安然、宗德杰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
房子过户需要什么手续【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2022.01.14
【案件字号】(2022)鲁02民终98号
【审理程序】二审
【审理法官】陈明明马喆甘玉军
【审理法官】陈明明马喆甘玉军
【文书类型】判决书
【当事人】安然;宗德杰
【当事人】安然宗德杰
【当事人-个人】安然宗德杰
【代理律师/律所】王翡山东恒信通律师事务所
【代理律师/律所】王翡山东恒信通律师事务所
【代理律师】王翡
【代理律所】山东恒信通律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】安然
【被告】宗德杰
【权责关键词】无效催告代理合同过错合同约定证据不足新证据质证诉讼请求维持原判查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，二审双方诉争焦点为，宗德杰知晓涉案房屋被抵押、被查封是否影响安然承担违约责任。双方就买卖涉案房屋签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的事由，合法有效，双方均应严格按照约定履行义务，宗德杰应当按约支付购房款，安然亦应当按约及时将房屋过户登记到宗德杰名下。涉案房屋在双方签订协议前被查封且房屋上存在抵押，涉案房屋转移登记到宗德杰名下之前必须解除查封及其上的抵押，但双方在《协议书》中并未约定由购买人宗德杰提供资金或是在房屋过户前预先付款以办理解除涉案房屋上的查封和抵押手续，故涉案房屋上是否存在查封或抵押均不能作为安然不履行房屋过户约定的正当理由。本案，安然未能在双方协议约定的过户时间之前解除涉案房屋上的查封和抵押，在双方协商延期过户的时间内，
安然仍未解除涉案房屋上的查封和抵押以办理房屋过户手续，安然的行为属于迟延履行合同主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，宗德杰有权要求解除双方之间的《协议书》，并要求安然承担违约责任。安然主张宗德杰在双方签订《协议书》之前即知晓涉案房屋上存在查封及抵押，宗德杰要求解除合同属于恶意违约，没有法律依据。在房屋买卖行为中，对于房屋的瑕疵担保责任由出卖人负担，作为房屋购买人宗德杰在签订协议前对涉案房屋上是否存在查封、抵押并无调查义务，签订协议前宗德杰是否知晓涉案房屋上存在查封、抵押，均不影响安然履行房屋过户义务，安然未能及时解除涉案房屋上的查封、抵押以致不能及时履行房屋过户义务，违约责任应当由安然负担，一审判决认为宗德杰未对涉案房屋是否存在查封、抵押等情况审慎审查具有过错，属于认定错误。双方合同因出卖人安然违约解除，按照定金罚则，安然应当双倍返还宗德杰定金。民事主体对自己的权利及财产有依法自由处分的权利，一审判决安然单倍返还宗德杰定金，宗德杰未提出上诉，应当视为对一审判决结果的认可，本院对一审判决结果予以维持。 综上所述，上诉人安然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人安然负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:47:44
【一审法院查明】一审法院认定事实： 一、宗德杰提交协议书、收条、转账记录各一份，证明：2021年5月16日宗德杰、安然双方签订协议书，约定庐山路36号2栋1单元2301户房屋作价680万元卖给宗德杰，宗德杰2021年5月17日向安然支付定金20万元，余款660万元于2021年6月10日前过户时一次性付清给甲方。违约方承担20万元的违约责任，以及附送的房内物品等相关约定。2021年5月17日宗德杰通过银行转账向安然支付定金20万元，安然为宗德杰出具收到条。 安然质证意见：无异议。 二、宗德杰提交青岛农村商业银行余额明细查询一份，证明：2021年6月10日宗德杰已经将现金6600000元准备好，因为安然无法过户协议不能履行。 安然质证意见：无异议。 三、宗德杰提交聊天记录38张打印件，证明：宗德杰、安然双方就买房事宜进行的沟通，2021年5月17日宗德杰给安然转20万元定金。 2021年6月2日安然告知涉案房屋有查封。 2021年6月10日安然告知宗德杰房屋无法过户，需要时间再协调。宗德杰同意过户时间延长至2021年6月17日(星期四)。2021年6月
