住宅的种类划分
（按级别，按建筑物层数分，按楼型分等）
住宅的种类：住宅的种类繁多，主要分为高档住宅，普通住宅，公寓式住宅，TOWNHOUSE，别墅等。
1、按楼体建筑形式分类；
主要分类低层住宅，多层住宅，中高层住宅，高层住宅，其他形式住宅等。
2、按楼体结构形式分类；
主要分为砖木结构，砖混结构，钢混框架结构，钢混剪刀墙结构，钢混框架一剪刀墙结构，钢结构等。
3、按房屋型分类；
主要分为普通单元式住宅，公寓式住宅，花园洋房式住宅，跃层式住宅，复式住宅，小户型住宅(超小户型)等。
4、按房屋政策属性分类；
主要分为廉租房，已购公房(房改房)，经济适用住房，住宅合作社集资建房等。
1.01、低层住宅
低层住宅一般指一层至三层的住宅。与较低的城市人口密度相适应，多存在于城市郊区和小城镇。
低层住宅最具有自然的亲合性(其往往设有住户专用庭院)，适合儿童或老人的生活，住户间干扰少，有宜人的居住氛围，这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率，高政及配套设施，规模，位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。
1.02、多层住宅
1)多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅，它与中高层(小高层)和高层住宅相比，有一定的优势。
(1)、在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯，高压水泵，公共走
道等方面的投资。
(2)、在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高
(3)、在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。
2)但多层住宅也有不足之处，主要表现在：
(1)、底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性，采光性差，厕所易溢粪返味，顶层住户因不设电梯而上下不便，此外屋顶隔热性，防水性差。
(2)、难以创新，由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上，建材选择上，空间布局上难以创新，形成〝千楼一面，千家一样"的弊端，如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式，走廊式和独立单元式。
1.03、小高层住宅
一般而言，小高层住宅主要指7层-10层高的集合住宅，从高度上说具有多层住宅的氛围，但
又是较低的高层住宅，故称为小高层，对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道，这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：
(1)、建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。
(2)、这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。
(3)、由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感，但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。
1.04、高层住宅
高层住宅是城市化，工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。
(1)、高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。
(2)、高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向，采光，通风都合理，而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯，高压水泵，增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。
(3)高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响，按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类，其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式，外廊式和跃廊式。
1.05、超高层住宅
超高层住宅多为30层以上，超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低，这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中，低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加，例如，电梯的数量，消防设施，通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强，别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高，若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调，因此，许多
国家并不提倡多建超高层住宅。
2.01砖木结构住宅
承重结构是砖墙木制构件，分隔方便，自重轻，工艺简单，材料单一，防火防腐能力差耐用年限短，在农村及城市旧区普遍存在城市不提倡。
2.02砖混住宅
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、冰泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过粱、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。
2.03钢混结构住宅
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间
、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
2.04框架结构住宅
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土，膨胀珍珠岩、浮石、蛙石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
2.05钢结构住宅
是指以钢作为建筑承重梁柱的住宅建筑，它的优点有：
1、重量轻、强度高，用钢结构建造的住宅重量是钢筋混凝土住宅的1/2左右；满足住宅大开间的需要，使用面积比钢筋混凝土住宅提高4%左右。
2、安全可靠性，抗震、抗风性能好。
3、钢结构构件在工厂制作，减少现场工作量，缩短施工工期，符合产业化要求。
4、钢结构工厂制作质量可靠，尺寸精确，安装方便，易与相关部品配合。
5、钢材可以回收，建造和拆除时对环境污染较少。
3.01、单元式住宅
单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多，高层住宅所采用，单元式住宅的基本特点有：
(1)、每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于己5-8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。
(2)、户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
(3)、建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。
(4)、仍保留一定的公共使用面积，如楼梯，走道，垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系
3.02、公寓式住宅
公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
3.03、花园式住宅
钢构房屋造价花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。
3.04、跃层式住宅
跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户都内独用小楼梯连接。
优点是：
(1)、每户都有较大的采光面，通风较好。
(2)、户内居住面积和辅助面积较大。
(3)、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
3.05、复式住宅。
复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米)，其下层供起居用，如炊事，进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用。
优点是：
(1)、平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。