现代营销上旬刊XDYX 目前，我国已开展个人住房抵押贷款证券化业务试点工作，启动住房抵押贷款二级市场，这是我国住房金融市场发展的重要里程碑。住房抵押贷款将个人或者企业所购房产作为抵押，向银行申请贷款以满足资金需求。资金集中投放和来源分散的特征使个人住房抵押贷款业务被认为是安全性和专业性较高、较强的信贷业务。随着金融体制改革的深化，商业银行从统一的政策性银行中演化出来，个人住房抵押贷款在此情景下正面临着经营风险。金融机构开展抵押贷款实践过程中，个人住房抵押贷款违约风险已成为商业银行关注并预防的重要风险之一。
一、个人住房抵押贷款违约风险有界定
个人住房抵押贷款存在两种解释。广义是指借款人利用本人名下的房产作为抵押物，向贷款银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款。狭义则重点关注银行向借款人发放用于购买个人住房所贷资金，并且以该所购房屋作为抵押物担保该个人正确履行还款义务，一定时期内按时还本付息。本文取狭义概念对个人住房抵押贷款风险进行详细分析。
个人住房抵押贷款违约行为通常有两种表现形态。其一，购房人按照合同正确履行权利和义务，被动违约情景下，失业、疾病、存贷款利率上浮、婚姻状态等客观外部环境在宏观经济调控下易导致购房人现金流缺失，偿债能力削减，其客观因素成为导致购房人无法按期偿付款项的违约诱因之一。其二，主动违约情
景下，购房人以积极作为或者消极不作为方式怠于履行合同义务，或者在房产价值低于抵押贷款金额时出于维护自身利益而主动放弃还款义务。从理论角度分析，前者为应变能力支付理论，后者为权益理论。两种违约风险均归属于银行贷款信用风险范畴，严重情况下将影响整个经济信用系统崩塌。
二、房地产抵押贷款存在的风险
（一）外部风向调整1.政策规定
2022年11月21日，人民银行和银保监会联合召开全国
性商业银行信贷工作座谈会，会中提出了“降准”“支持信贷发力”等预想，旨在缓解流动性波动带来住房抵押贷款市场基于疫情之下带来的压力。2022年经济下行压力增大，六大国有银行个人抵押贷款余额增速为1%—2%。个人抵押贷款规模收缩的同时，部分房地产开发商建设开发企业项目出现停产停工或者进度缓慢、延迟交房等情况，导致个人住房贷款不良率大幅度增长（2021年15家商业银行贷款不良率均值0.37%，于2022年升至均值0.57%）。中国建设银行2022年新增个人住房不良抵押贷款近110亿元，而该项业务中被认为是最优抵押物的商品房整体风险较小且可控。例如，中国建设银行按照基准利率上浮20%，房产抵押贷款1年以内的贷款利率为4.35%，1—3年以内的贷款利率为4.5%，3—5年以内的贷款利率为4.57%，5年以上贷款利率为4.9%。银行间自有房产抵押贷款利率一般为基准利率之上上浮10%—30%的区间（各地区实际利率存在差异）。
2.市场风险
我国开展个人住房抵押贷款初期，法律政策缺位，房屋需大于供，住房抵押贷款风险等级制度划分模糊，巨额住房抵押贷款逐渐演变为巨额银行不良贷款，商业银行流动性风险增加，中长期贷款类个人住房抵押贷款客户出现被迫违约、理性违约、恶意骗贷等风险。作为抵押物的住房在市场价格、经济环境等多种因素作用下实行浮动利率制度，借款人在社会性风险中也相应承担了大部分利率风险。此外，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和相关人员知识和实践技能与现行业务发展状态无法匹配，与商业银行缺乏沟通，个人信用信息资源共享系统存在局限性。
（二）内部结构性风险
