摘要：近年来国内资源、股市等都处于泡沫破灭之中，唯独中国房地产泡沫尽管存续已久、且调控连连，市场表现却异常稳定，说明中国房地产泡沫具有一定的特殊性。笔者总结出几大认识，提出房地产市场化程度不高、居民收入严重分化、房地产偏好、股市投资功能弱化、住房持有环节税费偏低等中国特有的一些因素。
关键词：房地产泡沫 特殊性 市场化 收入分化 房地产偏好 投资渠道 房产税
当前经济问题错综复杂，政治与民生问题也是千头万绪，大家形成的共识似乎就是要靠及时有效的改革与城镇化举措等应对当前复杂多变的内外形势。不过，在全面梳理与考察了各种问题以后，不难发现，有一个问题始终萦绕其中，牵一发而动全身，犹如“迷宫”之门，那就是房价泡沫问题。信贷泡沫与房地产泡沫也是紧密关联，其本质很大程度上还是房价泡沫问题。
从理论角度分析，任何资产泡沫都是会破灭的，只是时间可能有早有迟、途径各异。但近年来国内资源、股市等都处于泡沫破灭之中，唯独中国房地产泡沫尽管存续已久、且调控连连，市场表现却异常稳定。根据相关数据，2013年5月100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续
第12个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.19个百分点；同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至6.90%。尽管从2010年以来国家对于房地产市场连续实行政策调控，尽管金融市场流动性不太充裕，尽管房产税试点扩容已现端倪，但不影响房价在不利的经济面与政策面状况下连创新高。
所有经济体在经济扩张期都会有房地产价格上扬的共同现象。众所周知，中国多年来的国际贸易外汇顺差、货币超发、国内信贷扩张以及城市化等因素直接导致了房地产泡沫形成，房价的“顽强”与这些因素自然不无关系。但就中国房地产市场而言，这里面其实还有一些更深层次的原因，简言之，中国房地产泡沫具有一定的特殊性。笔者总结出以下几大认识，供读者诸君参考。
一、中国房地产市场的市场化程度不高，与成熟市场经济体不尽一致
中国自1998年取消福利分房、推进住房商品化以来，房地产市场化程度显著提高，但房地产市场并未完全市场化。在宏观层面，国家对房地产市场的控制力很强，从土地供给垄断、信贷政策、税收政策等多方面对房地产领域实行强力调控；在行业开发类型层面，经济适用房、单位房比例较大。以北京为例，目前豪华经适房、单位房仍然占据主导地位，普通居民
首次置业就以市场价买商品房的比例相对较低。在人多地少这一基本国情下，地方政府对于房地产用地投放具有绝对的支配权力，这也就决定了地方政府完全可能操控地价的高低。
中国的市场经济是社会主义条件下的市场经济，表现在房地产领域则是“有计划的市场经济”，这是中国房地产经济区别于其他经济形态最大特征。地方政府土地融资是基建投资和维持传统经济模式增长的关键，而这中间土地价值最大化和上涨预期扮演着原动力的角。开发商“米炊”系于有形之手，政府既是房地产发展最大的直接受益者，也是决定房地产市场走向的“灯塔”。
二、居民收入严重分化刺激了高房价
按国家统计局公布的数据，近十年中国居民的基尼系数在0.47～0.49之间，居民收入分化比较严重。世界银行报告显示，美国是5%的人口掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。中国的财富集中度甚至远远超过了美国，成为全球两极分化最严重的国家。另外，隐性收入的存在显著地扩大了收入差距。10%位于收入金字塔顶端的人，拿走了隐性收入的三分之二。如果考虑到隐性收入因素，中国的基尼系数很可能显著高于近年来国内外有关专家计算的0.47～0.50的水平。由于我国政治体制改革滞后，对权力没有形成
有效约束，腐败官员的比例逐年扩大，动辄贪污受贿几百万甚至几千万的官员呈增长之势。不少官员或通过审批项目和提拔官员大举敛财，或在各类企业中拥有干股分红，让拥有官股保护的企业获得暴利的同时，却使通过正常渠道办事的普通守法企业步步艰难，使社会的整体运行效率大大降低。
在居民收入严重分化的前提下，再考虑隐性收入与灰收入较大的状况，全社会作为一个整体还是具有相当的支付能力。中国房地产泡沫与美国超前消费、给低收入者过度按揭形成的房地产泡沫有很大不同，中国房地产泡沫并非典型的金融资产泡沫。少数人拥有多套房而且他们并未利用过多的财务杠杆，因此不太惧怕宏观调控。他们不会被动降价抛售或如美国低收入者那样被“断供”，以致宏观调控常常不能坚持太久而以失败告终。
三、中国文化有着强烈的房地产偏好
自古以来，中国人就讲究“安居乐业”、“有土斯有财”，结婚大家都希望拥有自己的房产，租房会有“寄人篱下”的感觉。古人娶妻纳妾谓之“填房”或“大房”、“二房”，离开人世则讲究入土为安。时至如今，农村人到城里赚了钱，首要的任务往往还是扩建住宅。城里人买了一套房的多半还想买第二套、乃至第三套。而若身在异乡，只有买了房才会让中国人有“家”的感觉。
海外移民无论身至何地，往往会尽快买房置业，华人涌入的城市或社区房价往往易涨难跌。相比之下，欧美人往往喜欢自由而从容地生活，常宁愿租房而不愿被自有住房所缚。
房产税怎么收世界各国都鼓励居民用用贷款按揭来增加对房地产的现实购买力。让居民花未来的钱提前享有住房，这已是世界房地产业的常规。但对于中国人而言，由于与生俱来的对于房地产的偏好，仅是花未来的钱还不够，中国人普遍还会花父母或家人的钱。年轻人购房时候往往集合父辈及家庭全部的购买力，买房常常演变成了“拼爹”，这一定程度上助长并维护了现实的高房价。
在国外，购房人无外乎三种目的：一是消费，即购房自己住；二是投资，即买房之后出租，靠租金收回投资并获得利润；三是投机，即炒楼，像炒股一样买入等待好时机卖出赚差价。和国外相比，较少听说过某人购房是为了出租并靠收取租金盈利。国内一线城市“租售比”目前已经达到1：500～1：600，早已超过1：300的国际警戒线，但大家均习以为常。多数人对于住房投资收益与租金收益直接相关的意识不强，租售比这一概念，对于国人的购房影响就很小。
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