2022房屋买卖合同纠纷的主要法律问题
房屋买卖需要经过正规的渠道进⾏，房屋的买卖中存在着很多的注意事项，在买卖过程中应当根据市场的各⽅⾯价格以及房屋的价值能诸多⽅⾯对房屋进⾏考核。下⾯就由店铺⼩编⽹为⼤家整理的相关资料，希望对⼤家有所帮助。
⼀、房屋买卖合同
房屋买卖合同是指出卖⼈将房屋所有权转移给买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适⽤房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。房屋买卖合同作为⼀种特殊的买卖合同，它是指出卖⼈将房屋交付并转移所有权与买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的⼀般特征，也有其⾃⾝固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖⼈将所出卖的房屋所有权转移给买受⼈，买受⼈⽀付相应的价款;
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记⼿续;
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律⾏为。
房屋买卖合同是⼀⽅转移房屋所有权于另⼀⽅，另⼀⽅⽀付价款的合同。转移所有权的⼀⽅为出卖⼈或卖⽅，⽀付价款⽽取得所有权的⼀⽅为买受⼈或者买⽅。
房屋买卖合同标的额较⼤且系⽐较重要之合同，故法律规定应当采取书⾯形式订⽴。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书⾯转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事⼈双⽅应当签订书⾯合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采⽤书⾯形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书⾯形式应包括如下类型：
(⼀)正式房屋买卖合同
正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书⾯形式的基本类型，内容⼀般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑⾯积、价款及其⽀付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双⽅必须采⽤统⼀的房屋买卖合同⽂本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使⽤建设主管部门统⼀制订的规范的合同⽂本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使⽤统⼀合同⽂本⽽影响书⾯房屋买卖合同的成⽴和效⼒。实践中，商品房买卖时，要求必须使⽤建设主管部门统⼀制作的格式⽂本。但在正式合同⽂本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同⽂本要求买受⼈签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。⼆⼿房买卖的合同形式未作统⼀要求，买卖双⽅⼀般会根据协商⼀致的意见共同起草⼀份房屋买卖合同，经双⽅签字、盖章⽣效，并据此履⾏，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记⽂件使⽤。
(⼆)具备特定条件的预约合同
最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<；商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最⾼法院民⼀庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得⽴项、规划、报建审批⼿续⾄取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履⾏条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，⽤意虽好，但效果⼀般，极易造成误导。⾸先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，⽽认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受⼈依据该条规定维护⾃⾝权益的机会并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，⽽⾮合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖⼈已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履⾏。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双⽅房屋买卖合同成⽴。如果机械适⽤该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成⽴，⽽依据该条司法解释则不能认定合同成⽴。
(三)房屋买卖合同的其他书⾯形式。
《合同法》第11条规定：“书⾯形式是指合同书、信件和数据电⽂(包括电报、电传、传真、电⼦数据交换和电⼦邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电⼦签名法》第3条第3款的规定，“涉及⼟地、房屋等不动产权益转让的”的⽂书，不适⽤“电⼦签名、数据电⽂”。⽆疑排除了以“数据电⽂”为表现形式的房屋买卖合同。记载双⽅房屋买卖意思表⽰的、以有形⽅式表现的信函等双⽅往来资料，应当认定为其他书⾯形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书⾯合同，也⽆法认定⼝头合同存在，买受⼈以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成⽴。此时，买受⼈持有的购房款收据或发票，既是书⾯合同形式，也是合同实际履⾏证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双⽅之间的房屋买卖合同成⽴。笔者认为，认定其他书⾯形式的房屋买卖合同成⽴，已有书⾯证
