n号房时间⼀、考点说明
  《物权法》⾸次规定了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的⽅式。
  ⼆、理论分析
  物权变动的原则：
  （⼀）公⽰原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过⼀定的公⽰⽅法向社会公开，从⽽使第三⼈知道物权变动的情况，否则不能发⽣物权变动的效⼒。
  （⼆）公信原则，是指⼀旦当事⼈变更物权时，依据法律的规定进⾏了公⽰，则即使依公⽰⽅法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的⼈，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以法律教育原创保护交易安全。
  公⽰原则在于使⼈“知”，公信原则在于使⼈“信”。
  公⽰⽅法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公⽰⽅法。同时，登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。
  三、例题解析
  [例题1]张先⽣夫妇拥有⼀套四合院，院内有6间房屋。l996年，张先⽣以⾃已名义为6间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公证处公证，张先⽣夫妇⾃愿将l间南房赠与了⼥⼉张平。但张平没有实际占有使⽤此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户⼿续。1998年，张先⽣的妻⼦病故。此后不久，张先⽣将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与⼥⼉的南房，全部赠与了⼉⼦张丰的⼥⼉张⼩⼩，此事经过了公证，张丰还以⼥⼉的名义办理了产权过户⼿续。⾃此，张先⽣与张丰⼀家在四合院内居住。2002年，张先⽣的⼥⼉张平将张先⽣、张丰告⾄法院，要求确认南房归⾃⼰所有，⼆⼈腾退房屋。关于本案下列说法正确的是（）。
  A．张平主张南房归⾃⼰所有的诉讼请求不能得到⽀持，因其虽接受赠与，但没有办理过户登记
  B．张先⽣将6间房屋全都赠与给张⼩⼩的⾏为是部分有效的
  c．张平可以请求张某返还⾃⼰继承母亲遗产所应得的房屋
  D．张先⽣将6间房屋全都赠与张⼩⼩的⾏为有效，并且及时办理了房产的过户⼿续，所以张⼩⼩应取得全部房屋的所有权
  [答案]ABC
  [解析]本题主要考查的是不动产物权的公⽰⽅法、公⽰的效⼒，以及赠与合同是实践合同的性质。物权
的变动，必须以⼀种可以公开的、能够表现这种物权变动的⽅式予以展⽰并进⽽决定物权变动的效⼒，法学上称为物权公⽰原则。动产物权的公⽰⽅式为交付，不动产物权的公⽰⽅式为不动产登记。因此，不动产物权变动只能在登记时⽣效，未登记是不发⽣物权变动法律效果的。另外根据我国《合同法》第l85条的规定：“赠与合同是赠与⼈将⾃⼰的财产⽆偿给予受赠⼈，受赠⼈表⽰接受赠与的合同。”第l87条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等⼿续的，应当办理有关⼿续。”可见，赠与合同是单务、⽆偿合同，同时也是实践合同，即必须实际给付赠与物，赠与才⽣效。本案中，张先⽣对张平、张丰⼥⼉的赠与合同都经过公证，这两个赠与合同都符合赠与合同成⽴的要素，所以，两个合同在形式上都成⽴。但合同的成⽴与⽣效是两个不同的法律概念。赠与合同的⽣效要以实际给付为要件。不动产的给付是法律规定的要式⾏为，即必须到国家有关机关办理产权过户登记⼿续，否则，所有权不发⽣转移，赠与合同不⽣效。张先⽣夫妇⾃愿将南房赠与张平，张平也表⽰接受赠与并办理了公证，所以，公证成⽴，但张平没有依法办理产权过户⼿续，也没有实际占有、使⽤房屋，因此，赠与合同没有实际⽣效，房屋的所有权没有发⽣转移，南房仍是张先⽣夫妇的共有财产，法律教育原创张平要求张先⽣和张丰返还南房的诉讼请求并不能得到⽀持。
