梁和平、司延国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2021.01.08
【案件字号】（2020）豫01民终17315号
【审理程序】二审
【审理法官】王燕燕
【审理法官】王燕燕
【文书类型】判决书
【当事人】梁和平;司延国
【当事人】梁和平司延国
【当事人-个人】梁和平司延国
【代理律师/律所】杜孟孟河南国银律师事务所;马卫强河南官渡律师事务所
小产权房能买卖吗【代理律师/律所】杜孟孟河南国银律师事务所马卫强河南官渡律师事务所
【代理律师】杜孟孟马卫强
【代理律所】河南国银律师事务所河南官渡律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】梁和平
【被告】司延国
【本院观点】对于上诉人梁和平提交证据的真实性予以认定。本案二审的争议焦点是，一、2016年6月17日双方签订的房屋买卖合同的效力问题；二、一审判决司延国支付房屋拆迁补
偿款74800元有无依据。
【权责关键词】无效社会公共利益撤销代理合同合同约定基本原则回避第三人证明力质证诉讼请求开庭审理维持原判查封
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【本院查明】本院二审查明的事实与一审一致外，另查明，上诉人梁和平表示涉案房屋是否签订补偿协议、补偿方案、请点登记表等均不清楚，且涉案房屋买卖合同系无效合同，不要求一并处理补偿款问题。被上诉人司延国陈述，案涉房屋整栋楼的建筑面积以每平方680元作为拆迁补偿。沈玉亮在村委文件后面签字同意补偿多少平方，多少钱，一共9335.66平方米，每平方米680元。除此之外，没有其他补偿。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点是，一、2016年6月17日双方签订的房屋买卖合同的效力问题；二、一审判决司延国支付房屋拆迁补偿款74800元有无依据。 关于涉案房屋买卖合同的效力问题。梁和平主张涉案房屋未取得建设用地和建设工程规划许可手续，
属于违法建筑，应依法认定无效。依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，该理由不属于合同法第五十二条规定的无效情形。梁和平认为涉案房屋占用的土地为集体土地，依照土地管理法的规定，涉案房屋只能在农村集体组织成员之间转让，而梁和平不具有受让涉案房屋的主体资格，案涉房屋买卖合同应认定无效。双方签订合同时适用的《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”《中华人民共和国土地管理法》在2019年8月26日被修订，2020年1月1日修订内容生效，原来的第十条修改为第十一条，但内容并未改变。本案系农村集体土地房屋出卖给非集体成员，案涉房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应当认定为无效。 案涉合同虽然无效，但案涉房屋已被拆迁不存在，无法返还。另外结合涉案房屋售价低于正常商品房市场价格，梁和平对于房屋所在的土地是集体土地，司延国不具有房地产开发资质，没有建设、销售的相关批准手续等情况应当明知；且梁和平对于房屋存在拆迁风险明知，双方当事人在合同中明确约定“如遇国家拆迁，赔付多少归梁和平所有，司延国不得从中抽取利益。”在房屋买卖合同已经履行完毕，案涉房屋已被拆迁，无法相互返还房屋与价款，且双方均认可目前尚未实际补偿到位的情况下，
梁和平主张合同无效，并要求返还房屋价款，有失诚信。 案涉买卖合同虽因买卖集体土地上的房屋违反法律规定而无效，但合同中双方对于如果房屋拆迁，拆迁利益归属的约定是双方的真实意思表示。案涉房屋的拆迁补偿款应当归属于梁和平。梁和平虽并无该项诉讼请求，但按照政府文件以及司延国认可的补偿标准，并同意按该补偿标准向梁和平支付补偿款的事实，一审法院对于补偿标准暂确定为74800元(680元/㎡×110㎡＝74800元)，该处理方式有利于梁和平，并无不当，若实际补偿与此不同，双方可另行解决。 综上所述，一审判决认定事实清楚、认定合同效力有不当之处，但裁判结果正确，故对梁和平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4992元，由梁和平负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 21:31:38
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告梁和平(买方)、被告司延国(卖方)于2016年6月17
日签订《房屋买卖合同》，主要内容：司延国将其位于中牟县占杨村新建小区西侧1单元3楼东户的110平方米左右的房屋以27万元的价格卖于梁和平，协议生效后，本套房屋产权归梁和平个人所有，如遇国家拆迁，赔付多少归梁和平所有，司延国不得从中抽取利益。同日，梁和平向司延国支付购房款27万元，司延国将房屋交给梁和平使用。2019年年底，案涉房屋被拆迁，街道办事处以每平方米680元标准予以补偿。现梁和平以案涉房屋系违章建筑为由，主张合同无效，要求司延国返还购房款，并诉至法院。
【一审法院认为】一审法院认为：1、原告诉请确认双方房屋买卖合同无效基于两点理由：一是房屋为违章建筑；二是违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。分析认为：第一、违章建筑的认定属于相关行政部门依照法律程序作出认定，在民事诉讼程序中无法作出评价。第二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，被告的土地使用权转让行为发生在被告与村民委员会之间，未对不特定多数人权利造成损害，与原告不存在法律上的利害关系。根据民事诉讼不告不理原则，本案不应对该行为效力问题进行认定处理。根据本案事实，当地基层政府部门对涉案房屋是按照普通农村宅基地上所建房屋进行拆迁补偿的，没有认定违章建筑及非法占地问题，故本案双方当事人诉争的焦点问题属于小产权房买卖合同的效力问题。“小产
权房”系社会大众间的一个通俗概念，没有明确的关于小产权房买卖的强制性法律规定，对于集体土地使用权转让的强制性规定的衍生性理解不宜直接适用于该情形。结合本案，涉案房屋售价明显低于正常商品房市场价格，原告对房屋没有建设、销售的相关批准手续，小产权房性质是明知的，房屋存在被拆迁损失的风险也是明知的，双方对风险、损失的承担有明确的约定。考察双方签订合同的过程及合同内容，意思表示真实，不存在法定的无效情形，原告诉请确认合同无效理由不成立，不予支持。2、在合同不存在无效情形的情况下，被告应当将房屋拆迁补偿款给付原告，至于目前尚未实际补偿到位，应当由被告向政府部门主张。关于补偿款数额，应当确定为74800元(680元/㎡×110㎡＝74800元)。综上所述，原告请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，退还购房款27万元并支付利息，理由不成立，不予支持。房屋的拆迁补偿款被告应当给付原告，然后由被告向相关政府部门主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：一、被告司延国于判决生效之日起十日内给付原告梁和平房屋拆迁补偿款七万四千八百元；二、驳回原告梁和平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间利息给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6114元，减半收取3057元，由原告梁和平负担2057元，被告司延国负担1000元；保全费2125元，由
原告梁和平负担。 本院二审期间，上诉人梁和平提交中牟县自然资源和规划局关于梁和平申请政府信息公开的答复书一份。证明：司延国就该涉案房屋没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的事实。 司延国质证称，对该答复的真实性没有异议，但是并不能证明司延国房屋为违章建筑，在农村宅基地上自建房屋，大多没有规划许可，但是在拆迁过程中，如果是违章建筑是没有补偿的，而司延国的房屋是有补偿的，说明不是违章建筑。
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