宅基地相关法律法规
宅基地所有权归集体所有，宅基地使用权的主体是农村集体经济组织的成员，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原那么上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用。
宅基地使用权具有福利性，农村村民取得宅基地使用权根本上是无偿的，或者只交纳了很少的费用。
宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，与建设用地使用权和土地承包经营权不同，宅基地必须是集体所有的土地，宅基地使用权是设定在集体所有的土地上的用益物权。
由于地少人多，我国实行严格的土地管理制度，目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民一户只能有一处宅基地，相应地一般也只有一套住房，其转让和抵押行为是受到现行法律和国家相关政策限制和禁止的。
但另一方面，随着农村经济的开展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而局部城镇居民那么由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。
二、现行法律、法规及相关政策对城镇居民购置农村宅基地房屋的规定
1、宪法
?宪法?第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
〞该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原那么，宪法本身并未对此作出明确规定。
2、法律
?物权法?第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。
〞也就是说，?物权法?对宅基地使用权的取得、行使和转让并未作具体规定，而是规定适用?土地管理法?等法律和国家有关规定。
小产权房政策?土地管理法?作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
〞第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
〞“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
〞此条规定确立了宅基地“一户一宅〞的原那么，并成认了农村房屋可以买卖和出租，但对农村房屋购置方的主体资格并未作出明确规定。
该条对农村房屋买卖时宅基地使用权是否同时流转亦未作明确规定。
第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所
有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
〞该条的立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。
故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
应该说?土地管理法?对城镇居民购置农村宅基地房屋但未改变宅基地作为农村建设用地的性质的行为并没有明确规定是无效的。
全国人大十届五次会议审议?物权法(草案)?时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地〞修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用?土地管理法?等法律和国家有关规定〞，?物权法?的这一规定为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，也让人们对宅基地买卖何时松动，充满了期待。
3、行政法规和部门规章
?中华人民共和国土地管理法实施条例?第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
〞该条规定标准的是物权行为，而非标准属于债权行为的买卖合同。
因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
1999年5月6日国务院办公厅发布?关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?，第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。
该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。
2021年10月21日，国务院?关于深化改革严格土地管理的决定?第十条再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
2021年12月，国务院办公厅?关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知?(国办发〔2021〕71号)第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房。
三、宅基地管理方法
全国各省份均有自己的管理方法，南北差距较大，需要读者自己查询当地政府网站，在此列举没有意义。
宅基地管理方法对我们来讲需要认真阅读，他比拟重要。
但是目前在农村广阔地区，很多地方的执行情况有天壤之别，有些地区是按照要求严格执行的，有的地方政策形同虚设，大家都按照以前的管理来实施，进山问樵夫，驶船问艄公，就入乡随俗吧。
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宅基地法律问题
一、非集体经济组织成员可否获得宅基地使用权
国家曾经允许非集体组织成员获得宅基地使用权。
1988年修订的?土地管理法?曾在第41规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。
1989年，国家土地管理局曾出台过一个指导性文件：“非农业户口居民原在农村的宅基地，凡房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权1。
〞?村庄和集镇规划建设管理条例?2更是做了详细的规定：城镇非农业户口居民、回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等报经相关政府审批程序办理后都可以获得宅基地建造房屋。
一些地方政府也依照该行政法规制订出具体实施方法。
如温州市规定：允许回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人参照村民申请宅基地建造住宅3。
但是由于配套制度没有跟上，许多城郊农村集体经济组织利用以上政策大量非法出让宅基地使用权，许多村干部借此大发横财，有的集体经济组织还拒绝向本集体经济组织成员分配宅基地使用权。
一些不法房地产商和乡(镇)、县政府官员串通一气，利用农村宅基地使用权开发房地产。
以上非法行为使得我国大量农村土地流失，对我国耕地保护政策造成了很大的冲击。
立法者在新的?土地管理法?4中将该条款完全删除，很有可能考虑到以上几个方面的因素。
二、宅基地使用权流转法律问题
(一)农村房屋买卖与宅基地使用权关系(可否分开流转)
农村房屋买卖，在法律上不存在障碍，如?土地管理法?第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从我国的?民法通那么?5、?合同法?6来分析，也不存在争议。
但在确定房屋买卖的买受人对象上存有歧义。
国务院办公厅曾在1999年发文规定7：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民
集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。
〞国土资源部又于2021年颁发文件8强调了该精神：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证〞。
应该说，以上的文件精神违背了?宪法?和?土地管理法?之规定，更与?合同法?及相关司法解释9直接冲突。
假定某农民将房屋出售给城市居民，那么买卖关系有效，但政府却不成认该行为且拒绝办理相关手续，这岂不是怪事一桩?其实，我们从该通知的标题中即可明白，该通知的出台背景是针对农村集体土地流转过程的严重违法乱纪行为。
但作为国家最高行政机关，在全国公开发布的权威行政文件中出现如此错误，是非常不应该的。
显然，该文件的出台是没有经过深思熟虑的，也可得以窥视我国行政管理上存在着的先天性缺陷。
依据民法理论，为方便利用不动产资源，房屋与土地转让时实施“房地一致〞原那么，
而不应该分割转让。
如确实需要分割转让，那么需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。
但遗憾的是，目前我国法律规定只是针对城市房地产而没有涉及到农村房地产。
至今对农村房屋与宅基地转让问题，也无任何法律、行政法规出台。
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