北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知
各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：
    为进一步加强个人出租房屋的征收管理，规范税款入库方式、入库级次和适用征收率，现就有关问题通知如下，请依照执行。
    一、根据《北京市地方税务局关于修订<北京市地方税务局个人出租房屋管理办法>的通知》（京地税征〔2004〕181号）文件的有关规定，个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。
  税务机关或代征人在按照5％综合征收率计征方式征收或代征个人出租房屋税款时，个人所得税按0.5％的征收率计征，其他地方各税按照4.5％的征收率计征，并向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。代征人应专户存储代征的税款，严禁挪用。
  税务机关或代征人在按照规定期限解缴上述税款时，应按房产税（个人出租房屋子目）和个人所得税科目（财产租赁所得子目）分税种向银行汇总解缴税款。划分比例为房产税科目占4.
5％，个人所得税科目占0.5％。
  二、根据京地税征〔2004〕181号文件的规定，对个人出租、转租、再转租房屋的，应采取综合征收率方式或分税种计征方式征收，各局在按照综合征收率方式征收税款时，要严格执行5％的综合征收率。
  三、本通知自2007年2月1日起执行，原京地税征〔2004〕181号文件第18条同时废止。
国 家 税 务 总 局 文 件
国税发〔2006〕187号
国家税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
    为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
  一、土地增值税的清算单位
  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
  二、土地增值税的清算条件
  （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  3.直接转让土地使用权的。
  （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例
在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  4.省税务机关规定的其他情况。
  三、非直接销售和自用房地产的收入确定
  （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
  （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  四、土地增值税的扣除项目
  （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
  （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
  （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
  （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
  房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
  （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
  五、土地增值税清算应报送的资料
  符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
  （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
地税税种及税率  （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
  （三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。