房产税节税最佳方案
根据《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人、承典人缴纳，房产代管人或者使用人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1 2％，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税从价计征与从租计征两种不同计征方式导致房产税税金的差异，为房产税的纳税筹划提供了空间。现举例说明房产税的税收筹划方法。
计算房产税从价计征与从租计征的税负平衡点，考虑房产的出租方式
计算房产税从价计征与从租计征的税负平衡点，考虑房产的出租方式
房产税从价计征税金=房产原值×(1—30％)×1．2％=房产原值×0．84％
房产税从租计征税金=出租房产租金×12％
两者税负平衡点公式：房产原值×0．84％=出租房产租金x12％+(房产原值×0．84％一出租房产租金×12％)×企业所得税税率25％
即：出租房产租金／房产原值=7％
根据上述公式，如出租房产租金／房产原值比例高于7％，从价计征税金较低，反之，如出租房产租金／房产原值比例低于7％，从租计征税金较低。现举例验证如下：
计算房产税税负平衡点：出租房产租金／房产原值=18／200=9％，高于税负平衡点7％，自用仓储方式房产税较低，应采取自用仓储方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金=房产原值×0．84％=200×0．84％=1．68(万元)
接上例：如出租房产租金改为12万元，两种方式下房产税计算如下：
计算房产税税负平衡点：出租房产租金／房产原值=12／200=6％，低于税负平衡点7％，对外出租方式房产税较低应采取对外出租方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金=房产原值×0．84％一200xO．84％=1．68(万元)
出租房产税税金=出租房产租金×12％=12×12％=1．44(万元)，比自用仓储房产税税金低(1．68—1．44)0．24万元，可见低于税负平衡点，企业应采取对外出租方式节约房产税支出。
利用房产转租方式，降低房产税从租计征税额
【例2】海星公司有一餐厅计税原值600万元，每年对外出租收取房产租金60万元，海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=60x12％=7．20(万元)，应缴纳的营业税及附加=60×5％×(1+7％+3％)房产税怎么收一3．30(万元)，海星公司合计税负=7．20+3．30=10．50(万元)
对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划，考虑到根据((房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税，可制定税收筹划方案如下：
海星公司改变餐厅出租方式，将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司，海叶公司将餐厅对外再次出租，收取出租餐厅租金60万元。
海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=30×12％=3．60(万元)，应缴纳的营业税及附加一30×5％×(1+7％+3％)=1．65(万元)，海星公司合计税负=3．60+1．65—5．25(万元)。
海叶公司是房产转租人，不缴纳房产税，应缴纳的营业税及附加=60x5％×(1+7％+3％)=3．30(万元)。
税收筹划后海星公司与海叶公司合计税负=5．25+3．30=8．55(万元)。可见，通过将房产出租方式由直接出租改为转租，海星公司与海叶公司合计减少税金(10．50—8．55)1．95万元。
进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出，税收筹划方案方可行，如设海叶公司房产转租后租金为B(本例B=60万元)，海星公司将餐厅出租给海叶公司租金为A(本例A=30万元)，需满足(B—A)x12％一B×5．50％大于O，得出B应大于1．8462×A，(本例满足上述要求)，如不能满足B大于1．8462×A，则税收筹划方案不可行。
将房产出租合同变更为物业管理合同，享受从价计征房产税的低税负
【例3】华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元，现拟将本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品，双方签订房产租赁合同，约定该地下建筑出租每年收取租金80万元，另外地下建筑内原有的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品免费提供给岳林百货公司使用华新物业管理有限公司出租地下建筑应缴纳出租房产税税金(80x12％)9．60万元。
