万科财务报表分析论文
万科财务报表分析论文篇1
万科地产财务分析
【摘要】本文以万科地产为例，以其2008年2012年的年度财务报表为依据，通过计算分析企业的偿债能力，盈利能力，营运能力和发展能力，结合国家的政策，市场的变化等来分析万科在财务经营上所存在的问题。通过相关影响财务能力的问题的提出，针对这些问题给出相关解决措施。
【关键词】房地产企业;财务能力;财务分析
一、我国房地产企业现状
近年来，我国房地产行业呈现一副错综复杂的趋势，无论是从政策，市场还是企业本身都波诡
云谲。从政策的角度看，自从我国2003年开始实施房地产调控政策，该政策以行政调控为主导，纵观发展的十年，反而给房地产行业带来了怪圈――“屡调屡涨”。2010年国家提出的“限购”，“限价”，“限贷”等政策，但是这些政策考虑的对象仅仅是一二线房价热点的城市，而三四线城市其实由于其人口结构及收入等一系列的问题，这样的行政调控显然并不“对症下药”。2013年开始中央提出建立房地产调控长效机制，这预示着国家对房地产调控从行政调控向市场化长效机制转变的过渡。
从市场的角度看，近年来我国的房地产行业的两极分化问题越来越严峻：北京上海等一二线城市在扩大供给方面力度不够，土地和楼盘的有效供给明显不足，导致供不应求，房价“高烧不退”持续升温;而部分三四线城市则库存大量积压，“鬼城”、“鬼楼”不时出现，从2013年下半年开始，三四线城市的部分楼盘房价逐渐出现下跌趋势，且有扩大的趋势。从企业自身的角度看，房地产业成为一个高收益产业，由于房价的上涨对地产政府的财政可以起到保障的作用，我国逐步形成土地出让政府垄断，地价很容易被操控，在这样一个背景前提下，利益的驱使导致大量的开发商过度开发，大量存货楼盘的积压开始，导致一些房地产企业的资金运营开始出现问题，再加上很多房地产企业筹资依赖银行贷款严重，房地产企业的财务风险问题越来越凸显。鬼楼
二、万科地产概述
万科企业有限公司(股票代码：000002，缩写VANKE)成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。目前万科地产是中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。
2013年万科在北京、上海、深圳、广州等14个城市的成交面积同比增幅达到644%;累计实现销售面积3715万平方米，销售金额4365亿元，同比分别增长235%和405%。其中，144平方米以下的产品比例为90%。
三、万科地产财务能力分析
本文选取万科企业有限公司2008年到2012年的年度财务会计报告作为分析依据。
1.万科地产偿债能力分析
(1)短期偿债能力分析
本文分别从流动比率和速动比率分析分析万科在短期内流动资产变现偿还流动负债的能力。由于万科是一家房地产企业，所以在界定流动资产的过程中，包括了开发成本和开发产品，这些处在开发过程中的产物由于不具备预售条件，短期变现能力弱，故在计算流动资产中去除。负债中的预收账款，由于房地产企业的预收账款作为未实现的销售收入，其要在项目竣工时才能结转，因而考虑到项目周期的长度不可控，顾在计算流动负债时也去除处理。
万科地产的流动比率和速动比率都在不断上升，流动比率最高达1.91速动比率最高达0.59。从2010年开始呈现下降趋势。流动比率和速动比率逐年趋于降低，从公司财务报表的数据可以看出公司存货所占比例不断增加，一方面由于国家从2010年推出的限购政策，另一方面由于企业不断的过度开发，资金被套在空置房中，企业的偿债能力下降。
(2)长期偿债能力分析
万科2008年至2012年间的资产负债率在不断增加，虽然增加增幅不大，但是数值比率已经偏高，企业资产负债率越高说明企业的偿债能力越低，也说明投资者投入资金的安全度较低，万科偏高的资产负债率一定程度上预警了该行业整体风险性。
2.万科地产盈利能力分析
万科地产2008年2012年间的净资产收益率逐年上升。净资产收益率是反映股东权益的收益水平，也是衡量一个企业运用自有资本的效率，万科地产净资产收益率的指标值都是上升趋势，这一方面给万科的投资者以信心的保证，另一方面给潜在投资者传递一种信息，万科地产的投资都得到了很好的收益，这对企业自身是一种利好的信息，会加强投资者的信心，使之更加积极地与万科合作投资。
