确，本院予以维持。另根据民事诉讼的相对性审查原则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。所以，本案的争议焦点为鹏业公司是否应向林惠苗退还剩余购房款74940元的问题。    根据鹏业公司在另案中提交的梁锦华与鹏业公司于2017年10月23日签订的《中山市梁锦华商住楼工程项目合作收购协议书》，鹏业公司向梁锦华收购涉案商住楼项目并对外销
售赚取利润，但鹏业公司并不要求梁锦华将涉案商住楼过户至其名下，而是由梁锦华配合并授权鹏业公司以自己名义对外销售涉案商住楼，梁锦华以收取销售首期款、购房款等收取鹏业公司收购上述项目的转让款，超出转让款的部分为鹏业公司的利润。因此，梁锦华与鹏业公司之间的销售委托书仅是为了履行双方的合作收购协议书而签订，梁锦华与鹏业公司之间的真实法律关系是合伙关系，而非委托代理关系。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”的规定，一审法院判决鹏业公司向林惠苗退还剩余购房款74940元正确，本院予以维持。    综上所述，上诉人鹏业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条、第三百三十二条规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费1674元(上诉人中山市鹏业房地产有限公司已预交)，由上诉人中山市鹏业房地产有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 23:43:45 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年10月7日，中山市汇博房地产投资有限公司(以下简称汇博公司)作为出售方或受托方、甲方，林惠苗作为购买方、乙方，签订中熙美家星辰项目房屋认购协议书(以下简称认购协议书)，约定：乙方认购坐落于中山市坦洲镇神利路中熙美家星辰项目5幢7层701号房，建筑面积约为92.35平方米；认购总价为1431981元；定金100000元须于签署认购书或之前付清，首付房款271981元(含定金)须于2018年10月8日或之前付清，同时签订房地产买卖合同，剩余房款1160000元须于2019年6月15日之前向银行办理房款按揭手续，并于2019年9月15日或之前付清；乙方须依上述付款方式依期如数缴付楼款，逾期付款按照应付款项每日万分之五计付滞纳金至付清之日止；乙方须于签订认购书后7日内，即2018年10月15日前携同认购书及身份证或公司证明文件到银行处一并签署房地产买卖合同及有关文件，房地产买卖合同一经签署，认购书自动作废，认购书定金即自动转为房地产买卖合同定金；如乙方在上述期限内未前来签署房地产买卖合同或未依时缴付上述应付之楼款，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权将该物业自行处理(不作另行通知)，乙方已缴付的定金归甲方所有，乙方不得异议；购买该物业所产生的律师费、公证费、登记费等其它一切相关费用及税项，全部由乙方承担。认购协议书还约定了其他内容。甲方处加盖汇博公司印章，乙方处签林惠苗名。    2018年9月30日，林惠苗委托其堂林惠
芳向珠海市中熙房地产代理有限公司(以下简称中熙公司)通过POS机刷卡支付40000元，汇博公司开具了相应金额的定金收据。同年10月7日，林惠苗通过POS机刷卡向中熙公司支付购房款231981元，汇博公司亦开具了相应金额的收据。同日，林惠苗以现金方式向汇博公司支付契税42959元。同日，林惠苗以现金方式支付了过户办证费4500元、律师签约办证费1000元，并分别由中山凯鑫商务服务有限公司、广东华信达律师事务所开具收据。    林惠苗提交的退款申请显示其于2021年4月1日申请退回案涉购房款304940元【314940元(房款271981元+契税42959元)-10000元回佣】，现已退200000元。诉讼中，林惠苗确认合计收到退款230000元。    核准变更登记通知书显示汇博公司于2019年4月4日变更为鹏业公司。    一审法院在审理(2021)粤2071民初4217号卢福文诉鹏业公司、梁锦华房屋买卖合同一案中查明如下事实：(1)该案诉争房屋坐落于中山市坦洲镇神利路中熙美家星辰项目4幢4层403号房。(2)卢福文主张鹏业公司为梁锦华的委托代理人，鹏业公司有权代为销售案涉房屋，并有权与卢福文签订认购书及收取相关款项。卢福文为证明其上述主张，提交了三张照片，分别为中熙美家星辰项目销售委托书、土地使用权证、建设用地规划许可证，卢福文陈述称上述三份文件均展示在涉案房屋的销售中心。其中中熙美家星辰项目销售委托书的内容为：2018年9月22日，委托方梁锦华与受托方鹏业公司签订中熙美家星辰项目销售委托书；委托事项：
委托人梁锦华为中山市坦洲镇梁锦华商住楼项目(推广名：中熙美家星辰项目)的合法产权人，现梁锦华自愿委托汇博公司代为出售该项目的商品房、公寓并办理相关手续，具体出售项目单位的明细信息详见附表；甲方委托乙方的具体事项为代为介绍项目的信息、代为签署认购书、代为收取此项目相关房款项：认筹金、定金、首期款，委托方确认受托方在委托事项的范围内所进行的合法行为均为代表委托方，委托方均予以确认。上述销售委托书委托人落款处签“梁锦华”的名，受托人落款处盖“汇博公司”的公章。建设用地规划许可证的内容为：用地单位：梁锦华；用地项目名称：商业住宅；用地位置：中山市坦洲镇七村顺利围；用地性质：Ｒ2二类居住用地。(3)鹏业公司在该案庭审中确认卢福文上述主张的事实，并主张鹏业公司与梁锦华之间签有书面合作协议及销售委托书，鹏业公司有权代为销售、签订认购书及收取相应款项，鹏业公司陈述称中熙美家星辰项目销售委托书的原件因销售中心搬迁过程中遗失，故未能提供中熙美家星辰项目销售委托书的原件，但鹏业公司保证其陈述的真实性。    本案中，林惠苗坚持认为梁锦华并非本案合同相对方，其不清楚梁锦华与鹏业公司的关系，故不要求梁锦华承担责任。另外，鹏业公司确认梁锦华不具备房地产开发资质，案涉房产均登记在梁锦华名下。