【摘要】随着住房市场的发展，越来越多的客户通过个人住房按揭贷款圆了自己的住房梦。但是在办理按揭贷款过程中，由于购房人法律意识不够完善、房地产开发商的房产管理模式存在差异等原因，经常引起法律纠纷。文章仅从个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的问题入手，结合专业化研究成果及项目发现，分析其所产生的风险及成因，与各位审计条线的同仁共同研究和讨论。
【关键词】个人住房 按揭贷款 抵押
一、未办妥正式抵押的外部成因分析
（一）宏观政策及房产交易管理方式导致的历史遗留问题，对抵押登记率影响较大
从国家住房按揭贷款宏观管理上看，2008年度以前发放的贷款基本属于粗放式管理，政府未进行有序指导和有效监管，房产交易部门未建立楼盘档案，房产开发商办理程序、购房契税和房屋维修基金的缴纳方式、客户信息资料的留存等都无明确的要求和规定，导致他项权证办理桎梏。尤其是2004年以前发放贷款，由于房产交易中心抵押登记系统未上线，采取手工登记形式，
造成抵押登记瑕疵，有的虽有抵押登记表，但在房屋产权交易管理中心却无法查到；有的只在当地的房地产管理所签定了抵押承诺书（当时房管部门以此替代出具的抵押手续），未取得预告登记证明或他项权证，因而办妥正式抵押登记率较低。
（二）房地产开发商差别化管理模式或开发商和业主主观拖延办证手续、楼盘施工延期、公司倒闭等影响办证登记
分析显示，房产开发商对抵押登记率影响较大，部分较大的房产开发商享受差别化的优惠管理模式，部分房产开发商对办理他项权证工作配合不积极。
1.对开发商差别化的管理模式，影响办证效率
如：某房产公司是xx一级分行的优质客户，2007年5月经分行批复同意营业部对其实行差别化服务，按照差别化服务的要求，实行“先放款、后抵押”模式放款，即：个人住房按揭贷款审批通过后，即可发放贷款，要求该房产公司出具承诺，保证按期交付抵押登记表，并在可办理正式抵押3个月内办完房屋他项权证交付我行，否则同意从该公司账户扣划贷款本息。
2.房地产开发商和房屋买受人主观延期办证
房地产开发商和房屋买受人（即借款人）主观上不重视办理权证事宜，影响了办证进度。我国《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述规定表明，办理房地产证是房地产开发商和房屋买受人共同的义务，买受人是房产权属转移登记的申请人，而开发商具有应当协助办理的义务。实际操作中往往由于房地产开发商和买受人主观上缺少办证的主动性而影响办证效率。
3.受工程延期、土地证分割、公司倒闭等因素影响，导致延期办证
房产开发商延期交房，楼盘工程未全部竣工或刚刚验收，不具备办理条件。或大证未分割为小证，或房产开发商破产倒闭，无法履行抵押加阶段性保证责任，或房产开发商企业重组，以及个别以前年度有“假个贷”的公司，经营不善、资金紧张等，客观上延缓了办证的进度。
二、未办妥正式抵押的内部成因分析
银行内部管理的方式、个贷系统数据的准确性以及客户经理的尽责履职等都对办证率产生一定影响，需要进一步提高经营管理水平，精细化贷后管理。银行房屋抵押贷款
（一）个贷系统功能不完善及数据信息录入错误
现行个贷系统缺少未办理他项权证的自动提醒功能，经办人员无法通过系统获得每个楼盘应办未办权证信息，加之部分经办人员对个贷系统信息录入责任心不强，存在一定的随意性，对抵押信息录入不正确、变更不及时，影响权证管理人员对权证办理情况的判断。
同时，个贷系统对信息录入的复核、制约不足，导致抵押权属证书类型与实际不符。
（二）部分客户经理尽职不到位影响办证率
部分客户经理对押品管理相关政策制度学习掌握不够，未按规定履行对合作方的定期回访与检查职责，未及时了解和掌握项目工程进度、销（预）售进度等情况，影响了“期转现”办证率。
三、个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的风险分析
（一）潜在抵押无效或有效性不足
依据《物权法》规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。若预告登记权利人已在规定期限内申请正式登记，且非因登记权利人自身原因导致未能进行正式登记的，不能视为预告登记失败，登记权利人仍应享有优先受偿权。根据此规定，我行未及时申请办理正式权证变更登记手续，将可能被认定存在怠于行使登记的权利，引发抵押失效的潜在风险。
如：2005年8月17日xx支行向王某某发放个人住房按揭贷款11万元，并于2005年8月10日办理预售商品房抵押登记备案，截止审计日贷款余额7.2万元。经现场审计发现，由于信贷人员在借款人取得房产证后，未及时要求其办理房屋他项权证登记，该抵押房产于2006年6月被借款人出售，导致贷款抵押物悬空。
上述案例说明，抵（质）押物作为银行贷款的第二还款来源，其合法有效性的欠缺会直接影响到银行信贷资金的安全。银行作为抵押关系中的权利人，应主动、及时地行使其法律权利，否则将引发抵押物悬空从而丧失抵押权的风险，严重影响我行信贷资金安全。
（二）分析结论
各级分行都应对个人住房贷款中长期未办理正式抵押的押品进行全面清理，密切关注与跟踪楼盘建设进度和房屋产权证办理情况，认证按照《物权法》相关规定，及时申请变更登记手续，防止出现因怠于行使申请权利而使抵押担保失效的风险。
（责任编辑：陈岑）
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