  [注意]本案除涉及到上述两个问题以外还涉及到遗产继承和⽆权处分。虽然张先⽣对张⼩⼩的赠与是⽣效的，但不能及于全部房产。1997年，张先⽣的妻⼦病故后，6间房屋作为张先⽣夫妇的夫妻共同财产，其中的3间应为张先⽣妻⼦的遗产，张先⽣、张平、张丰依照法定继承，可以各⾃分得l间。但3⼈没
有对四台院内的房屋，包括南房进⾏财产继承，所有房屋，包括南房都处于共有状态，张先⽣只能处分⾃⼰的财产，⽽⽆权处分其妻的遗产。张先⽣将全部房屋赠与张⼩⼩是擅⾃处分共有财产的⾏为，其对⾃⼰应继承妻⼦遗产部分的赠与是有效的合法处分，对其他⼈应继承妻⼦遗产部分的赠与是⽆效的⽆权处分。所以，张先⽣⾃⾏处分共有财产的⾏为是部分有效、部分⽆效的民事⾏为。对此，张平可以张先⽣⽆权处分⾃⼰应继承的母亲遗产份额为由，起诉要求继承母亲的遗产，取得⾃⼰应当继承的其中1间房屋，维护⾃⼰的合法权益。但张平现在起诉要求确认南房归⾃⼰所有，没有法律依据，⽆法得到法院的⽀持。
  [例题2]甲公司于l992年向城西危房办购买了胡家梅园商办楼⼀、⼆、六层，共⽀付房款180万元。1993年8⽉，甲公司与⼄公司商定，以110万元的价格将商办楼⼀、⼆层卖给⼄公司。⼄公司于l993年9⽉⾄l995年12⽉分四次将购房款全部付清。1993年11⽉30⽇，城西危房办开出购房时间为l993年9⽉25⽇、购房单位为⼄公司的第04号房屋销售发票。l994年5⽉6⽇，甲公司以第04号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重新开出第07号发票，将购房单位改为甲公司。1994年10⽉12⽇，甲公司借此销售发票取得N市房管局核发的胡家梅园商办楼⼀、⼆、六层的房屋所有权证。1996年1⽉15⽇，甲公司因经营需
要，向中国银⾏N市分⾏借款169万元⼈民币，甲公司以其胡家梅园商办楼第⼀、⼆、六层设定抵押，并到N市房产管理局产权监理处办理了房产抵押登记⼿续。后因甲公司在借款到期后未能归还本息，N市中
⾏遂以借款合同纠纷为由向法院提起诉讼，要求法院判令仁发公司归还借款本息，并主张对胡家梅园商办楼⼀、⼆、六层⾏使抵押权。⼄公司知悉上述情况后，向法院提起民事诉讼，要求确认胡家梅园商办楼⼀、⼆层的房屋所有权归其所有。对甲公司与银⾏签订的抵押合同的效⼒，下列说法正确的是（）。
A．甲公司与银⾏签订的抵押合同⽆效
  B．甲公司与银⾏签订的抵押合同有效
  C．甲公司与银⾏签订的抵押合同效⼒待定
  D．甲公司与银⾏签订的抵押合同为可撤销合同
  [答案]B
  [解析]处理本案的关键在于物权制度的基本原则——公⽰、公信原则以及保护善意第三⼈的基本理念。公⽰原则。是指物权变动⾏为须以法定公⽰⽅法进⾏才能⽣效的原则。公⽰原则要求当事⼈依法定⽅式向社会公众公开其物权变动，以明确何⼈取得物权，何⼈丧失物权，否则不能发⽣物权变动的效⼒。公信原则，是指赋予公⽰以⼀定范围的可信性效⼒的原则，即若物权变动公⽰的，即使公⽰与实际权利关系不⼀致，标的物出让⼈事实上⽆处分权，善意受让⼈基于对公⽰的信赖，仍能取得物权。公信原则确⽴的⽬的在于保护以公⽰⽅式取得物权的善意第三⼈，从⽽维护正常的交易秩序。公⽰原则与公信原则
相辅相成，公⽰原则以公⽰与否来确定权利的归属，公信原则赋予公⽰以公信⼒，保护信赖公⽰的善意第三⼈。