据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表⽰、房屋具体位置和价款。
⼆、房屋买卖合同纠纷类型
(⼀)“阴阳合同”逃税款引发纠纷
在⼀些⼆⼿房屋买卖过程中，买卖双⽅常常会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。
“阳合同”，系由双⽅签订后向有关部门备案的那份合同，价格⼀般都很低。在昆明地区⼀般只要不低于
昆明市房产管理局根据各区域情况发布的指导价格即可办理登记，并依据此价格交纳各项税费。这种操作⽅式确实可以为买卖双⽅尤其是买⽅节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖⽅承担，但实际操作中⼀般已由卖⽅将其转嫁给了买⽅)。
“阳合同”虽然符合合同成⽴的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的⽅式，欺骗登记部门，⽬的是少缴税⾦。这⼀做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定，“以合法形式掩盖⾮法⽬的的，合同⽆效”，法院⼀般都判定其⽆效，不具有确定双⽅权利义务关系的效⼒。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩盖⾮法⽬的，该合同⽆效的举证责任在于主张该合同⽆效的⼀⽅(⼀般系卖⽅)。为了便于卖⽅举证，在“阴合同”中对此问题则要做专门的技术性处理了。
所谓“阴合同”，则是双⽅当事⼈私下签订并实际履⾏的合同，价格⼀般都符合市场⾏情，充分反映了双⽅当事⼈的真实购买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是有关价格的约定)的相互冲突问题，双⽅应在“阴合同”中特别注明“甲⼄双⽅于XX年XX⽉XX⽇签订并⽤于备案登记的《房屋买卖合同》仅⽤于办理房屋买卖备案和权属登记之⽤，不能⽤于确定甲⼄权利义务的根据”等字样。通过此⽅法⼀般可以规避“阴阳合同”约定不⼀致的问题。
有了上述明确的约定，法院⼀般都会以“阴合同”做为确定民事权利义务关系的基础。但是，鉴于买卖双
⽅签订“阴阳合同”的⾏为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于⼀般偷税⾏为，⾏政机关有权给予、拘留等⾏政处罚；如果偷税数额较⼤、次数较多，则可能构成犯罪。因此，建议买卖合同双⽅应在有税务专长的律师指导下进⾏合同避税，注意分⼨。
(⼆)只看房屋不看证引发纠纷
房屋权属证书是出售⽅依法拥有房屋所有权并对房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分权利的唯⼀合法凭证，也是买卖合同谈判的基础，因此查看房产证是每个购房者必须做的第⼀件事。
2008年2⽉，李某通过某房屋经纪公司购买住宅，经纪公司告知李某“王某在某⽣活区有⼀套住宅出售”，中介随即约见王某见⾯商谈。次⽇上午，李某与中介⼀起来到王某居住的房屋，查看了房屋情况，商定价格为38万元，并约定“李某预付部分房价款8万元，当⽇下午王某将房产证交付王某，王某收到房产证后⼀次性付清余款30万元”。
三⽅返回经纪公司后签订了《买卖房屋合同书》，李某向王某交付房款8万元。当⽇下午，李某与王某联系房产证事宜，却再也不到王某。⼼急如焚的李某与中介四处查问，发现王某“出售”的房屋竟然是租住他⼈的。在这⼀起案件中，不管李某还是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房产证。如果任何⼀⽅认真审查房产证，李某不可能如此轻易得⼿。
还有的在买卖中对对⽅提供的房产证不放⼼，购房者对房产证的真伪不易辨认，在付款之前时，⼀定要到当地房地产管理部门查证、核实房产证真伪以及是否设有抵押或被查封等情况。
(三)“⼩产权房”交易引发纠纷
小产权房政策
所谓“⼩产权房”，是指建设在农村集体⼟地上的商品性住宅。⼀般由开发商与村委会合作或由村委会⾃⾏开发建设。因其⽤地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，其“房产证”往往是由乡镇政府⾃制颁发的，有的根本就没有任何机构颁发的房产证，只有当地政府的宅基地批⽂等⽂件可以证明拟出售房屋确系出卖⼈所有。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护⽐较“⼩”，所以被称之为“⼩产权房”。
⼩产权房以价格低廉⽽备受青睐，在房屋买卖市场中占有⼀定份额；但对房地产市场形成⼀定冲击，扰乱了正规房地产市场秩序。⽬前的法律法规不允许在集体⼟地上进⾏房地产开发，不允许集体⼟地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。在⽬前的法律政策下，⼩产权房没有房屋建设许可证、国有⼟地使⽤证、建筑规划许可证，在平时居住中相安⽆事，⼀旦发⽣纠纷被起诉，法院将认定房屋买卖合同⽆效。如⼀旦出现质量问题，购房者也往往难以到处理纠纷的合同依据或法律依据；在⾯临房屋拆迁，还可能承担没有拆迁补偿的风险。
当然购买⼩产权房的利益和风险是并存的，上述可以预见和可能发⽣的潜在风险，房屋买卖双⽅是可以
通过买卖合同进⾏恰当规避和防范。合同务必做到万⽆⼀失，因此国家法律是不太愿意保护你在此情况下的权利的，⼀切得靠你⾃⼰的合同约定了，合同就成了你在发⽣纠纷时唯⼀的救命稻草了。
⽬前昆明市场上已存在⼤量的⼩产权房，有甚⾄是⽐较⼤规模或成⽚区式的开发，其建筑质量、物管⽔平、基础配套已与商品房没有什么差别了。政府对此⼀直也未予追究，实际上持的是默许的态度。另外，再加之昆明被批准为城乡统筹改⾰特区，昆明正在试⾏的城乡⼀体化以及农村⼟地流转等政策⼤趋势，综合这些背景我个⼈认为昆明的⼩
产权房问题迟早将由法律的后台⾛向前台，由不合法变为合法。因为政策总是在变动的，但问题的关键是在政策明确变动之前购买⼩产权房的您最好不要发⽣纠纷，即使要发⽣纠纷也应当在纠纷发⽣之前掌握住对你对有利的武器——合同!
