写字楼基本概念
买写字楼关注点：车位、纯写字楼性质、层高、防范贬值、
朝向光线好、交楼时间、物业、安静、交通好。配套设施设
备。
5A;；OA：办公自动化系统；
CA：通讯自动化系统；
FA：消防自动化系统；
SA：安保自动化系统；
BA：楼宇自动控制系统。
一、写字楼功能构成
1.收益部分：
可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管
理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。
2.非收益部分（公摊）：
指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和
营运5个部分。这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。
提示：业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较
复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。
3.常见的公摊部位
首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；
各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；各层空调机房、
弱电小室、杂物间；
各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；消防控制中心；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙
体水平投影面积的一半；
屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；
地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、
变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。
5.使用率：
所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。
二、标准层平面
通常包括办公空间和公共走道、楼梯等
1.标准层平面包括：
电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。（核心筒）
标准层制约因素：
自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面
采光的办公室两面的窗间距不大于24米。
防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允
许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加
一倍。
安全疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼
梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位
于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。
2.核心筒概念：
核心筒主要承担的功能有：
生活功能（卫生间、开水间等）
流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）
设备功能（空调机房、管道井等）；
核心筒的设计的重点在于：
向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%
（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。
3.各部分的指数指标
走道：
双面布臵房间的走道净宽度不小于  1.6m单面布臵房间的走道宽度不小于  1.3m
开水间
开水间面积不应小于6平方米，配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地
漏等。
卫生间：
配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等
商住楼
4.人均面积指标
此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。
平均人员密度指标=平方米/每办公人员
欧美国家为15平方米/每办公人员
日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前是12-13平方米／每办公人员
国内：8-12平方米/每办公人员
三、标准层剖面
1.层高：指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高
和必要的吊顶内部尺寸；
2.净高：指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度
为2.5—2.7米。
3.决定吊顶内部高度的因素
结构楼板及梁所占的高度；
空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层
的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内
交叉点如何处理；
消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套
管。
电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆
桥架，电缆桥架的位臵需避开风道、灯槽等。