2016年⼆⼿房交易税费新规定
2016年⼆⼿房交易税费新规定
房产交易税费是购房成本的⼀部分，特别是购买⼆⼿房，下⾯⼩编整理了2016年⼆⼿房交易税费新规定，希望对你有所帮助!
营改增后⼆⼿房交易税降低
营改增正式实施后，⼆⼿房交易税负总体降低。以⼀套交易价格为105万元的100平⽅⽶居住⽤房为例，卖⽅在营改增后需缴纳的增值税为5万元，⽐营改增前减少了2500元；相应的增值税附加税费(城市维护建设税、教育费附加、地⽅教育附加)也随之减少。
同时，假设卖⽅此前购买该房⼦时，⽀付了50万元购房款，缴纳了7500元契税及1500元其他费⽤，现在营改增后转让该房，需缴纳的个⼈所得税减少将近1万元。但是，由于每宗房产交易涉及的情况各有不同，计税依据要同时考虑其他因素，所以享受的税收优惠可能有所差异。
总体来看，营改增之后，以往的税收优惠政策实现平移，完全保持⼀致。但是，增值税的征收税率虽与
营业税⼀致，但由于计算公式不同，需缴纳的增值税税额将少于营业税税额，再加上由于营改增后计税依据总原则是不含增值税，因此纳税⼈需缴纳的其他有关税费均会有不同程度的下降。
地税代征⼆⼿房交易增值税
营改增后，⼆⼿房交易和房屋出租营业税改征增值税，所有企业、⾏政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个⼈(个体⼯商户和其他个⼈)，销售其取得的不动产，暂由地⽅税务机关代征增值税。市地税局有关负责⼈解释说，这⾥的“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资⼊股、⾃建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业⾃⾏开发的房地产项⽬，即房地产开发企业销售⾃⾏开发的商品房所缴纳的增值税不由地税机关代征，⽽由国税机关直接征收。⾃然⼈个⼈出租住房、商业⽤房等不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。单位和个体⼯商户出租不动产的，由国税机关负责增值税的税收征管，不由地税机关代征。
市地税局特别提醒，为了⽅便纳税⼈办理⼆⼿房交易涉税⼿续，⾃5⽉1⽇起，钻⽯湾公共⾏政服务中⼼⼀楼地税房屋交易涉税业务窗⼝仅受理商品房交易涉及的纳税申报及缴税相关业务，不再受理⼆⼿房、⼟地使⽤权交易的涉税业务。原受理范围的⼆⼿房、⼟地使⽤权交易涉税业务，需要到直属局房地产交易市场税务所(五⼀⼴场房地产交易市场)办理。
房屋交易和租赁开具“普票”
⼩规模纳税⼈转让其取得的不动产，不能⾃⾏开具增值税发票的；其他个⼈出租不动产的，可向不动产所在地主管地税机关申请代kai增值税发票。这⾥要强调的是，只能开具或代kai增值税普通发票，⽽不是增值税专⽤发票。
纳税⼈转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，⽽⾃应当预缴之⽉起超过6个⽉没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华⼈民共和国税收征收管理法》及相关规定进⾏处理。
政策平移⼆⼿房税负略降不增
市地税局有关负责⼈表⽰，过去⼆⼿房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营
业税5%，现在改为增值税还是5%。假设房价是100万元，过去的营业税是100万*5%=5万元，现在增值税是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不⼀样，所以个⼈营改增以后交易⼆⼿房税负没有增加，⽽且还略有降低。
⼆⼿房交易申报维持基本不变
营改增以后，纳税⼈在交易⼆⼿房，包括在办理⼆⼿房产权证的过程中，涉及到的相关税收问题及办
税的流程都保持不变。⼆⼿房交易以及⾃然⼈不动产出租，仍然委托地税部门来代征、代kai发票，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，⼀切维持基本不变。
2016年⼆⼿房交易税费费清单
2016年买卖⼆⼿房，除了增值税，还需要交哪些税呢? 今天⼩编给⼤家详解⼆⼿房交易税费的明细与收费标准。