  本案中，N市中⾏应当受到登记公信⼒的保护。甲公司虽经法院终审⾏政判决认定不是胡家梅园商办楼⼀、⼆层的所有⼈，但在此之前，甲公司通过欺骗⼿段取得虚假的销售发票，并借此获得了房屋所有权证。甲公司据此在该房屋上设定抵押权，对抵押权⼈N市中⾏来说，既不知登记有错误，也不应知登记有误，其对登记的信赖是有理由的。因此，N市中⾏应当受到登记公信⼒的保护，其抵押权合法有效。⽽法律教育原创⼄公司可以依据违约或是侵权要求甲公司承担相应的责任。
  [注意]在本案中还注意合同及民事法律⾏为的⼏个不同的效⼒类型的划分：
  （1）⽆效民事法律⾏为，指⽋缺法律⾏为根本⽣效要件，⾃始、确定和当然不发⽣⾏为⼈意思之预期效⼒的民事⾏为。⽆效民事法律⾏为的含义：①⾃始⽆效；②当然⽆效；③确定⽆效；④绝对⽆效。《民法通则》第58条规定：“下列民事⾏为⽆效：（⼀）⽆民事⾏为能⼒⼈实施的；（⼆）限制民事⾏为能⼒⼈依法不能独⽴实施的；（三）⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段或者乘⼈之危，使对⽅在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖⾮法⽬的的。⽆效的民事⾏为，从⾏为开始起就没有法律约束⼒。”
  《合同法》对合同⽆效情形的规定与《民法通则》有些不同，《合同法》第52条规定：“有下列情形之⼀的，合同⽆效：（⼀）⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益；（⼆）恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益；（三）以合法形式掩盖⾮法⽬的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、⾏政法规的强制性规定。”
  （2）可变更、可撤销民事⾏为，简称可撤销⾏为，是因⾏为有法定的重⼤瑕疵⽽须以诉变更或撤销的民事⾏为。这种民事⾏为⼤都属于意思表⽰瑕疵，法律赋予当事⼈撤销权或变更权，其如果放弃该权利的⾏使，则⾏为有效；⼀旦当事⼈⾏使了撤销权或变更权，则被撤销变更部分的⾏为就视同⽆效民事⾏为，⾃始不发⽣效⼒。根据《民法通则》第59条的规定：“下列民事⾏为，⼀⽅有权请求⼈民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（⼀）⾏为⼈对⾏为内容有重⼤误解的；（⼆）显失公平的。被撤销的民事⾏为从⾏为开始起⽆效。”《合同法》第54条中规定的可撤销合同情形除了以上两种外，还有⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段或者乘⼈之危，使对⽅在违背真实意思的情况下订⽴的合同。此处的欺诈、胁迫与导致合同⽆效的欺诈胁迫的区别就在于是否损害了国家利益。
  （3）效⼒待定法律⾏为，指的是民事法律⾏为的效⼒有待于第三⼈意思表⽰，在第三⼈意思表⽰之前，效⼒处于不确定状态的民事法律⾏为。对于这种⾏为《民法通则》没有作出体系化的规定，但在具体制度中却规定了效⼒未定⾏为，《合同法》第47条对限制民事⾏为能⼒⼈订⽴的合同的规定，经法定代理⼈追认后，该合同有效。《合同法》第48条之⽆权代理，第5l条之⽆处分权的⼈处分他⼈法律教育
原创财产，第84条之债务承担皆为对效⼒未定⾏为的规定。
  《民法通则》与《合同法》在⽆效和可撤销情形规定的不同，给实际运⽤带来了⼀些困惑，⼀般认为，因《合同法》是民法的特别法，所以应当优先适⽤《合同法》的规定，适⽤的对象也仅限于《合同法》规定的合同类型，不属于《合同法》调整范围的其他合同或是其他的民事法律⾏为，则适⽤《民法通则》的规定。