小产权房出现的问题及对策
【摘要】“小产权房”不是法律概念，而是指在农村集体土地上建造的房屋并销售给不具有购买资格的非集体组织成员的一种房产。常见的小产权房分类，主要有以下两种：一种是在集体土地或者耕地之上进行违法建设，通过流转农民集体用地使用权的方式，用于商品房开发；另一种是村民或城市居民购买其他农民闲置的住宅而产生的小产权房，由于不具有购买资格，因而具有产权纠纷的隐患。因此，本文针对小产权房出现的问题进行分析，以寻求适当的解决对策。
（一）小产权房自身的不合法性
虽然我国目前的法律、法规并没有就小产权房的相关问题做出具体的明文规定，但是查阅我国的相关法律、法规以及地方法规、规章以及规范性文件，可以看出目前我国小产权房在这些文件中是不被认可的。2007年12月30日，国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，其中规定对农村集体建设用地规模要严格控制，禁止以各种名义擅自扩大农村
集体建设用地规模。并且，通知中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）买受人存在交易风险
小产权房是一种具有不完整权利属性的房屋，买受人不具有完整的所有权。对于房屋的买受人来说，房屋的所有权应当随着购买行为而发生转移，从而可以行使房屋的占有、使用、收益、处分权能，但是对于小产权房的买受者来说，需要承担以下法律风险：第一，国家法律不保护购买小产权房产生的所有权。小产权房没有国家颁布的产权证书，即使乡政府或村委会出具了盖章的所谓“产权证明”或类似的文件，也是没有与产权证相一致的法律效力的。因为不能办理房屋产权过户手续，买受人并不能正当的对小产权房行使占有、使用、收益和处分的权利。第二，小产权房的交易安全不能得到保障。在交易的过程中，首要条件就是能否保障交易安全。交易安全如果无法保障，那么将不存在预期的交易利益，而且必将损失现有的利益。正因为国家法律不保护小产权房的所有权，因此，在小产权房的交易过程中，买受人的合法权益也不能得到保护，而且不能以正规途径设置小产权房之上的抵押权，那么小产权房的交易安全自然不能保障。
（三）小产权房的出现破坏了统一的房地产市场秩序
小产权房的广泛销售对房地产市场带来的冲击不容小视，破坏了房地产市场内部的公平竞争。我国的房地产市场的法律规制体系是比较成熟的，它是保证房地产市场交易公平的保证，当然也是政府对房地产进行宏观调控的载体。在普通商品房市场交易范围内并没有小产权房，因此，小产权房的交易市场不受现有商品房法律体系规制，法律性质也不明确。对于现有的房地产市场格局、房地产开发的链条体系急需改善，但是其前提条件就是统一房地产市场相关的法律规制体系，这样才能保障大多数人合法利益。由于小产权房不受现有房地产法律的约束，其对经济社会运行体系的稳定发展带来了不利的影响。
二、小产权房问题的解决措施
2012年，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
（一）对在建、未售出的小产权房的治理
以北京市为例，清理整治工作坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责
本辖区仍在利用集体土地违法建设销售的住宅项目。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。根据部署，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。
（二）对已售出的小产权房的处理办法
对已售出的小产权房应当加以分情况区别对待。首先对小产权房进行检测，根据检测结果分情况区别对待。经检测合格的使其合法化，可申请发给房屋使用权登记证明。小产权房合法化的前提条件主要有：在合法的宅基地或集体用地上建设；房屋符合质量及规划指标；补缴同类居住地价土地出让金，并缴清相关的税费。但是，合法化的小产权房不得转入商品房流通市场，应由政府统一规划后进入保障性住房体系。检测结果为不合格的小产权房应当予以改造或限制拆除。
综上所述，对于现有的众多小产权房的处理办法，我国正在全国范围内挑选试点城市予以治理，目前治理办法并未公布，但是对正在建设的小产权房的治理已经取得良好的治理效果。对这一长期存在的问题，在实践中探索解决之道是很好的方法。例如：正在建设的一定要严厉取缔；长期存在的，要由地方政府妥善处理；开发商在小产权房建设中不能获益。目前，解决小产权房产生的问题的方法就是运用科学合理的补救措施，扬长避短，公平、公正的处理现存的小产权房，保障社会大众的合法权益，维护我国房地产市场的稳定发展。
参考文献：
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