【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2020.09.16
【案件字号】(2020)辽01民终10014号
【审理程序】二审
【审理法官】周濛杨帆单立
【审理法官】周濛杨帆单立
【文书类型】判决书
【当事人】中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行;刘楠楠;杨永强;邱洪涛;赵彬
【当事人】中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行刘楠楠杨永强邱洪涛赵彬
【当事人-个人】刘楠楠杨永强邱洪涛赵彬
【当事人-公司】中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行
【代理律师/律所】王丹姝辽宁展拓律师事务所;贾良辽宁明申律师事务所;王梓丞辽宁明申律师事务所;张卫军北京大成（沈阳）律师事务所
【代理律师/律所】王丹姝辽宁展拓律师事务所贾良辽宁明申律师事务所王梓丞辽宁明申律师事务所张卫军北京大成（沈阳）律师事务所
农行营业时间【代理律师】王丹姝贾良王梓丞张卫军
【代理律所】辽宁展拓律师事务所辽宁明申律师事务所北京大成（沈阳）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行;刘楠楠;杨永强;邱洪涛;赵彬
【本院观点】经生效判决认定，农行将案涉房产先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分。
【权责关键词】无效无权处分追认撤销代理原始取得继受取得善意取得不当得利实际履行过错合同约定诚实信用原则第三人证人证言举证不能的后果诉讼请求维持原判申请再审抗诉强制执行拍卖诉讼时效
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【本院认为】本院认为，经生效判决认定，农行将案涉房产先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分。但刘楠楠购买诉争房屋系通过报纸刊登的出售信息，与出卖人邱洪涛联系，并向其交付房款。后农行与刘楠楠签订了房屋买卖合同并为其办理了房产过户手续，故本案应认定为农行以自己的行为追认了邱洪涛代其出售房涉房屋的行为。而对于本案争议刘楠楠是否己履行其与农行之间买卖合同的付款义务，因刘楠楠与邱洪涛均对刘楠楠己将房款交付给
邱洪涛的事实无异议，故对于农行未实际收取到房款的损失，其应向其代理人邱洪涛主张权利。对于农行本案要求刘楠楠给付房款的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初15167号民事判决； 二、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行本案诉讼请求。 一审案件受理费12450元，二审上诉人费15362由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行承担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 03:52:49
【一审法院查明】原审认定事实：杨永强与农行滨河支行、辽宁宝锋拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，杨永强向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，诉请解除杨永强与农行滨河支行之间实际成立的《房屋买卖合同》，农行滨河支行返还杨永强已付购房款30万元、利息并赔偿损失。沈阳市和平区人民法院于2014年9月19日作出（2014)沈和民三初字第00415号民事判决，杨永强不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2014年12月17日以（2014）沈中民三终字第01317号民事裁定撤销该判决，发回沈阳市和平区人民法院重审，沈阳市和平区
人民法院于2015年10月29日作出（2015）沈和民三初重字第00003号民事判决书，该判决书审理查明如下事实：原审所认定的杨永强向赵彬借款22万元，将案涉房屋抵押，并约定如杨永强借款到期未偿还借款，案涉抵押房屋归赵彬所有的事实，因双方未办理抵押登记，且该约定违反了契约流质禁止性规定，原审认定该约定不违反法律规定错误，原审认定的赵彬将案涉房屋转让缺乏证据支持，相对于杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖本院只能通过形式证据认定为农行滨河支行未经杨永强同意再次将案涉房屋进行转让或配合他人非法转让。原审基于该事实认定驳回杨永强的诉讼请求错误，本院予以纠正。在农行滨河支行未能举证证明其积极履行通知并协助杨永强办理房屋变更登记的合同义务，杨永强作为权利人主张于2013年才得知案涉房屋由他人居住并取得房屋产权证，提起本案违约赔偿之诉，并未超过诉讼时效，原审认定杨永强表述不知情有悖常理，违背诚实信用原则不妥。
【一审法院认为】沈阳市和平区人民法院认为，杨永强通过拍卖从宝锋拍卖公司处购得本案涉案房屋，双方签订的拍卖成交确认书对双方具有约束力，因涉案房屋的拍卖系由中国农业银行辽宁省分行营业部委托，农行滨河支行作为拍卖委托人的系统内单位和涉案房屋的实际权利人，应负有协助杨永强将涉案房屋过户至其名下的义务。但杨永强在拍得房屋后，未要求农行滨河支行协助办理房屋过户，因借款将该房屋抵押，并约定如不能按期偿还借款，抵
