謝成龍/文
村级留用地的基本概念:
是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:
无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
村级留用地的前世今生:
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策：
2009年6月10日，市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:
“自建、合作、租赁”三种。
自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；
合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。
租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。
10％留用地块分布特点:
西湖区：
目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。具体地理分布如下：古荡街道63.5277亩，留下镇410.0565亩，龙坞镇316.2937亩，三墩镇1291.2938亩，蒋村乡1449.9408亩，文新街道70.3695亩，灵隐街道202.3841亩，转塘镇1788.6796亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻合作伙伴以及立项阶段。
大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10％留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块。
江干区：
共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。
蒋村新区：
2007年蒋村新区12个村（社区）、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。
蒋村新区中心商务区：
2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。
三墩：
10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，2007三墩镇其中10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。
目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况，项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩。
主要开发类型
小户型物业\商业物业\酒店物业\办公物业
目前村留用地总规模：
西湖区5592.5457亩+丁桥314亩+江干区1260.982亩+蒋村新区893.7亩+蒋村新区中心商务区1000亩+三墩742亩+江干区1125.482亩
=10982.7097
在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美国际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家又有怎样的看法？
本期搜狐焦点的论坛邀请到汉嘉地产顾问副总经理焕春、《房产天下》执行总编华斌、创美国际副总经理徐志坚、桔子里营销总监黄非、丁兰广场营销总监伟、天港置业营销部经理云、银泰城市场营销部经理徐琦敏、天策咨询总经理余立鸿和西溪谷林彬。各位专家和开发商聚在一起，能碰撞出怎样的“火花”呢？
》》直播回顾：村级留用地项目发展前景探讨
精彩观点汇集：
专家解读村级留用地概念
【焕春】：村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权房是非法产品，农民拿自己的宅基地建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖。但是村级留用地是合法的建设用地，只不过规定这个建设用地一定51%的产权归村里，投资方是有49%的部分，所以就有了51%和49%的说法，49%是允许买卖的，51%是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级留用地并不是小产权房。
在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这个政策对村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。从这个政策之后，就有很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现，它们49%部分中如果产权都明晰的话，会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别，手续上都是一样的。
【华斌】：为什么叫村级留用地？就是政府为所考虑的未来收益，政府征了这些城郊农村的土地，留了10%给他，让他们自己经营，靠这块地养活自己和这个村子。所以涉及到所有的村级留用地，我们仔细去看，在这些区域里面都是偏好的位置，在这些村子的边上都是相对偏好的土地留下来，而且前面几年这么下来的话，对村级留用地项目的政策至少是趋于宽松的，而且未来完全有可能部分做到单套了，而且未来有政策向好的预期可能。
所以总体来说，我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘，可能有问题，市场流转率不够，但是未来完全有可能走好，而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比较大的情况下，现在投资者主要倾向于长期的收益。如果倾向于长期收益，不是作为短期投机的话，我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考虑。
关于村级留用地项目，开发商有话说
单价低、不限购、不限贷，是留用地项目的优势
【伟】：我觉得留用地也有它的优势，就是单价低，现在不限购、不限贷，一开
始我们也是觉得压力很大，我们（丁兰广场）是今年4月份开盘的，其实去年7月份就想开，但不敢开，到今年4月份开盘了，开的第一期，效果还是很好的。因为留用地项目本地人购买的比较多，因为他们对项目了解。到现在来说还好，有压力，但是没有想象中的大，产权抗性还是比较强的，用低价和总价能够弥补这个劣势，再加上丁桥板块比较热，也连带了我们，再加上我们这个项目以商业为主，我们商业体量占总体量的60%，大概有2万多方是所谓的酒店式公寓，其他的都是一些辅助配套。
客户对村级留用地项目的抗性比之前大大降低
【黄非】：我们这段时间接待客户来说，我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前大大的降低了，
来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释，他们基本有初步的大概了解，也能够接受。从我们自己来看，对这个项目是非常有信心的体量，两三万方的项目，我们周边的客户基本上把这个体量就消化差不多了，地段也有优势，LOFT今后也不会批了，现在这种小面积的今后也不会批了。所以如果这样还做不好，那大家的生存环境就太恶劣了。现在均价7200—7500，开盘有一定优惠给到客户，现在拿出来卖的是以51%那部分，49%那部分下期开，因为整层这块客户还是要看到一种整体形象，因为现在桩基刚结束。
村级留用地项目在夹缝中求生存
【云】：我们感觉留用地还是在夹缝中求生存，特别是像金沙湖周边，很多大佬级的开发商都在，我们在政策上又有很多限制，所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东西。我们项目目前还在规划完善阶段，包括案名也没有定，下一步可能会在今年年底左右动工。目前我们还在调整一些方案，因为去年形势跟今年的形势不一样，我们之前做设计规划或者是变更，因为考虑到成本等一些原因。
客户最纠结的是拆迁的补偿问题
【徐志坚】：从客户角度来说，对我们认知度有，一个是因为我们那里的剑桥公社，因为它比较早，所以基本上对这块政策不需要多解释，有些客户比我们还了解，了解的很细。他们最纠结的就是后续期限拆迁和期限后拆迁这租赁51%部分有没有补偿，主要纠结这部分。我们的解释，只能是按照到时候国家
小产权房政策拆迁补偿的规定，因为那需要到40
年之后，到时候市场怎么样，我们保障51%这部分的分红权。其他政策他们都很清楚，因为这部分政策文件上都没有的，现在政策逐步完善。
后期投入多少关系到建安成本的高低
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