个人住房抵押贷款作为房地产市场长久稳定发展的重要因素之一，近年来，逐步从传统计划经济体制下不存在商品房概念，且住房通过实物分配方式转变为现代市场经济体制下，加强住房资金积累周转和金融资源配置抵押贷款方式。个人住房抵押贷款市场发展尚不完善，加之目前政策虽
我国个人住房抵押贷款违约风险对策研究
廖紫衡
（贵州民族大学
贵州贵阳550025）
摘
要：作为支撑我国经济发展的支柱性行业，房地产为我国市场化资源配置提供了坚实基础并带动城镇化高速发展，房
地产政策调整正试图兼顾短期调控和长期稳定。当前，我国还存在个人住房抵押贷款规模和期限、违约风险分担机制不完善等问题。因此，我国应对现行个人住房抵押贷款政策进行深入研究，促使房地产行业借助政府以及金融机构推行切实有效的相关规章制度，完善房地产行业市场准入机制，通过法制建设、企业财政措施、市场扩容等方式构建降低我国房地产行业住房抵押贷款违约风险的特化发展路径。
关键词：住房抵押贷款；存贷款利率政策；内部结构性风险；违约风险中图分类号：F293.3
文献标识码：A
DOI：10.19921/jki.1009-2994.2023-06-0043-015
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出台，但实际存在风险难以用现行对策解决，造成房地产企业融资结构单一、消极还贷。个人住房抵押贷款担保风险规制、房地产交易内部三方（借款人、贷款人、抵押人）稳定性较弱且房地产业过度融资等问题尚需提出更加完善策略，构建针对性风险规避路径。
1.不同房产类型暗藏不同风险
个人住房抵押贷款中房产类型包括现房/期房、抵押房产。具体特征包括住房价值（住房实际价值评估）、住房面积（住房面积大小影响着贷款金额的调整）、住房地理位置（不同地区房价差异的原因之一）、住房权益（房屋实际价值、房屋上设定的权利义务关系）、住房类型（期房和现房）。期房使用情景中，借款人以期房抵押，贷款人需承担违约风险和借款人承担违约情形下失去房产权属；现房意味着借款人拥有房产证和土地使用证，实施住房抵押贷款行为，存在违约风险、经济周期风险、流动性风险。
2.借款人的道德风险
信用风险也常被称为违约风险，包括借款人因自身原因逾期还款以及市场政策变化降低还款可能性。其
中，借款人可能因收入（借款人收入增减是按时还款付息的重要特征）、职业（借款人工作稳定性和违约风险率呈现负相关趋势）、年龄（风险承受能力）等因素导致主动违约。
3.贷款
随着房价大幅度上涨，借款人利用房产证作为抵押可申请高额贷款，商业银行根据第三方评估公司出具的评估报告，按照房产评估总价的70%为借款人提供贷款资金。贷款人除已有的商业银行外，其他专业金融服务机构包括房地产抵押贷款机构、信用评估等发展滞后。商业银行在房价上涨时出于收益考虑的目的会轻视对贷款者资格的审查，房价下跌时不具备还款能力的众多购买者的真实状态也随之暴露。商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现，期限长、回收慢，资金来源和时间运用存在着“短存长贷”。
（三）银行资产充足率与客户偿债能力
巴塞尔银行监督管理委员会制定《有效银行监管核心原则》，要求应对银行将要承担的风险、风险承受能力以及最低资本比率进行预估。在考虑商业银行资产负债表中个人住房抵押贷款信贷风险的同时，还需时刻关注商业银行的表外业务是否出现大规模风险暴露。银行间资本充足率中客户偿债能力强弱是反映客户财务状况与安全程度的重要指标。我国银行在受到资本充足率监管情况下，客户偿债能力弱化成为商业银行信贷规模缩减的因素之一，导致银行提供个人住房抵押贷款资本补充渠道逐渐狭窄，风险资
产贷款供应量减少，最终对我国经济发展产生不良影响。
三、个人住房抵押贷款风险成因分析
（一）个人住房抵押贷款社会性应用风险