18日宗德杰询问房屋能否过户，安然房屋还是无法过户。 2021年7月1日因房屋长时间无法过户，宗德杰明确向安然索要40万元，要求安然出具欠条，写明还款时间和利息。经过安然的请求，宗德杰于当日还明确告知如果能成交最晚“明天”(2021年7月2日)到房产交易大厅过户。但是安然一直无法办理房屋过户手续。 安然质证意见：对聊天记录的真实性无异议，对证明事项有异议，签订协议之前，宗德杰看过两次房屋，第二次看房的时候宗德杰知道房屋被查封，是物业告诉他的，安然同时详细向宗德杰说明了被查封的原因，因此才签订协议，但是在协议中没有体现房屋查封抵押的情况。5月28日下午宗德杰告知安然欠款将在6月2日到3日左右到账，要求安然赶紧办理解押解封。因此不存在安然的证明事项。安然在6月10日确实告知宗德杰房屋无法过户，宗德杰也同意延长至17日，安然期间一直在协调解押，后宗德杰、安然一起到市南区人民法院办理解押的事宜，但是最终没有成功。在办理解封事宜过程中，6月29日，宗德杰提出索要安然主卧房屋的家具，但是金额相差较大，7月1日，安然没有同意，宗德杰就说不想要房子了，要求安然赔偿40万。之后再与宗德杰无法取得联系，和电话都不回复。最后宗德杰跟安然说买房子的时候不知晓房屋的查封问题。 四、安然提交聊天记录，证明安然陈述的购房事实及过程。 宗德杰质证意见：对证据真实性无异议，但是缺少2021年6月24日下午2:34的聊天记录，缺少7月1日、7月2日
聊天记录。 五、庭审中，宗德杰称：“签订协议时，安然将房产证都向宗德杰出示，并且留了复印件，也在复印件上签字捺印，双方并没有到房产交易大厅落实房屋现状，刚才法官提及宗德杰应当自己落实房屋的查封和抵押情况，实际上目前宗德杰自己无法去查实。如果宗德杰事前真的知道房屋存在查封和抵押的情况，首先双方会在协议书中明确安然如何解决查封和抵押的问题，其次，宗德杰就不会以680万元的价格和安然成交房屋，肯定会因为查封和抵押进行压价。”“当时由于安然承诺会解决查封抵押，按照合同约定是6月10日才过户房屋，支付全部购房款，而且宗德杰已经支付20万元定金，所以当时宗德杰还是希望能够继续履行合同的。”“宗德杰不再继续履行合同。因为安然通过这种签订协议时不告知宗德杰房屋存在查封抵押的情况让宗德杰先支付20万元定金，宗德杰就已经陷入本案，后安然又让宗德杰违背协议的约定进一步出资来解决查封抵押的问题，明显违反了宗德杰、安然签订的购房协议，且安然在利用自己的合同优势地位欺负宗德杰，现让宗德杰进退两难，宗德杰为了保护更大的利益，所以选择不履行该合同。” 庭审中，安然称：“宗德杰与安然签订协议之前明确知道房屋存在抵押和查封情况，签订协议当天口头约定，宗德杰支付了20万元定金，剩余购房款资金到位前通知安然，安然通过二押人及法院，通过这种办法一并去办理解押及解封事宜。”“希望继续履行合同。第一，宗德杰继续履行合同，需要有一个垫资方，将宗德杰
的资金进行银行监管。第二，若宗德杰同意，宗德杰可自行进行垫资。以防不测，安然希望将宗德杰将资金打入银行账户。”
【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，宗德杰、安然签订的《协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。因涉案房屋被法院查封，至今未解封，双方协议无法继续履行，并且，宗德杰提起本案诉讼，明确要求解除合同，应确定安然收到本案起诉状、应诉通知书、开庭传票之日即2021年7月15日为合同解除之日，故对宗德杰主张解除合同的诉讼请求，依法予以支持。关于定金问题。签订协议时，宗德杰未对涉案房屋是否存在查封、抵押等情况审慎审查，具有过错；安然认为签订协议时已告知了宗德杰涉案房屋存在查封、抵押情形，其证据不足，并且，即便后来告知了宗德杰房屋存在限制情形，但迄今为止，安然仍未办理解封、解押事宜，可见，安然亦存在过错。综上，对宗德杰主张双倍返还定金的请求，一审法院不予支持，安然应返还宗德杰定金20万元并承担资金占用期间的利息；安然不予返还定金的抗辩，一审法院不予支持。判决：一、宗德杰与安然2021年5月16日签订的《协议书》于2021年7月15日解除；二、安然于判决生效之日起十日内退还宗德杰定金20万元；三、安然于判决生效之日起十日内支付宗德杰利息以20万元为基数，自2021年5月17日起至实际给