(四)共同共有⼈未同意引发纠纷
房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定，共同共有⼈对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第97条也规定，处分共同共有的不动产或者动产，除共有⼈另有约定外，应须全体共同共有⼈同意。⽽过去在办理房屋产权证时，多以家庭成员中的⼀⼈作为产权⼈，有的登记了共有权⼈，有的则根本没有登记共有权⼈⽽实际上是有共有权⼈的，因此，很难通过房产证直接查清房屋所有权⼈员。
对这类案件，法院只能依据法律规定，认定房屋买卖合同⽆效，判令返还原物、恢复原状，根据过错赔偿损失。特别是房价涨跌较⼤、出卖⼀⽅准备在离婚前转移财产以及个别⼦⼥处分⽗母房产的情况下，出卖⽅常以未经共同共有⼈同意⽽反悔，要求确认房屋买卖⽆效。以⾄出现⼦⼥告⽗母，丈夫诉妻⼦，卖房者主动起诉说⾃⼰卖房违了法等情况。法庭上，被告不仅对原告的诉称⼀概认可，还主动替原告说话，极⼒促成原告胜诉。原被告双⽅配合默契、唱双簧，⽬标都在于收回你已购买或许已经⼊住的房屋。
余某在其丈夫去世后，与其⼦⽣活在⼀起。2005年3⽉，余某将原有房屋卖与郑某，郑某搬进去居住。2006年底，因城市规划，该区被划归新城区，房价也飞涨。后其⼦以房屋为⽗母共同财产，其享有继承权，母亲私⾃处分房屋产权侵犯了其合法权益为由，遂起诉余某，请求法院认定买卖房屋协议⽆效。对购买共同共有房屋，仅在善意取得情形下可以得到法律⽀持。因此，为尽量避免纠纷的发⽣，应尽可能的让家庭成员书⾯声明、集体签名同意，以减少买房纠纷。
(五)⼀房多买与双倍返还
王⼥⼠看中⼀套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万元⾸付款。⼀段时间后，房价上涨，王⼥⼠觉得很值，然⽽就在她满⼼欢喜地等着收房时，有⼀天却发现⼀位姓李的先⽣搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是，李先⽣还给她看了他名下的房产证。到有关部门⼀查，房屋产权确实已登记
在李先⽣名下。原来，开发商虽与王⼥⼠签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更⾼的价格卖给了前来买房的李先⽣，并且为李先⽣办理了产权登记。王⼥⼠⼀怒之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王⼥⼠这种情形的也时有发⽣，这被称为“⼀房⼆卖”。
在这种情形下，房⼦究竟属于谁?由于物权法规定，不动产物权的变动未经登记不发⽣效⼒，因此王⼥⼠虽然与开发商签订了合同，但只享有合同上的权利，却并没有取得对房⼦的物权。⽽李先⽣虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因⽽他现在是房⼦的合法主⼈。但王⼥⼠也不是只能⾃认吃亏，她可以依法维护⾃⼰基于合同产⽣的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最⾼法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿。
为防⽌这种情况发⽣，让先买者也能先得，法律为买⽅设定了⼀个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。王⼥⼠在购房之初就可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋卖给他⼈的就属⽆效⾏为了。不过，预告登记的有效期限并⾮⽆限长。物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起三个⽉内未申请登记的，预告登记失效。
三、房屋买卖合同纠纷的管辖
依据《民事诉讼法》第34条第(1)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地⼈民法院管辖。因房屋买卖合同纠纷涉及不动产，从“两便”原则出发，应由房屋所在地⼈民法院管辖。
四、房屋买卖合同纠纷的法律适⽤
处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《⼟地管法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》等相关规定。
以上就是店铺⼩编⼤家整理的相关资料。综上所述，我们可以了解到房屋买卖应当签订相应的合同，合同的签订能够有效的保障双⽅当事⼈的利益，如违反合同中的相关事项⼀般应当⽀付⼀定的违约⾦。如还有其他疑问，欢迎。