以个人住房抵押贷款抵押物风险评估为例，抵押物风险评估公司和信贷人员对抵押物评估作价时，为追求高贷款增量效率，忽视抵押物实际价值核验审查程序、市场供给过剩、不当竞争、价格虚高等市场风险。如果房地产价格大幅度贬值，商业银行风险和损失将无法估量。借款人自由选择房地产和商业银行等金融机构风险评估作价，对抵押物市场价格首次风险评估后，需对借款人在贷款期间抵押物价值变动情况进行详细监测，房地产企业以及商业银行内控机制不完善容易导致个人住房抵押贷款中借款人、贷款人、抵押人三方主体信贷风险增加。
（二）商业银行存贷期限结构不匹配
个人住房抵押贷款业务可能会因商业银行存贷期限结构错配导致流动性风险，商业银行拥有资金的期限比当前居民提取贷款的期限短时易产生资金紧张问题。国家统计局显示，住房抵押的授信期限最长为30年，同时需满足借款人年龄和授信期限相加需大于或者等于60年，且房屋已使用年限和授信期限相加大于或等于40年，银行在此基础上对借款人还款能力和抵押物变现能力等方面进行综合考量再确定授银行房屋抵押贷款
信期限。当储蓄放缓或借款人住房抵押贷款规模较大时，商业银行将面临支付储蓄存款但无法及时收回欠款风险、流动性风险和陷入资金周转迟钝风险，甚至引发挤兑风潮和支付危机。
经济萧条时，国民经济周而复始的波动过程中常出现敏感度较高的房地产业，导致失业人数剧增、居民收入下降、借款人无法偿还借款和房屋变现能力下降，商业银行也出现信用危机。房地产过度融资的后果是企业债务在高房价和高杠杆率中居高不下，部分购房者利用短期消费贷违规加杠杆，并利用部分金融组织联合房地产开发商违反国家政策，降低住房按揭贷款的首付款门槛，购房者非理性及冲动型购买倾向中使大量短期消费贷款进入市场，增加了房地产市场投机行为。
（三）违法违约风险
贷款规模与商业银行资本充足率要求不匹配会带来违法风险。《商业银行法》规定，商业银行如若仅增加了贷款规模而没有提高其自有资本，8%的资本充足率无法保障，商业银行将承受违法风险。商业银行作为住房抵押贷款的主要中介机构，房屋则是该市场的重要抵押物，并直接影响其在金融市场中的安全性与稳定性。根据房价波动与商业银行资本充足率比较理论模型可以发现，房屋价格上涨时期，房价波动项与银行资本充足率呈负相关，住房泡沫上升造成价格大幅度上涨，因此房贷风险越高，银行安全系数就越低。住房抵押贷款占比对资本充足率起负作用，但在商业银行中，相较于其他资产的优质资产，通过合理增加个人住房抵押贷款比例可以减少财务损失。
四、防范房地产抵押贷款风险的对策
（一）借助监管部门信息平台提高房地产企业财务管控能力
房地产企业借助政府金融信用信息服务平台，熟练掌握个人住房抵押贷款政策。在市场推升房地产泡沫、诱发金融风险过程中，充分利用“三道红线”发挥房地产加杠杆的推动
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现代营销上旬刊XDYX 作用。盈利仍然是个人住房抵押贷款市场主体的主要目的，借款人希望获得最大数额的资金支持。政府在保障借款人财政收入稳定的情况下，在帮助借款人获益的同时，给予适当优惠财政补贴并免除税收。参考个人住房抵押贷款历史风险事件，房地产企业应在寻求公司管理层帮助的同时，设置专门负责住房抵押贷款风险应对部门，建立风险预警机制，主动调整现有资金配比，探索全新融资渠道，筹建资金完成现有或将有项目建设，监督管控、避免投资风控和财务风险带来的经济亏损。房地产公司目前常用的融资方式主要包括金融机构短期贷款、项目施工预付款、内源投资等。然而，根据当前房地产企业资金缺口严峻形势得知，仅使用上述方式企业难以获得所需项目资金，可通过房地产信托和股票债券等融资途径确保房地产企业住房抵押贷款有充足的资金和完善的风险保障机制。房地产
