我国房地产税制改革探析
作者：***
来源：《商情》2016年第04期
【摘要】房地产税是财政部提出的六大税制改革之一，在我国房地产税制包括租、税、费三部分。就目前房地产税制存在的问题进行了分析，并提出了改革思路。
【关键词】房地产税制，改革
一、我国房地产税制概况
2014年财税改革全面启动，财政部提出了六大税制改革，分别是营业税改增值税、资源税、消费税、房地产税、环境税和个人所得税。受限于立法程序和复杂的实际情况，房地产税改革目前正在进行中。
税、印花税；“费”包括城市基础设施配套费、防空地下室建设费、渣土处置费、散装水泥专项基金、在建工程抵押登记费、产权登记费、交易手续费、土地闲置费、地名费、房屋工程质量监督费等。房地产保有环节中有房产税、城镇土地使用税，其中对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋免征房产税，房地产开发企业开发的用于出售的商品房在出售前不缴纳房产税，个人的居住房屋及院落免征城镇土地使用税。房地产流转环节有契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、所得税、印花税、产权登记费、交易手续费、他项权利登记费等。
二、我国现行房地产税制存在的问题
1、不符合经济社会发展需求
《房产税暂行条例》中规定，房产税按照租金收入计征税率为12%，这样的高税率是中国在房地产公有制为主体、没有房地产市场的时代，为了限制房产出租和调节少量私人房产主的房租收入设计的。城镇土地使用税各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低，这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。
2、税制复杂、重复征收
（1）计量标准和税率复杂
城镇土地使用税采用分类分级定额税率。每平方米年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.5-30元、中等城市1.2-24元、小城市0.9-18元、县城、建制镇、工矿区0.6-12元。土地增值税以转让房地产所得的土地增值额为计税依据，实行四级超额累进税率。城市维护建设税实行地区差别税率，规定为营业税的7%、5%和1%三个档次。契税按市场价格或房地产交易契约价格总额计税。房地产税制的计量标准和税率复杂。
（2）重复征收，租税费交织混淆
印花税与契税是房地产流转环节的重复课税，土地闲置费、土地增值税和所得税是房地产开发环节的重复课税，城市维护建设税、教育费附加和城市基础设施配套费是开发环节的重复课税。城镇土地使用税与房产税是保有环节重复课税。重复课税最大的弊端是增加各方成本。
3、各环节税赋不均衡
房地产开发环节租税费占比最大，按金额排序，占比例较大的分别是土地出让金、营业
税及附加、城市基础设施配套费、防空地下室建设费。房地产流转环节中二手房交易税费最高值约占买卖契约价格的12%。保有环节税赋最低。房地产税赋不均衡，政府财政收入不稳定。
4、产权来源多样，税收要素不易确定
从产权角度，我国土地所有权分为国家所有与集体所有，对与国家所有土地相关的房地产征税，集体的不征税。土地所有权和使用权分离，目前已出让使用权的土地有无偿与有偿两种，土地使用权有年限限制，到期后的处理方法不同且存在法律冲突。房地产产权来源复杂，就住宅而言有商品房、限价商品房、两限商品房、经济适用房、已购公房、自管房产、私有房产、军产房、集体所有房产、单位集资合作建房房产等，形成了完全产权与非完全产权。无论是土地还是房地合一，都是产权来源多样，使得纳税人、课税对象、税率、减免等不易确定。
三、房地产税制改革建议
1、以不动产登记为基础，理清不动产基数
《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，比通常所指的房地产范围大。在理清不动产基本数据的前提下，再进行房地产税制改革，并扩大到不动产，形成不动产税制。
2、以筹集经常性的地方政府财政收入、稳定市场为目的
征收不动产税赋首要目的是筹集经常性的地方政府财政收入，其次是保护市场稳定，支持自用保障性需求、保护投资需求、抑制投机性需求，税赋要稳定市场主体预期。不能因为宏观调控，短期内改变税赋水平。
3、简化税制，优化结构
营业税改为增值税，土地增值税并入增值税，延续超额累进税率。契税和印花税合并，房产税和城镇土地使用税合并为不动产税，耕地占用税纳入土地出让金，行政事业性收费逐步减少，直至取消。
按从价税为计税依据，以房、地、地上附着物合一的不动产价格作为计税依据，税率统一。政府委托专业估价机构对不动产市场价值进行评估，周期可以参考国际惯例3-5年。
4、保有环节低税赋房产税怎么收
目前我国房地产税制重流转轻保有，这与国际上通行的重保有轻流转不同，但是在我国土地制度所有权与使用权分离，有年限限制的情况下，依然应该在保有环节低税赋。根据财政部数据显示，土地出让金占地方财政收入比重在2015年1-4月约为32%，而在2013年这一数据接近60%，土地出让金为政府提供了大比例财政收入，因此保有环节税赋取低值，并减免自用性不动产税赋。
5、建立土地出让金信托基金，保障政府获得长期稳定财政收入
土地出让金目前是一次性收取，每届政府不能共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在减少。按年收取土地出让金不具备可行性。建议将土地出让金的一部分纳入土地出让金基金，进行信托管理保值增值，地方政府按年计提，从而保证政府获取长期稳定的收入来源。
参考文献：
[1]张青.房地产税国内研究综述.湖北经济学院学报，2012.
[2]蔡旺清.我国房地产税费租的协调性研究.税收经济研究，2015.
[3]孙晓娜.由中外房地产税收政策看我国房地产税制改革.山东女子学院学报，2011.
[4]郑华.我国房地产税的税制设计----基于国际经验的启示.金融发展研究，2014.
发布评论