押房屋归债权人所有，该约定不违反法律规定。杨永强庭审中称，其2007年离开沈阳后到唐山工作、生活，2013年才得知涉案房屋由他人居住并办理了产权证，该表述有悖于常理，刘楠楠在涉案房屋居住并取得房产证已达六年之久，原告称对此不知情不符合生活常理。杨永强诉求不符合法律规定，违背诚实信用原则，故对杨永强的诉讼请求，不予支持，最终判决驳回杨永强的诉讼请求。沈阳市中级人民法院认为，本案涉及的拍卖合同为特殊买卖合同。农行滨河支行由农行辽宁省分行营业部对外委托宝锋拍卖公司拍卖案涉房产，宝锋拍卖公司对外拍卖时已披露案涉房产为经本院（2001）沈法执字279号民事裁定归农行滨河支行所有，但未经房产登记机关进行变更登记。杨永强通过宝锋拍卖公司公开拍卖程序竞拍购得农行滨河支行委托拍卖的案涉房屋，宝锋拍卖公司向杨永强出具拍卖成交确认书对农行滨河支行和杨永强具有约束力，杨永强与农行滨河支行间形成拍卖合同关系。该拍卖合同已实际履行，杨永强作为买受人已实际支付房屋价款30万元和1.5万元拍卖佣金，农行滨河支行也向杨永强交付案涉房屋的钥匙，至此拍卖合同大部分履行完毕，所差只需农行滨河支行依据法院裁定在房产登记机关进行房屋变更登记将案涉房屋变更至该行名下后，通过协助杨永强办理房屋产权变更登记。从本案所认定的事实来看，农行滨河支行未能履行以上合同义务，在未通知杨永强到场经其书面同意或取得杨永强的有效书面委托的情况下，将已拍卖出售与杨
永强的案涉房产再次转让或配合转让给案外人刘楠楠，而不是原审所认定的案外人赵彬对外转让房屋，农行滨河支行的该行为已构成违约。本案从形式上为案外人刘楠楠通过转让从农行滨河支行购买案涉房屋，且已居住多年，构成善意取得。现杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖合同已实际不能履行，杨永强请求解除与农行滨河支行间的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。农行滨河支行应返还杨永强交付的购房款30万元，并赔偿给杨永强造成的经济损失。原审认为，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。农行滨河支行将案涉房屋先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分，而非无权处分，刘楠楠知悉滨河支行为房屋所有权人且与之签订了正式的买卖合同，农行滨河支行一房二卖的事实已经生效的辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书所认定，因此，应当认定农行滨河支行与刘楠楠之间存在房屋买卖合同关系。
【二审上诉人诉称】农行上诉请求：要求二审改判支持其全部诉讼请求。主要理由：一、原审对刘楠楠支付房款数额的调整没有法律依据；二、刘楠楠在明知涉案房屋的拍卖手续是杨永强的名字，也明知杨永强与赵彬之间是借贷关系，而在没有与杨永强核实的情况下，错误认为房产己抵债给赵彬，将赵彬、邱洪涛视为房屋所有权人，并在与农行签订买卖合同的情
况下，仍然将房款全部交付给邱洪涛，是其自己对卖方身份的认识错误，对此产生的后果应由其自负；二、本案经生效判决认定为我行一房二卖，但违约的对象是杨永强而非刘楠楠，故刘楠楠不应因我行一房二卖的行为而获益。刘楠楠应按合同约定数额支付房款，否则刘楠楠将成为本案的受益人，其错付的房款应向邱洪涛追偿。刘楠楠上诉请求驳回农行的诉讼请求，理由：一、上诉人己支付完全部房款，邱洪涛也向上诉人出具了收条后农行与上诉人签订了房屋买卖合同，并为上诉人办理了房产过户手续。上诉人因没有考虑到日后会有纠纷，故没有保留相关收条等凭证。对于上诉人付款事实邱洪涛、赵彬均认可，如上诉人未付款，赵彬也不会请求农行为上诉人办理过户手续。二、农行协助邱洪涛、赵彬为上诉人办理过户手续，是对该二人无权处分行为的追认。农行作为权利人追认后，合同有效。三、本案己过诉讼时效。四、原审未按法定时间通知上诉人开庭，审判程序违法。杨永强不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）辽01民终3569号民事判决书，该判决认定原审法院“2007年6月14日，杨永强因向赵彬借款22万元，将其拍得的位于沈阳市沈河区房屋抵押给赵彬，双方约定，如杨永强借款到2007年7月10日未偿还借款，抵押房屋归赵彬所有。杨永强将相关拍卖房屋的相关凭证给付赵彬。借款到期后，赵彬无法与杨永强取得联系，赵彬将该抵押房屋转让。"事实查证有误。另查明，2
007年11月15日经农行滨河支行申请司法强制转移，沈阳市房产产权登记发证中心于2007年11月27日将案涉房屋变更登记至农行滨河支行名下，2007年11月30日农行滨河支行与刘楠楠再签订案涉房屋的买卖合同，2007年12月6日农行滨河支行与刘楠楠申请进行案涉房屋的转让登记，2007年12月7日经沈阳市房产产权登记发证中心审核案涉房产由农行滨河支行变更登记至刘楠楠名下，转让价款865138.50元。对原审法院查明的其他事实，沈阳市中级人民法院予以确认。
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