房地产投资对金融危机的影响
定资产投资的影响研究
以遵义市为例
［摘要］本文主要以遵义市2009-2019年时间序列数据为研究对象，通过VAR模型分析房地产投资与固定资产投资的动态关系。研究发现，房地产投资与固定资产投资存在长期稳定关系。通过进一步分析，发现短期房地产投资对固定资产投资具有拉动效应，长期房地产投资对固定资产投资具有挤出效应，这说明不能脱离当前的经济发展阶段而过度依赖房地产开发投资。
［关键字］房地产投资；固定资产投资；挤出效应
2019年，遵义市房地产业进入新一轮快速发展时期，
新的楼盘建设及规模小区续建投资速度加快。随着中央出
台老旧小区改造政策，老百姓的居住条件及居住环境进一
步改善。2020年以来，房地产开发投资已成为遵义市固
定资产投资构成中最为活跃的因素之一，推动遵义市固定
资产投资稳定增长。
一、遵义市房地产投资现状
（―）房地产投资增速周期性波动
自2009年以来，遵义市房地产投资呈现周期性波动。
统计数据显示，截至2019年，遵义市房地产投资占固定
资产投资的比重为26.6%。
表1遵义市房地产投资.固定资产投资増速及占比
年份房地产投资
增速（％）
非房地产
投资增速（％）
固定资产
投资增速（％）
房地产投资
占固定资产投资比重（％）
2009-3.122.419.010.9
20108.951.446.78.1
201183.140.444.411.9
201257.973.571.711.0
201385.526.733.115.3
201432.530.831.015.4
20157.928.024.913.3
2016 2.5—22.622.116.9
2017-1.926.922.013.6
201829.6—28.217.822.1
201922.5-4.1 1.826.6
数据耒源：連义市统计易注：增速场以上一年同期为基期计
总体来看，自2009年以来，遵义市房地产投资增速呈周期性波动。由于受到2008年金融危机的影响，2009年房地产投资呈负增长。2012年中央经济工作会议提出，要积极引导城镇化健康发展，倒逼房地产市场开始升温。2016年，国家实行房地产市场调控，2016-2017年房地产投资逐步回落。2016-2017年棚户区改造政策释放，由就地安置转为货币化安置，刺激房地产企业纷纷进入房地产市场，导致房地产投资增速成为近5年的高点。从构成上看，房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，其占固定资产投资的比重基本呈小幅上浮，直至2015年才开始下降。出现这一现象的主要原因是国家在2014年对房地产市场出台了调控政策。
由上述数据分析，当房地产投资增速较高时，固定资产投资增速较低。2018-2019年，房地产投资增速明显低于固定资产投资增速。从房地产投资占固定资产投资的比重来看，2009-2017年，其占比一直保持在约10%. 2018-2019年，其占比突破了20%。经分析，房地产投资占比超过临界值，必然会挤占非房地产投资机会，进而制约非房地产投资的发展，带来一定的负外部性。
（二）房地产投资与非房地产投资此消彼长
房地产投资是固定资产投资的一项分支，当固定资产投资不变时，房地产投资上升，导致非房地产投资下降。如图1所示，房地产投资的波动幅度较大，呈周期性。房
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地产投资挤占非房地产投资的效应是显著的，房地产投资增速与非房地产投资增速呈此消彼长的态势。房地产投资增速上升必然引起非房地产投资增速下降。
图12010-2019年房地产投资增速与非房地产投资增速
（三）人居环境逐步改善
遵义市商品房销售面积由2010年207.17万平方米增长到2019年门44.08万平方米。其中2010-2012年全市商品房销售面积呈下降趋势，而2013-2014年全市商品房销售面积呈爆发式增长，2015-2018年全市商品房销售面积继续呈快速增长，2019年全市商品房销售面积又处于增长低谷期，同比下降11.%。但2019年全市商品房销售面积较2010年增加936.91万平方米，主要是由于众多功能齐备、配套完善的住宅小区相继建成，人居环境逐步得到改善。此外，公共租赁住房保障体系不断完善，安置房建设加速推进，有效改善了棚改住户的居住环境，加速了城市的有机更新。
图22010-2019年商品房销售面积和商品房销售额增速
（四）房地产开发项目数量不断增加
截至2019年，遵义市房地产业快速发展，促使开发企业不断增加，由2014年的460家增长至2019年的514家，开发项目数量创历史新高。2018年，遵义市房地产开发经营企业资产总计2055亿元。其中，10家企业资产超过30亿元，5家企业资产超过50亿元。2018年，遵义市房地产开发经营企业主营业务收入达到290亿元，利润总额达17亿元。经过多年的沉淀，遵义市房地产市场不仅出现本地品牌，而且国内具有影响力的企业也纷纷进入遵义地区，如北大资源、阳光城、金科、融创、碧桂园等。