对上述案例进行税收筹划，可考虑华新物业管理有限公司商业用途地下建筑房产税从价计征应缴纳房产税比从租计征大幅度降低，为了享受从价计征房产税的低税负，华新物业管理有限公司利用自身主营物业管理的业务范围，与岳林百货公司重新签订合同，合同内容将房产出租变更为物业管理，约定华新物业管理有限公司为岳林百货公司提供地下建筑物业管理服务，每年收取物业管理费60万元，另外原免费提供的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品改为租金形式每年收取使用费20万元，合计每年收取费用80万元。税收筹划后，华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值=800x80％=640(万元)，应缴纳房产税=640×(1—30％)×1．20％=5．376(万元)。
(注：以上华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值及应缴纳房产税的计算依据为财税[2005]第181号“财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”文件规定：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：(1)工业用途房产，以房屋原价的50％至60％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值x[1一(10％～30％】×1．2％。(2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70％至80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1一(10％～30％)]×1．2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自2006年1月1 日起执行。)
可见，经税收筹划后华新物业管理有限公司减少房产税支出(9．60—5．376)4．224万元，
税收筹划前与税收筹划后华新物业管理有限公司!应负担的营业税及附加不变，均为[80万元×5％×(1+7％+3％)]4．40万元。
改变出资方式，降低房产投资作价额，享受新办企业的税收优惠政策
【例4】金盛实业公司拟与中信实业公司共同出资成立新公司蓝天咨询顾问有限公司，根据投资协议规定：蓝天咨询顾问有限公司注册资本为3000万元，中信实业公司以货币出资900万元，占股30％，金盛实业公司以装修后办公楼出资2100万元，占股70％。金盛实业公司办公楼计征房产税账面原值1200万元，账面净值600万元，经资产评估后公允价值为600万元，金盛实业公司准备投入1500万元进行重新装修改造，装修改造支出全部计入办公楼账面价值，装修改造后办公楼计征房产税账面原值上升为2700万元，账面净值上升为2100万元，公允价值上升为2100万元，办公楼投资前房产价值上升为2700万元，需要对增加的1500万元从价计征房产税。
蓝天咨询顾问有限公司接受房产投资并办理产权过户手续后，按房产价值2100万元入账，应缴纳房产税=2100x(1—30％)x1．20％=17．64(万元)。
对于以上案例进行税收筹划，税收筹划考虑到金盛实业公司以装修改造后办公楼投资，房产计税价值上升幅度大，缴纳房产税大幅度增加。如金盛实业公司改变出资方式，以装修改造前办公楼公允价值出资600万元，另外以货币出资1500万元，作为办公楼装修费用交由蓝天公司接受投资后自行装修，这样一来，金盛实业公司不需要补缴房产账面价值上升的房产税，蓝天咨询顾问有限公司接受办公楼投资并办理产权过户手续后，按600万元公允价值入账，按600万元的价计征房产税，待装修完成后按2100万的价计征房产税。
按企业所得税法规定，将房产资本性大修理支出转为收益性小修理支出降低计税基础
【例5】希望公司有一栋厂房计税账面价值为2500万元，需进行大修理方可继续使用修理后使用年限可延长27个月，预计一次性修理费用为1275万元，修理支出达到取得固定资产时的计税基础比例=1275／2500x100％=51％，该大修理支出为厂房的资本性支出，应增加厂房账面价值，修理后厂房计税账面价值一2500+1275=3775(万元)，修理后应缴纳房产税税金=3775x(1—30％)x1．20％=31．71(万元)。
(注：本例发生的大修理费用支出应增加固定资产的计税基础系根据《企业所得税法实施条例》第五十八条第六项规定：改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)
项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。同时〈〈企业所得税法实施条例》第六十九条规定：企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。)
根据上述文件规定，可提出税收筹划方案如下：企业将厂房大修理支出分解为3次进行，每次修理费用为425万元，每次修理支出达到厂房计税基础的17％(425／2500×100％=17％)，每次修理后厂房使用年限可延长9个月，每次修理后企业均可正常使用。这样一来，每次修理费用按《企业所得税法实施条例》第六十九条不属大修理支出，可直接从损益中扣除，不增加固定资产的计税基础，每次修理后厂房账面计税价值仍为2500万元，应缴纳房产税税金=2500x(1—30％)x1．20％=21(万元)。修理完毕后合计节约了修理费用房产税税金=1275×0．84％=10．71(万元)。
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