flash按钮柯继兵、陈霞等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】河南省信阳市中级人民法院 
【审理法院】河南省信阳市中级人民法院 
【审结日期】2021.12.16 
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【案件字号】(2021)豫15民终6001号 
【审理程序】二审 
【审理法官】张杰左立新李虎 
【审理法官】张杰左立新李虎 
【文书类型】判决书 
【当事人】柯继兵;陈霞;光山县城镇建设开发公司 
【当事人】柯继兵陈霞光山县城镇建设开发公司 
【当事人-个人】柯继兵陈霞 
【当事人-公司】光山县城镇建设开发公司 
【代理律师/律所】刘雪红河南法正律师事务所 
【代理律师/律所】刘雪红河南法正律师事务所 
【代理律师】刘雪红 
【代理律所】河南法正律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】柯继兵;陈霞 
【被告】光山县城镇建设开发公司 
【本院观点】本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 
【权责关键词】我爱你中国汪峰撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据交换质证诉讼请求开庭审理维持原判 
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【本院查明】二审查明的事实与一审判决认定事实基本相同。 
【本院认为】本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2016年4月13日，柯继兵、陈霞购买光山建设公司开发的罗山××桥名××小区××单元××号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖
人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第九条处理。附件四合同补充协议第九条约定：1、办理产权证时，出卖人将尽力协助买受人提供办理产权证时所需资料；在出卖人取得房屋所有权属证书、买受人提供真实有效齐全的资料并缴纳完办理产权证所需的费用后，出卖人协助买受人办理产权证，办理产权证时所产生的手续费由买受人自行承担，如因买受人原因导致产权证无法办理，出卖人不承担任何责任。2、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款(含因产权登记的建筑面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款)，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。依据上述约定，光山县城镇建设开发公司应当履行协助柯继兵、陈霞办理产权证的义务，柯继兵、陈霞应当履行向光山县城镇建设开发公司付清购房款的义务。原审法院依据该《商品房买卖合同》、案涉房屋的测绘报告及补款明细表等证据认定柯继兵、陈霞要求光山县城镇建设开发公司支付逾期办证违约金的诉请与双方合同约定不符，对该项诉请不予支持并无不当，本院予以支持。柯继兵、陈霞称光山县城镇建设开发公司没有上缴土地出让金等一些违法违规的行为，致使柯继兵、陈霞至今没有取得房产证，光山县城镇建设开发公司应承担相
应的违约责任的上诉理由，因其未提供充分的事实依据而不能成立，本院不予采纳。    综上所述，上诉人柯继兵、陈霞的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项的规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费3294元，由柯继兵、陈霞负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 02:14:38 
【一审法院查明】林正英 苑琼丹一审法院认定事实：光山建设公司以出让的方式取得坐落于罗山县交汇处(罗山国用2011第52号)的地块的土地使用权，开发建设罗山县康桥名居小区。2016年4月13日，柯继兵、陈霞购买光山建设公司开发的罗山××桥名××小区××单元××号房屋，双方签订了商品房买卖合同。房屋建筑面积121.53㎡，单价3454.09元／㎡，总价款419776元。商品房买卖合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意附件四补充协议第二条处理。第八条约定出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的
商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第九条处理。附件四合同补充协议第二条约定双方同意本合同第五条变更补充如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记的建筑面积有差异的，以产权登记的建筑面积为准。该商品房产权登记的建筑面积与本合同约定计价面积发生差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的，买卖双方按产权登记的建筑面积及本合同约定的房屋单价据实算；……4、该商品房产权登记的建筑面积与本合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出的“退(补)款通知书”中指定的期限内办理房款的退(补)手续。附件四合同补充协议第九条约定双方同意本合同第十五条补充如下：1、办理产权证时，出卖人将尽力协助买受人提供办理产权证时所需资料；在出卖人取得房屋所有权属证书、买受人提供真实有效齐全的资料并缴纳完办理产权证所需的费用后，出卖人协助买受人办理产权证，办理产权证时所产生的手续费由买受人自行承担，如因买受人原因导致产权证无法办理，出卖人不承担任何责任。2、如果买受人未按