万科的销售毛利润率在09年有下降的趋势，业绩比较惨淡，但是09年以后又不断上升说明万科的盈利能力在这段期间也是较高的，但是经营者也需要考虑这些上升趋势能否持续保持，对今后的盈利能力是否有好处。再对企业的各个指标坐合理调整与控制。
万科地产近5年的营业收入利润率起伏不是很大，整体在15%25%之间波动，其实营业收入利润率是反映企业通过经营获取利润的指标，从这一指标可以看出万科地产的经营状况。
万科地产近年来万科地产主营业务成本逐年上涨，企业主营业务成本的上涨说明企业的压力也随之增加，企业其他方面的财务能力指标也会随之受影响，不利于企业很好的运营。受成本过高因素的影响企业净利润也有所降低，所以企业要适时做出调整方案。
3.万科地产营运能力分析
万科存货周转率从2009年开始持续走低，随着房地产行业整体的走势疲软，加上近年来房地产企业大量造房，造成三四线城市的供应过量，因而万科的存货周转率持续走低。
相对于存货周转率的下降，万科的应收账款周转率确在上升，这与万科的经营策略有着很大的联系。相对其他中小房地产企业将围绕造房、卖房为主的经营模式，万科的核心竞争力却体现在其拿地、融资两个环节，应收账款周转率上升一方面说明万科应收账款管理水平还是较高的，回收速度快，另一方面也体现了万科不完全依赖于房产销售的有利端。
资产周转率和存货周转率有下降趋势，但总体呈现的水平较高，存货和资本的利用很好，获利能力也高，总体运营较理想。存货和总资产的利用水平较高，营运能力较强。
4.万科地产增长能力分析
万科的总资产增长能力较不稳定，但在20092010的增幅还是较大的，是个很好的势头说明它有很强的发展空间，万科地产的营业收入增长率在营业收入总额中是绝对正增长的，资产增长率在增长到2010达到56.7%的最大值后，又有所下降。总体万科企业发展实力还是很强的，成长性也很好，有巨大的发展潜能。
四、针对万科财务分析的建议
从万科的核心竞争力体现在拿地、融资两个环节，这就可以解释为什么对于万科这样的在房地产行业中的翘楚，其现金流小于净利润，甚至为负值。究其原因就是万科不断的将其从二级市场融得的资金用于购地。这样的核心竞争力的保持其实是具有弊端的，这种“盈利靠通胀，成长靠融资”的模式建立在房价不断上涨程度前提下，确实在过去的十几年中，中国一二线城市及大部分中小城市的房价一直处于快速上涨，但是随着房地产企业不断的囤房造房，从三四线城市开始逐渐出现了房价“退烧”现象，这势必对房地产企业带来预警。
同时，万科的经营模式还需要依赖持续的外力――即不断从市场吸纳新的资金。改革在即，单一的融资渠道也给企业带来了很大的发展限制，因而房地产企业必须进行融资创新。通过渠道的创新来改善房地产企业融资渠道单一的困境，但是不同的融资渠道有不同的特征，不同类别的房地产企业应根据自身的特征来选择适合自身的融资渠道。
参考文献：
[1]胡廷.万科的盈利与扩展模式[J].城市开发，2011(6)：6465
[2]赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析[J].新乡学院学报(社会科学版)，2012，3(26)：6466
[3]谷小城.国家调控政策下的房地产企业财务状况分析[J].商界论坛，2013(1)：198208
万科财务报表分析论文篇2
万科企业股份有限公司的财务分析
【摘 要】房地产业是推动我国经济快速发展的重要支柱产业之一，为我国经济发展作出了重要贡献。作为连续六年蝉联中国房地产第一地产公司——万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)，它的发展更是在房地产业占有举足轻重的地位，本文主要通过对万科近几年的财务分析，阐述了万科房地产市场的发展状况和存在的问题，并提出了在国家宏观调控政策下的具体应对措施。
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