置业顾问的基本素质
两种能力即应变能力、协调能力；
三颗心即对工作的热心、对客户的耐心、对成功的信心；
四条熟悉即熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本项目物业情况；
五必学会即学会市场调查、学会分析总结、学会揣摩客户心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。
具体来讲，我们要求置业顾问在培训后达到如下目标：
专业相关知识、房地产营销内容，培育良好的职业操守和能力及克服行业本身的痼疾。
第一节 我要了解的——专业素质的培养
置业顾问自身素质的高与低，服务技能和服务态度的好与坏，是影响发展商水准的重要因素之一。因此，置业顾问在上岗之前至少要接受如下基本专业知识的培训。
一、了解公司
要充分了解发展商的历史状况、获过哪些荣誉、房地产开发与质量管理、售后服务承诺的内容、公司服务理念以及公司未来发展方向等事项。
二、了解房地产业与常用术语
进入房地产业，不仅要对房地产业整体宏观市场的微观高层有所了解，还应对房地产业发展趋势有所认知，同时应能准确把握区域市场动态和竞争楼盘优劣及卖点等信息：另外，与行业相关的专业知识如房地产经营知识、金融知识、物业管理知识、工程建筑基本知识、房地产法律知识及一些专业容积率、绿化率、建筑密度、建筑面积、使用面积等专业词汇，置业顾问不仅要知其然，还要知其所以然。
三、了解客户特性及其购买心理
由于消费者的消费需求个性化、差别化，置业顾问应该站在客户的立场去体会客户的需求和想法，只有充分了解不同消费者的购买特性和心理，才能更好地向其提供购买建议。一般来说，客户购买心理动机有求实心理、求新心理、求美心理、求名心理、求利心理、偏好心理、自尊心理、仿效心理、疑虑心理、安全心理等。
四、了解市场营销相关内容
楼盘销售与一般商品销售有着同质性和差异性，售楼员不仅要掌握一般商品营销的技巧及相关理论与概念，还要就房地产营销市场特性的同质性与异质性进行了解，学习和钻研房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识。
第二节 我应具备的——能力与品行
一、观察能力
观察能力指与人交谈时对谈话对象口头语信号、身体语言、思考方式等的观察和准确判断，并对后续谈话内容与方式进行及时修正和改善。
房地产营销过程是一个巧妙的自我推销过程，在这个过程置业顾问应采取巧妙的行动和措施，在交谈的过程中应具有敏锐的职业洞察能力、语言运用能力、社交能力和良好的品质，才能帮助自己成功的推销出去，进而推销自己的产品。
二、语言运用能力
语言，是人们思想交流的工具。言为心声，语为人镜。置业顾问每天要接待不同类型的客户，主要是靠语言这种工具与客户沟通和交流，置业顾问的语言是否热情、礼貌、得体，直接影响着自身和公司的形象。如果只是机械地使用礼貌用语而不带有任何诚意，只会起到相反的作用，影响客户对楼盘和服务的满意程度。因此，置业顾问在接待客户时，必须要讲究语言艺术，提高使用接待用语的频率，主要应注意以下几点：
1． 态度要好，有诚意
2． 要突出重点和要点
3． 表达要恰当，语气要委婉
4． 语调要柔和
5． 要通俗易懂
6． 要配合气氛
7． 不夸大其词
8． 要留有余地
三、社交能力
社交能力，包括与人交往使别人感到愉快的能力、处理异议争端的能力以及控制交往氛围的能力等。消费者形形，文化品位、经济能力、购买心理、个性特点、生活兴趣与爱好各不相同，优秀的置业顾问能充分掌握客户，凭丰富的经验能快速判断客户的类型，并及时调整销售策略，始终让客户在自己设定的轨道上运行，客户从进门起就像进入一个大包围圈，无形之中被你牵着走，最终帮他作了明智的决定，既让他体会到你的服务，又不让他拖泥带水，解决问题干脆利落，无后顾之忧。
四、良好品质
1 从公司的角度来看
虽然置业顾问工作的目的不尽相同，有的是为了收入，有的是为了学习，有的是出于喜好，有的兼而有之，不论目的是什么，惟有公司的发展总目标实现后，个人的目标才能得以圆满实现。因此售楼员必须具备如下的素质：