（五）商品房销售面积增长乏力
商品房开发有助于推进城镇化进程，并进一步改善居民的居住环境。从供给方面来看：2019年遵义市房地产企业施工面积为5596.07万平方米，是2016年的1.5倍；竣工面积为222.65万平方米，比2016年减少158.32万平方米。从需求方面来看，2016年遵义市商品房销售面积为845.22万平方米，比竣工面积多515.52万平方米；2019年遵义市商品房销售面积为1144.08万平方米，比竣工面积多921.42万平方米。商品房销售面积增长乏力，企业资金回笼较慢，对未来房地产投资有一定的影响，从而对固定资产投资增速也产生了连带影响。
二、存在的问题
（―）部分地区盲目加大房地产投资
截至2019年，房地产投资仍然呈快速增长趋势。由于地区产业发展的差异性，房地产投资也应存在差异性。因2018年房地产市场发展进入高峰期，各大房地产企业跟风挤进房地产市场，导致商品房待售面积积压，房地产库存难以消化，进而挤占了地区非房地产投资，对地区可持续发展造成了一定的不良影响。
房地产投资与固定资产投资的关系类似于"倒U型曲
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线"，前者超过拐点便不利于固定资产投资效率。尽管房
地产业不断壮大，但并不是每个地区都适合其发展成为主 导产业。各地区需要根据产业优势，使优势产业带动房地 产业。因此，各地区应结合自身优势、选择合适的产业发展, 使房地产投资占固定资产投资比重保持在合理区间，避免
过度的房地产投资带来负外部性。
（二）挤占居民消费需求
由于房地产投资增长较快，住房价格不断上涨，使居 民将资金用于购房，挤占了居民消费，对拉动内需、促进
销售具有一定的影响。超过临界值的房地产投资挤占了消
费需求，对社会总投资产生负外部性。房地产投资过热的
背后是消费者对住房的消费能力的减弱，会引发一系列问
题。这不利于经济发展的持续、稳定。房地产业是带动许 多产业发展的产业，应避免房地产业的过度发展，使其避 免成为固定资产投资效率提升的绊脚石。
（三）加剧碳排放，建筑垃圾增多
房地产业能够牵动多个产业发展，既能带动建筑业发 展，又能带动服务业发展。房地产投资的持续高涨会拉动
建筑业，特别是钢材、水泥等产业。在房屋建造过程中，
会形成大量的建筑垃圾和碳排放。在经济可持续发展背景 下，这种环境污染是不可取的。从短期来看，房地产投资
增长较快对固定资产投资具有带动效应，但从长期发展来
看，过高的房地产投资会造成许多负面影响。
三、房地产开发投资与固定资产投资的关系
（―）房地产开发投资与固定资产投资比例逐步提高
新蒲新区的快速崛起，不断带动遵义市房地产业的快 速发展，房地产开发投资占固定资产投资的比重也在不断
扩大，房地产开发投资对固定资产投资的支撑作用也越
来越明显。2010-2019年，遵义市房地产开发投资占固定 资产投资的比重呈上升趋势。其中，2014-2017年间，房 地产开发投资占固定资产投资比重呈"M 型曲线"，即一 升一降。2018年房地产开发投资占固定资产投资比重为
22.1%，分别高于全省水平与全国水平（见图5）。
图5 2010-2019年房地产投资与固定资产投资比重
（二）房地产开发投资与固定资产投资增速阶段性相
似
2013—2017年，房地产开发投资增速与固定资产投资
增速走势基本保持一致，相对而言，房地产开发投资增速 起伏波动较大，固定资产投资增速相对平缓。房地产开发
投资近十年年均增长29.5%，比固定资产投资增速低0.8
个百分点。分阶段来看：20门-2014年，房地产开发投资 保持高速增长，固定资产投资也保持高速增长，但增速 低于房地产开发投资；2015—2017年，房地产开发投资呈
下降趋势，而固定资产投资增速呈快速增长趋势；2018-
2019年，房地产开发投资呈快速增长趋势，固定资产投
资增速随之开始下滑。
-•房地产投资 -•固定资产投资増速<%>
增速（%）
图6 2010-2019年房地产投资和固定资产投资增速
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（三）房地产投资是拉动投资的调和剂
房地产投资是提高城镇化率的重要路径，但现行城镇化侧重以人为本的思想，仅仅依靠房地产投资提高城镇化率只能实现人口增长，与以人为本的思想存在明显差距。当然，在城镇化率较低的背景下，房地产投资对拉动投资尤为重要。在经济高质量发展的背景下，房地产投资占固定资产投资比重过高，直接挤占"两新一重"投资对经济的拉动效应。因此，房地产投资在拐点之前发挥拉动效应，在拐点之后发挥挤出效应。
A2lny=0.8444A2ln^+0.6585A2ln^t.2-0.1339
A2lnJf=0.2472A2In知-0.6434A2In Y,_2-0.0482
