安置房
一、安置房的基本政策
一般在一定年限是限制过户的，买卖的时间跨度会很长。为防止出卖人在以后反悔，最好有约定明确的协议。你委托他人代为买房，涉及20万购房款，也没有立协议，容易引发纠纷。一般情况下我们都认为拆迁安置房只要被安置人已经向拆迁人缴纳了拆迁安置房有关的所有款项，并已经实际交付安置房屋的情形下，被安置人已经可以实际支配安置房屋，被安置人可以转让安置房屋。但按照城市房地产管理法第三十七条第六款的规定未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，因此法院有可能认为买卖还没有办理产权证的拆迁安置房无效。在现实中不同的法院在司法实践中对此有不同的认识，因此买卖还没有办理产权证的拆迁安置房存在一定的法律风险。由于是还没有取得权证的拆迁安置房，房屋面积还具有不确定因素。为避免将来不必要的纷争，如果签订合同的话,可以参照以下方法：
１、按套计算房屋价款，则不管将来实际测量的房屋面积是多少，双方均以约定价格成交。建议在合同中要么不约定建筑面积，要么约定出现面积差异双方同意价格不再作调整。
２、按照建筑面积单价计算房屋总价，产权证实际面积与约定面积出现差异，以约定单价计算，多退少补。
3、在卖方还没有取得房产证或者取得房产证但未过户前，卖方违反合同约定一房二卖将房屋卖与他人并办理过户手续时，即使法院认定原买卖协议有效，原购买方也不能取得房屋产权。因为，原来的购买方在没有办理产权过户手续前，只是取得了合同上的债权，并未取得房屋的产权，即使已经入住该房屋也是如此。原卖方的债权不能对抗后来的已经办理产权过户的买方之物权，他只能要求卖方承担违约责任。所以，购买此类房屋还存在卖方的违约风险。
二、安置房究竟能不能买卖呢
有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：
1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。
2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。
3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。
安置房买卖
三、购买安置房有什么风险
1、政策方面
根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
2、价格方面
目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
3、人的因素方面
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信
用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。
因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。
其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，
按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。
四、没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：
1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。
2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。
3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了。