刘祉祎
摘㊀要：随着城镇化力度的加大ꎬ农村人口逐步落户城市ꎬ取得了城镇户口的农民能否享有继承农村房产和宅基地的权利成为社会热议问题ꎮ文章就农村不动产登记政策以及宅基地使用权相关规定ꎬ对农村房产的继承㊁转让和赠予在不动产登记中对农民关注重点问题进行论述ꎮ
关键词：农村宅基地使用权ꎻ不动产登记ꎻ政策实施
㊀㊀城镇户口能否继承农村老家房产ꎬ农村房产的继承㊁转让和赠予在不动产登记中相关规定和不动产登记实施具体登记操作ꎮ
一㊁农村房产是否能继承
我国农村宅基地使用权实行 一户一宅 原则ꎬ«土地管理法»第六十二条第一款规定: 农村村民一户只能拥有一处宅基地ꎬ其宅基地的面积不得超过省㊁自治区㊁直辖市规定的标准ꎮ 国务院办公厅１９９９年颁布的«
关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知»(国办发 １９９９ ３９号)中规定ꎬ 农民的住宅不得向城市居民出售ꎬ也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅ꎬ有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证ꎮ ２００４年«国务院关于深化改革严格土地管理的决定»(国发 ２００４ ２８号)则指出ꎬ 禁止城镇居民在农村购置宅基地ꎮ ２００４年«国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见»(国土资发 ２００４ ２３４号)要求 严禁城镇居民在农村购置宅基地ꎬ严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证ꎮ２００７年«国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知»(国办发 ２００７ ７１号)又强调: 农村住宅用地只能分配给本村村民ꎬ城镇居民不得到农村购买宅基地㊁农民住宅或 小产权房 ꎮ单位和个人不得非法租用㊁占用农民集体所有土地搞房地产开发ꎮ 根据上述规定ꎬ我国在制度设计中明确宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利ꎬ只有基于本村村民的身份才有权取得宅基地使用权ꎬ非本村集体经济组织成员原则上不能取得农村宅基地使用权ꎮ我国继承法中关于可以继承的遗产范围ꎬ并不包括宅基地使用权ꎮ所以ꎬ宅基地使用权并不能被单独继承ꎮ
那么农民落户城市后老家房屋是否就不能继承了呢?２０１１年印发的«国土资源部㊁中央农村工作领导小组办公室㊁
财政部㊁农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见»(国土资发 ２０１１ １７８号)第六条 严格规范确认宅基地使用权主体 中明确ꎬ已拥有一处宅基地的本农民集体成员㊁非本农民集体成员的农村或城镇居民ꎬ因继承房屋占用农村宅基地的ꎬ可按规定登记发证ꎬ在«集体土地使用证»记事栏应注记 该权利
人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 ꎮ根据继承法规定ꎬ被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承ꎬ按照房地一体原则ꎬ继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权ꎬ农村宅基地不能被单独继承ꎮ«不动产登记操作规范(试行)»明确规定ꎬ非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)ꎬ因继承房屋占用宅基地的ꎬ可按相关规定办理确权登记ꎬ在不动产登记簿及证书附记栏注记 该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人 ꎮ由此可见宅基地虽然不能够被单独继承但宅基地使用权可以随同农村房屋一并被继承并依法办理不动产转移登记ꎮ民法总则第一百二十四条规定: 自然人依法享有继承权ꎮ自然人合法的私有财产ꎬ可以依法继承ꎮ 继承法第三条中规定ꎬ遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产ꎬ包括 公民的房屋㊁储蓄和生活用品 ꎮ所以农村宅基地上的房屋属于遗产范围ꎬ可以由
继承人依法予以继承ꎮ在农村房屋继承时ꎬ并不区分继承人
是否是本村村民ꎬ是否符合 一户一宅 的政策规定等ꎬ仅是
按照遗产继承的相关法律规定确认继承人的权利ꎮ继承人
继承农村房屋的ꎬ按照房地一体的原则ꎬ当然取得房屋所对
应的宅基地的实际使用权利ꎬ所以在办理涉及继承农村房屋
所有权转移登记时ꎬ根据不动产统一登记的规定ꎬ一并办理
宅基地使用权转移登记ꎮ司法实践中也有判例明确上述原
则ꎬ 宅基地使用权人可以将地上建筑物以出租㊁赠予㊁继承㊁
遗赠的方式转移与他人ꎬ宅基地使用权也随之转移ꎬ但宅基
地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押ꎬ包括不能进行
继承ꎮ
二㊁农村房产能否转让
在上述的法律政策不难看出ꎬ宅基地使用权可以随着房
小产权房政策屋一并转移ꎬ但受让人的还是有一定的限制ꎬ即农村本村村
民且符合 一户一宅 政策的农村村民才能成为合法受让人ꎬ
这对于农村不动产转移造成很大的难度ꎬ随着我国由于计划
生育政策的实施加之城镇化的不断推进ꎬ农村人口不断涌入
大中型城市ꎬ受资源㊁教育㊁经济㊁文化等方面影响不少落户
城市的农民大多选择留在城市ꎬ造成很多农村落户城市的农
民有着 一户多宅 的情况ꎬ因为继承了双方父母的不动产ꎮ
大量的房屋也无法转让ꎬ给亟须转让房屋的老龄人口养老也
带来了困难ꎮ
三㊁农村房产能否赠予
农村也存在着无儿无女的孤寡老人ꎬ如果在城市中这样
的情况可以将房屋抵押给养老机构以房养老ꎬ在农村这种情
况是不行的ꎬ由于宅基地使用权的特殊性质宅基地使用权不
能被抵押ꎬ宅基地使用权也无法单独进行赠予ꎬ但房屋属于
私人财产可以宅基地使用权人可以将地上建筑物赠予的方
式转移与他人ꎬ根据地随房走的原则农民可以将宅基地地上
房屋赠予他人ꎬ但在这中间也存在着法律限制的不足ꎬ例如: 是不是真正的赠予ꎬ还是以赠予的名义进行的转让 在这中间尚有待需完善的法律空白ꎮ因为赠予形式可以不受 本村
村民ꎬ一户一宅 的限制ꎬ而且难以界定是否是真正赠予还是
转让ꎬ这给不动产登记以及不动产权利认定造成很大困难ꎮ
如果放开了农民房产的赠予将会造成部分城镇人口到农村
以赠予方式购买房屋ꎬ但如果完全限制了农村房产的赠予又
不符合继承法的法律规定ꎮ这也将成为农村孤寡老人养老
保障的一重限制ꎮ
四㊁结语
不动产登记实施在农村发展过程中起到了重要的作用ꎬ
文章对该政策的发展㊁实际应用现状及存在问题进行了分
析ꎬ希望能促进该政策的有效实行ꎮ
作者简介:
刘祉祎ꎬ阜新市自然资源事务服务中心ꎮ
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