在上述分析的基础上，对房地产投资与固定资产投资进行向量自回归模型估计，并采用单位根检验估计结果的平稳性。
-1.5-1.0-0.50.00.5 1.0 1.5
图7向量自回归模型图
从图7可以看出，单位根估计得到的根均在单位圆之内，所以向量自回归模型估计是稳定的，说明固定资产投资与房地产投资存在短期稳定关系。在此基础上，对房地产投资与固定资产投资作脉冲响应分析，描绘出变量间的动态关系。
（四）结论
1.房地产投资与固定资产投资存在长期稳定关系。
遵义市仍处于城镇化建设阶段，固定资产投资总量是房地产投资力度的主要决定因素。只有固定资产投资总量提升，才能促进房地产投资增长。这也说明，过多地追求房地产投资高速增长，将会对固定资产投资产生挤出效应。
2.房地产投资增长能够带动固定资产投资增长。
房地产业能够带动上下游产业的发展，因此，房地产业与其他产业的依存度相对较高。房地产开发对建筑、建材、装饰装修等行业都具有拉动效益，从而带动全市固定资产投资增长。然而，过度发展房地产业是脱离经济发展阶段的行为，容易造成固定资产投资产生较大波动。
3.房地产投资对固定资产投资的带动作用逐步减弱。
图8房地产投资与固定资产投资的脉冲响应分析
从图8可以看出，房地产投资对固定资产投资的拉动效应在第3年锐减。这说明，从长期来看，房地产投资并不是带动固定资产投资的长期措施。长期依赖房地产投资拉动固定资产投资不利于经济结构的优化。此外，长期依靠房地产拉动固定资产投资还会带来隐患。如果隐患爆发，则会对经济发展造成重创。
综上所述，房地产投资短期内能够拉动固定资产投资，但从长期来看，其对固定资产投资会凸显挤出效应。同时，房地产投资与固定资产投资之间存在长期稳定关系，不能脱离当前经济发展阶段而过度依赖房地产投资。
四、促进房地产投资与固定资产投资协调发展的建议
（―）转变观念，厘清房地产投资与固定资产投资的关系
在投资收紧的环境下，以房地产投资拉动固定资产投资，虽然在短期内效果明显，但不利于稳定投资。此外，近几年房地产投资高速增长也带来了一系列问题，如抬高房价、挤占居民消费等。为确保房地产投资的持续性，要制定长效机制。在房地产投资过热的情况下，应采取稳健的政策，不能制定"急刹车"政策，避免因房地产投资波动较大而对固定资产投资造成不利影响。
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(二)源头调控，确保房地产回归居住属性
房地产投资的主要资金来源是银行贷款。为了遏制房
地产开发企业过度开发，从源头上控制房地产投资是关 键。一是金融机构应提高房地产开发企业的贷款门槛，严 格审批房地产相关贷款的审批、放贷。银行应调查房地产
开发企业的风险情况，确保资金投放能收回。二是制定差 别化政策。坚决打击炒房者对房地产的投机，并提高贷款 门槛，使房地产回归居住属性。
(三) 部门协作，建立房地产市场监测动态体系
各相关部门应做到信息共享、共同协作，建立完善的 房地产市场监测动态体系，结合实际情况，构建监测指标 体系，及时收集房地产市场的相关信息，避免房地产投资 过热。一是制定具有可行性的监测指标体系。房地产主管
部门应密切关注房地产市场的动态变化，积极与高校合作, 共同研究房地产市场监测指标体系，根据数据的可采集性,
选取能够客观真实反映当前房地产市场走向的指标。二是
加强监测分析。及时研判房地产市场的走向，从数据中 问题，并提出有针对性的解决措施，确保房地产市场的稳
步发展。
(四) 实施差异化的房地产投资策略
通过分析房地产投资对固定资产投资的影响机理，从
而实施差异化的房地产投资政策。中部地区应立足资源优 势、区位优势，对房地产业进行转型升级，避免过度依赖
房地产业：东部地区房地产投资资金相对较少，可以在保 证其他产业资金需求的前提下适度发展房地产业：北部地 区房地产投资的带动作用并不明显，可以将房地产投资逐
步向其他行业转移；西部地区部分区县房地产投资对固定
资产投资的带动较明显，可以有选择性地发展房地产业。 对于房地产投资对固定资产投资造成不良影响的问题，主
要解决方法是将房地产投资增速控制在合理区间，使各个 产业协调发展。
(五)
立足资源禀赋，发展房地产业
积极考虑长期政策与短期政策的衔接，加快建立和完
善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，确保房地产 行业发展不会产生负面影响。在经济高质量发展的背景下，
逐步减少建筑垃圾、碳排放。主动调整内部产出结构，控
制大规模扩张，提高金融服务、物业服务、衍生服务等在 企业布局中的份额。提升自身资产管理能力，通过存量资
源整合进行综合运营转型。同时，房地产开发企业应该立 足自身资源禀赋，逐步拓展产业领域，发挥房地产投资对
固定资产投资的带动作用。E
(作者单位：遵义市实绩分析评价中心)
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