1、售楼处的分类
根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：
⑴单独修筑售楼处，待销售完成后，将其拆除；
⑵单独修筑售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或者出租；
⑷利用企业自有房屋或者商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或者出租；
⑸租用外单位的房屋修筑售楼处，待销售基本完成或者房屋到期后，归还房屋。
固然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开辟单位自己
的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类出相类似点,
所以基本的分类还是上面的五种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分
类方式进行展开.
2、相关规定
根据2022年31号文的规定，开辟企业建造的售房部按如下思路处理：
⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进
行处理；
⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开辟产品进行处理。
⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
3、建造时的处理
⑴建造
方案一、二，需要重新修筑售楼处，可以单独作为成本对象进
行核算，因此按自建固定资产处理.
方案三、四、五，由于不用重新修筑售楼处，不需要相关处理。
⑵装修
方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；
方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此
应当通过开辟成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或者开辟产品)。
4、使用时的处理
⑴折旧和摊销
无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产
还是按照开辟产品或者长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”.
但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区
分.例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
⑵房产税
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开辟企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或者交付之次月起计征房产税，开辟企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税.
方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税.
5、清理时的处理
⑴拆除
方案一进行拆除时，由于修筑和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行.
⑵自用或者出租
房产税怎么收方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。
方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2022〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。
无论方案二还是方案四，在自用或者出租时，须按照资产原值或者租金交纳房产税。
⑶销售
方案三销售时，其税务处理与普通商品房销售一致，即应该缴
纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本
税金。
⑷转为物管用房
转为物管用房或者会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设
施费的有关规定进行处理。
⑸租赁到期
租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对
方即可。
重要参考：
1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可
以按税法规定的3年摊销，也可以在开辟期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。
2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。2022—05—28 08:10 补充问题
能不能记入周转房存货，以后列入开辟成本?
(1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”.
（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开辟产品科目中转出的，不可能再列入开辟成本的。
房地产企业单独修筑的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
2022-8—25
房地产企业单独修筑的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
来源: 国家税务总局纳税服务司
问：房地产企业单独修筑的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?
答：房地产企业单独修筑的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开辟小区内、主体外修筑暂时性建造物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除.售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支.
二、房地产企业在主体内修筑暂时售楼部、样板房的，其发生的
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