——积极的工作态度；
——饱满的工作热情；
——良好的人际关系；
——善于与同事合作；
——热诚可靠；
——独立的工作能力；
——具有创造性；
—
—热爱本职工作，不断提高业务技能；
——充分了解楼盘知识；
销售具备的素质——知道顾客真正需求；
——能够显现出发展商和楼盘的附加价值；
——达成业绩目标；
——服从管理人员领导；
——虚心向有经验的人学习；
——虚心接受批评；
——忠实于发展商。
可以说，售楼部是置业顾问进行社会联系、与各式各样的“人”交往的媒介，对自我的磨练有很大的帮助。也可以说，售楼部是置业顾问镀金的学堂，在这里可以增加社会经验，为将来
的发展奠定基础。
2 从客户的角度来看
由于置业顾问直接与客户接触，其一举一动、一言一行直接关系到客户对发展商的感受，在一定程度上影响着客房对产品的购买。
顾客喜欢的售楼员一般具备以下特点：
◎ 外表整洁
◎ 有礼貌和耐心
◎ 亲切、热情、友好的态度，乐于助人
◎ 能提供快捷的服务
◎ 能回答所有的问题
◎ 传达正确而准确的信息
◎ 介绍所购楼盘的特点
◎ 能提出建设性的意见
◎ 关心顾客的利益，急顾客所急
◎ 帮助顾客作出正确的楼盘选择
◎ 耐心地倾听顾客的意见和要求
◎ 记住老顾客的偏好
3． 销售人员的任务与个人素质、性格的关系
销售人员的任务 | 有关个人的素质和性格 |
确定未来顾客需要 | 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 |
说明楼盘如何配合未来顾客需要 | 语言能力、文字好、知识丰富、热情 |
获得未来顾客的合约 | 说服能力、机智、坚定、博识 |
处理异议 | 信心、知识、机智、体谅 |
激烈竞争情形下之推销 | 持久、进去精神、信心 |
每日清单、计划及催付余款之例行报告 | 有条理、诚实、精细 |
通过交谈与服务引起顾客好感 | 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 |
总体而言，售楼员所要具有的基本素质是：应能根据每一位消费者在选购商品房时在言行或态度上的特性，或在交易的短暂过程中，洞察消费者的反应与需求，并立即作出判断，进而采取有效的应对措施。
综合公司与顾客顾客两方面考虑，要求售楼员在工作中具备以下素质：
◎做事的的干劲 ◎充沛的体力 ◎参与的热忱
◎明明的个性 ◎勤勉性 ◎谦虚
◎责任感 ◎创造性 ◎易于亲近
◎敏捷性 ◎忍耐性 ◎自信心
◎上进心 ◎诚实 ◎冷静
◎洞察力 ◎良好的记忆力 ◎不屈的精神
◎积极性 ◎具有爱心
第三节 我要根除的——置业顾问应克服的痼疾
一次成功的到访接待，实际上是一系列销售技巧、经验支持的结果，是一个系统工程。在这个工程的任何细微处出现问题都会影响到其他方面，而导致失败或不完全成功，所以，售楼员应好好地检讨自己，避免长期不良的销售方式所养成的痼疾。
一、生搬硬套一视同仁
有些置业顾问习惯用书面化、理性的论述进行销售介绍，生搬硬套所学过的专业知识，生涩难懂，或者以说教式的方式教育客户应该怎么做，使客户感觉其建议可操作性不强，达成目标的努力太过艰难，觉得置业顾问太过咄咄逼人或好为人师，从根本上就产生了心理距离，因此常会拒绝购买或拒绝其建议。应在客户能够接受的层面上用他喜欢的方式来进行介绍，才能够让客户到心理优势，愿意倾听并接受我们的建议。
二、喜欢随时反驳
在与客户的交谈中，应鼓励客户多多发表自己的见解，了解客户的需求，并在适当时机表述意见，或提出解决方案。如果我们不断打断客户谈话，并对每一个异议都进行反驳，会使我
们失去在最合适时间内到客户真正异议的机会，而当这种反驳不附有建议性提案时，反驳仅仅是—时痛快，易导致客户恼羞成怒，中断谈话过程，这对于双方都是很遗憾的。千万不要赢了口舌而失掉了客户。
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