付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回宗德杰的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
【二审上诉人诉称】安然上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宗德杰的全部诉讼请求，并由宗德杰承担恶意违约责任并追究诬告、查封房屋等给安然带来的相应后果；2.本案一审、二审诉讼费用由宗德杰承担。事实和理由：安然的房屋有抵押查封的信息是公开透明的，查封日期是安然、宗德杰签订协议之前几个月，宗德杰说安然签协议时隐瞒了房屋有查封不可信。1.关于一审中宗德杰有责任和义务了解房屋实情为什么不去了解的重要问题，只是走了个过场(宗德杰方只敷衍说宗德杰没法自己去查实)，宗德杰的回答说明宗德杰是有这个意识的。那么，是安然不配合吗？关于是否满五唯一的问题，宗德杰都再三确认，而房屋有无抵押查封这么关键的问题却无所谓，这个说法合乎常理吗？2、一审关于宗德杰同意延长协议时间的情况也判断不清、乃至错误。3.判决书第四条中宗德杰质证安然聊天记录缺少的部分，只是安然要求宗德杰不要将协议价格告诉某几个人，与本案定性没有任何关系(可对比查明)。4.判决书第五条中安然称“......以防不测，安然希望宗德杰将资金打入银行账户”的叙述是什么意思，安然表示看不明白。5.判决书第五条中“迄今为业，安然仍未解押解封”的判定是有问题的。房屋被查封以后，有买房人，房主才去联系解押解封是常识，因为垫资解押
解封费用按天记，成本很高。本案中6月29日解押解封相关事宜已全部协调到位(28号市南法院有解押解封情况记录)，但宗德杰临时变卦要求自己出资解押解封，并提出额外的条件，条件安然不能接受，宗德杰就单方面宣称不买了。所以没有解押解封的前提了，并不是安然不能办理。6.一审庭审中，法官对于宗德杰的很多不实言论并未给安然质询机会，判决书也存在断章取义、有失公允。以下事实均发生在2021年，故省略年份：一、首先，宗德杰、安然第二次见面(5月15日)，宗德杰就主动询问关于房子有查封的事情，安然如实告知，宗德杰表示理解并详细阐述了如何通过小区物业了解到房源在售及有查封的过程。因为双方关于有查封的问题当面说清楚了，房屋是否满五唯一又通过再三确认了，所以5月17日签的日期为5月16日的协议上就未有体现(合同文本也是宗德杰起草的，这点中有记录)。同时双方口头约定宗德杰筹到买房款前几日通知安然，以便安然协调解决查封等(5月28日电话告知6月2日或3日到账)，故不存在宗德杰所说的签协议时不知道房屋有查封的说法。二、其次，若按宗德杰所说，6月2日才知情，那么他是否提出异议？6月2日之后履行的协议是在知道有查封并同意的前提下进行的吧？三、6月10日，一审安然因解封事宜出现障碍，问询宗德杰意见，宗德杰初步同意延期至6月17日，到期未解决，宗德杰、安然再次沟通，宗德杰同意安然抓紧办理即可(中有记录)，直到6月28日宗德杰主动了他相熟的垫资方去市南法院
有偿协助办理解押解封事宜，当庭因一个分歧暂未促成。四、6月29日，经沟通协调前一天(6月28日)解封时双方的分歧点已解决。宗德杰又临时改变主意，主动提出自己出资办理解押解封等，并额外提出一个新的条件，不要垫资费用，但要主卧一套家具，安然的意见是付垫资费用，若要家具多退少补，因为差价有些大。五、宗德杰因提出的协议外的新的条件未被同意，就突然单方面宣称中止协议。所以宗德杰单方面恶意违约，应承担相应责任。 综上所述，上诉人安然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
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