⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案
件若⼲问题的指导意见
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⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若⼲问题的指导意见
⼴东省⾼级⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若⼲问题的指导意见
为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》、最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》、《关于适⽤担保法>若⼲问题的解释》和《⼴东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1、⼈民法院在审理《城市房地产管理法》施⾏后订⽴的商品房买卖合同发⽣的⼀、⼆审纠纷案件时，对于当事⼈请求解除合同的，均应适⽤最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗五条第⼆款关于合同解除权⾏使期限的规定。但对⽅当事⼈确实已⽆法履⾏合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的⾏使期限属于除斥期间，不存在期间的中⽌、中断和延长的情形。对⽅当事⼈在解除权发⽣之⽇起的⼀年内进⾏催告的，解除权的⾏使期限⾃催告之⽇起计算三个⽉。
2、根据最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗⼋条的规定，出卖⼈只有在因其⾃⾝的原因导致买受⼈不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖⼈能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。
3、在⼀⽅当事⼈的违约⾏为给对⽅当事⼈造成的损失数额难以确定的情形下，当事⼈以约定的违约⾦过分⾼于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约⾦的，⼈民法院⼀般不予⽀持。
4、在审理以担保贷款为付款⽅式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事⼈之间合同关系的法律性质。在此类案件中，⼀般存在两份合同书，即买受⼈与出卖⼈签订的商品房买卖合同书和买受⼈、担保权⼈及出卖⼈签订的商品房担保贷款合同书。在后⼀份合同书中，⼀般存在三个法律关系，即买受⼈与担保权⼈之间的借款合同关系、买受⼈与担保权⼈之间的以尚未建成或者已竣⼯的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖⼈与担保权⼈之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。
5、在以担保贷款为付款⽅式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，
借款合同⽆效的，抵押合同、保证合同也⽆效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。
商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同⽆效的，借款合同不因此⽽⽆效。但因商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除，致使借款合同的⽬的⽆法实现，当事⼈请求解除借款合同的，⼈民法院应予⽀持。
6、因买受⼈要求出卖⼈⽀付逾期交楼违约⾦或出卖⼈要求买受⼈⽀付逾期付款违约⾦⽽发⽣的纠纷，⼀般不应通知担保权⼈作为当事⼈参加诉讼。但买受⼈以逾期付款是因为担保权⼈的违约⾏为造成为由，申请⼈民法院追加担保权⼈作为第三⼈参加诉讼的，⼈民法院应予⽀持。
7、出卖⼈或买受⼈请求确认商品房买卖合同⽆效或撤销、解除商品房买卖合同的，⼈民法院应当在开庭前告知担保权⼈可以作为有独⽴请求权的第三⼈参加诉讼。若担保权⼈就借款合同和抵押、保证合同另⾏起诉的，⼈民法院⼀般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，⼈民法院可判决出卖⼈将买受⼈所⽋担保权⼈借款本息直接⽀付给担保权⼈，其余款项⽀付给买受⼈。
若担保权⼈不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除的，出卖⼈应将收受的购房款(包括买受⼈已实际⽀付的款项和向担保权⼈所借款项)本息返还买受⼈，违约责任按双⽅约定和有关法律规定处理。出卖⼈与买受⼈达成解除商品房买卖合同并由出卖⼈代
替买受⼈清偿其所⽋担保权⼈全部债务，其余款项则返还给买受⼈的和解协议的，⼈民法院应予⽀持。
8、买受⼈未按照借款合同的约定还款，担保权⼈以执⾏回购条款为由请求出卖⼈承担连带保证责任、偿还买受⼈所⽋贷款本息的，⼈民法院应予⽀持。
9、出卖⼈与买受⼈恶意串通，为骗取借款⽽签订虚假商品房买卖合同的，该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三⼈利益⽽⽆效，担保权⼈可依照《合同法》第五⼗四条第⼆款、第五⼗五条的规定对借款合同⾏使撤销权。银行房屋抵押贷款
借款合同被撤销后，由买受⼈承担还款责任，出卖⼈承担连带清偿责任。
10、担保权⼈与买受⼈、出卖⼈签订预售商品房担保贷款合同后，因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的，⼈民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效，但不得对抗第三⼈。
11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发⽣毁损，不论何时和何种原因，亦不论何⼈过失，均由买受⼈负全部责任，并赔偿由此引起的⼀切损失”的条款，加重了买受⼈的责任，导致当事⼈利益的失衡，⼈民法院在当事⼈请求时可依据《合同法》第四⼗条的规定，以提供格式条款⼀⽅加重对⽅责任为由，认定该条款⽆效。房屋毁损、灭失的风险，在交付使⽤前由出卖⼈承担，交付使⽤后由买受
⼈承担；买受⼈接到出卖⼈的书⾯交房通知，⽆正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险⾃书⾯交房通知确定的交付使⽤之⽇起由买受⼈承担。如果抵押房产已经买了保险的，保险⾦应当作为抵押财产。
12、对于因建设⼯程“烂尾”⽽解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，担保权⼈要求买受⼈返还款项时，买受⼈以出卖⼈的商品房预售款开户银⾏违反《⼴东省商品房预售管理条例》第三⼗三条第⼆款规定的法定监管义务⽽造成其损失为由，要求银⾏承担赔偿责任的，如果担保权⼈同时是出卖⼈的商品房预售款开户银⾏，⼈民法院应对买受⼈的主张⼀并审理；如果担保权⼈不是出卖⼈的商品房预售款开户银⾏的，⼈民法院应告知买受⼈另⾏起诉。
13、对于商品房担保贷款合同中关于买受⼈不得将抵押房产出租、转让的条款，⼈民法院可依据《合同法》第四⼗条的规定，以提供格式条款⼀⽅排除对⽅主要权利为由，认定该条款⽆效。
14、买受⼈未经担保权⼈同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权⼈在实现抵押权时，承租⼈的租赁权不具有优先于抵押权的效⼒。
如果买受⼈在出租抵押房产时，未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，买受⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任；如果买受⼈已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，因实现抵押权造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⾏承担。
15、买受⼈未经担保权⼈同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权⼈仍可以⾏使抵押权。受让⼈可以代替原买受⼈清偿其全部债务后，向原买受⼈追偿。受让⼈不代替原买受⼈清偿债务时，因担保权⼈⾏使抵押权给受让⼈造成损失的，对于原买受⼈所⽋担保权⼈的债务部分，应由原买受⼈承担清偿责任，其余损失则由受让⼈和原买受⼈按照过错⼤⼩分担。但当事⼈另有约定的除外。
如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权⼈不能对抵押物⾏使抵押权。因此给担保权⼈造成损失的，由原买受⼈承担赔偿责任。
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