本合同约定向出卖人支付该商品房应付款(含因产权登记的建筑面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款)，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。柯继兵、陈霞于2016年4月13日向光山建设公司交付购房款419776元。光山建设公司在合同约定的期间内向柯继兵、陈霞交付了房屋。柯继兵、陈霞认为光山建设公司开发涉案楼盘超面积导致未能按合同约定期限办理产权证。光山建设公司认为产权证没能办理系因政府规划调整，属不可抗力致使暂时无法履行协助义务。2017年3月6日，经罗山县新锐房地产测绘有限公司测绘柯继兵、陈霞购买的房屋实测面积为123.28㎡。实测面积超出预售面积1.75㎡，柯继兵、陈霞应补交购房款6102元，该款柯继兵、陈霞至今未补交。庭审中，陈霞称光山县城镇建设开发公司的销售经理讲协助办证时再补交面积差价款，房产证暂时不能办理，故面积差价款未补交。以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、罗山县房屋面积测绘报告、康桥名居住宅实测面积补款明细表等证据复印件及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证和一审法院审查，可以采信。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当本着诚实守信并兼顾公平的原则全面履行合同义务。本案当事人争议的第一个焦点为光山建设公司是否
应当为柯继兵、陈霞办理房屋产权证，还是协助柯继兵、陈霞办理房屋产权证；第二个焦点为柯继兵、陈霞第二项诉求违约金数额是否应得到支持。关于第一个焦点，一审法院认为办理不动产权属证为行政机关的行政职能，光山建设公司对办理不动产权属证有提交资料等合同约定的协助义务，但不具备履行行政职能的主体资格。故柯继兵、陈霞要求光山县城镇建设开发公司限期办理房产权属证书或协助柯继兵、陈霞办理房产权属证书的诉求，光山县城镇建设开发公司仅能提供协助办证义务。关于柯继兵、陈霞的第二项诉求，根据合同附件四补充协议第二条约定柯继兵、陈霞应当补交实测面积差价购房款，光山建设公司虽未书面通知柯继兵、陈霞补交实测面积差价购房款，但柯继兵、陈霞已明知需补交购房款6102元，而其未积极履行补交购房款6102元的义务，根据合同附件四补充协议第九条的约定，柯继兵、陈霞要求光山县城镇建设开发公司支付违约金149683.75元(2016年8月30日起至2021年5月18日止以419776元为基数、年利息7.56%计算)；以419776元为基数、年利息7.56%，计算自2021年5月19日起至柯继兵、陈霞实际取得房产权属证书之日止的诉求，与双方合同约定不符，故一审法院该项诉求不予支持。柯继兵、陈霞在光山建设公司协助办证的同时应当履行补交购房款6102元的义务。如光山县城镇建设开发公司不按期履行协助办证义务，应承相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、
第六十条、第一百零七条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限光山县城镇建设开发公司于本判决生效之日起九十日内协助柯继兵、陈霞办理房屋产权证，同时柯继兵、陈霞向光山县城镇建设开发公司补交购房款6102元；如因光山县城镇建设开发公司的原因在本判决确定的履行期不能履行协助办证义务，光山县城镇建设开发公司应从逾期之日起按柯继兵、陈霞已交购房款419776元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率支付违约金；二、驳回柯继兵、陈霞的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照8《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3294元，由柯继兵、陈霞负担1647元，光山县城镇建设开发公司负担1647元。    二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人柯继兵、陈霞向本院提交如下证据：1、人民网领导留言答复，欲证明河南省罗山县县委书记留言的问题答复，本案所涉房屋是因为光山县城镇建设开发公司建设施工过程中违规超出土地证批准用地面积范围，无法获得通过验收，需补办用地手续，无法获得通过验收，需补办用地手续，待开发提供完整的手续后，才可以办理不动产权属登记。2、罗山县人民政府于2020年9月17日颁发的关于同意罗山县康桥名居(问题楼盘)项目
超占用地等问题化解方案的批复，欲证明政府让光山县城镇建设开发公司补缴土地出让金并完善用地的相关手续。3、2021年11月23日的通知，光山县城镇建设开发公司通知柯继兵、陈霞的房子已具备办理房产证的条件，即光山县城镇建设开发公司补缴土地出让金完善了用地手续，才能办理房产证。欲证明柯继兵、陈霞的房产证没有办理是因为光山县城镇建设开发公司的缘故造成的，应承担相应的违约责任。4、中国人民银行逾期贷款利规定，欲证明合同是双方当事人约定的，一份合同就有可能是一种利率，千差万别，无法固定，因此，请求贵院引用第四次的规定，并且这种引用也有案例。