企业开发资金渠道，通过设立预算管理绩效考评系统加强财务预算管理，调动房地产企业员工积极参与，切实全面增强该企业市场竞争力。
（二）完善企业内外金融监管体系
中央银行于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。此番降准，有利于中央银行进一步助力个人住房抵押贷款业务信贷投资。借款人、房地产企业、金融机构三方主体实施的共同个人住房贷款抵押行为导致市场经济波动。《关于修改〈建筑工程施工许可管理办法〉等三部规章的决定》和《个人住房贷款管理办法》等此类商品房贷款抵押的相关条款，引导并监管房地产企业健全贷款抵押市场和融资市场内控治理结构。在维护银行资本充足率和保证客户偿还资金能力较强视角中，采取金融监管，是消减个人住房抵押贷款业务被动风险和主动风险的有效途径之一。
首先，政府建立健全房地产企业诚信档案，对在建工程质量实施严格监督，避免银行在借款人办理个人住房抵押贷款后，因住房质量问题贬损抵押物价值导致银行受损，有关主管部门可联合金融主管落实行业监督责任，完善监控建筑资金来源、房地产预售许可证、购房实名制、买卖合同网签备案等制度建设。其次，进行房地产企业内部监督和企业合作开发，相关建设和施工单位采取事中监督方式减少对房地产企业的处罚，降低经营成本，提高盈利水平，增强抗风险能力。最后，房地产企业需要提升内部监管机制，为适应国家宏观调控政策和金融市场发展新特点，促进房地产行业可持续发展。
（三）提高房地产抵押贷款主体风险防控意识
2020年12月5日的“降低金融机构存款准备金率”政策，旨在推行政策性个人住房抵押贷款业务、保持商业银行流动性合理充裕和优化金融机构资金结构，即支持受疫情影响的城乡居民和个别金融机构以及房地产企业，通过降准释放低成本中长期性资金，降低商业银行负债成本，对房价和市场中个人住房抵押贷款政策预期变化从房地产市场悲观情绪中抽离，释放居民刚需并减少其消费负担。
政策性个人住房抵押贷款的目标客户集中在中低收入
体，这类借款人更易发生主动违约风险。因此，交易各方主体需提高自身风险识别能力。首先，风险预防是评估、分析并识别潜在危险因素的重要阶段。房地产企业依托政策调整和银行资金监测机制加大对法务部门的人才投入。“事后控制”措施与法律纠纷处理研究等问题是法务部门的主要职责，出具法律意见、起草、审核以及修订合同内容、办理诉讼案件等工作内容是房地产企业法务部门的核心事务。其次，房地产企业管理层面对一级风险等级时，应对国家宏观经济政策透彻分析，避免抵押贷款市场调查预测信息不对称以及决策者主观任意性，管理层对企业的资金承受能力和还贷能力，以及房地产资本市场应进行精确的经济效益风险与评估，掌握使用资金的时间价值，配合商业银行量力行贷。
五、结语
我国长达十余年的宏观调控和风险应对措施在房地产行业循序渐进，国家对房地产行业开始逐步采取长效性调控机制。个人住房抵押贷款的理性违约风险和贷款偿还能力的形成机制不同。为了实现住房抵押贷款业务调控政策目标，增强房地产个人住房抵押贷款主体风险防控意识，通过对房地产住房抵押贷款市场风险度量、风险管理、信息披露、定期监测等制度对宏观经济政策和个人住房抵押贷款业务市场现状进行更加清晰和准确的分析，促进我国房地产市场繁荣，推动企业经营系统高效化和具体化稳步发展。
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作者简介：
廖紫衡（1999—），女，汉族，硕士在读，研究方向：经济法
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