⼀、契税：
⽀付⽅：买⽅。
征收标准：(1)⾸套房且⾯积90平⽶以下，成交价*1%;
(2)⾸套房且⾯积在90-144平⽶之间，成交价*1.5%;
(3)其他：成交价*3%。
⼆、个⼈所得税：
⽀付⽅：卖⽅。
征收标准：应纳个⼈所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);
(普通住房1%，⾮普通住房或⾮住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。)
对于个⼈转让⾃⽤2年以上、并且是家庭唯⼀住宅，免征个⼈所得税。
三、营业税：
买房子需要交什么税 征收⽅式：个⼈出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。
此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地⽅教育附加和销售营业税组成，征收税率为
5.6%。
四、印花税：
征收标准：买卖双⽅各0.05%。
五、⼟地增值税：⽬前对个⼈销售住房暂免征收⼟地增值税。
征收标准：应纳⼟地增值税额=计税价格*核定征收率。
⼀般城市⼟地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他⾮住宅类房产为5%。
六、登记费：
征收标准：(1)个⼈住房登记收费标准为每件80元;
(2)⾮住房房屋登记收费标准为每件550元。
七、房地产交易⼿续费：
征收标准：(1)新建商品房按照3元/平⽅⽶收取，由转让⽅承担。
(2)经济适⽤房减半收取，由买⽅承担。
(3)其他情况按6元/平⽅⽶收取，由交易双⽅各承担50%。
⼋、佣⾦：
征收标准：成交价*3%，交易双⽅各付⼀半。
【更多资讯】2016年⼆⼿房交易税费营改增
营改增是什么意思?
营改增⼀般指营业税改增值税
按照国家部署，⾃5⽉1⽇起在全国范围内全⾯推开营业税改征增值税改⾰试点，现⾏缴纳营业税的建筑业、房地产业、⾦融业、⽣活服务业纳税⼈将改为缴纳增值税，由国家税务局负责征收。纳税⼈销售取得的不动产和其他个⼈出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地⽅税务局代为征收。
营改增对⼆⼿房交易的影响：
很多⼈担⼼，现有的⼆⼿房交易营改增之后，按总价5.5%征收的营业税，未来会不会转为按差额的11%计征。以⼩编对财税的了解⽽⾔，这种担⼼可能属多余。
⾸先从征收对象来说，房地产企业和⾃然⼈在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的⽣产者，整个⽣产过程涉及⼟地、建筑材料、⼈员等各种⽣产要素的采购。⽽买卖⼆⼿房的⾃然⼈，则是商品房的使⽤者，整个买卖过程中的当期进项抵扣额是⽆法核定的。因此，⼆者的纳税⼈⾝份是不⼀样的，房地产企业通常是⼀般纳税⼈，个⼈则是⼩规模纳税⼈。根据增值税暂⾏条例，⼩规模纳税⼈采⽤简易计税法，税率也只有3%。
其次从原理上来说，增值税也不适⽤⾃然⼈⾃⽤房的.市场增值部分。增值税是以商品在流转过程中产
⽣的增值额作为计税依据⽽征收的流转税，⽽⼆⼿房买卖实际很难区别哪些房源来⾃个⼈⾃⽤住房，哪些房源来⾃炒房客，或者⼆者兼有。我们也知道，⼆⼿房买卖除了要交营业税，还要交个⼈所得税。如果营改增对于个⼈⾃⽤住房⽽⾔是对增值额征收的话，那么个⼈所得税是否应该取消呢?很显然，这是不可能的。
因此，未来即便营改增要覆盖⼆⼿房交易，当前的税费基本框架也会沿⽤下去。⽐如，个⼈⾸套，或者持有⼀定年限的房屋营业税减免政策应该会沿⽤下去，否则⼆⼿房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的⼤前提。另外，当前的⼆⼿房交易税费制度实际⿎励个⼈长期持有住宅，⽽⾮短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以增值额计税，因为按这个路⼦⾛长期持有⾃⽤住宅的个⼈税收负担会加重，反⽽会⿎励短期炒卖加重市场泡沫。
最后，个⼈⼆⼿房不会受到此次营改增试点扩⼤影响，最直接的证据来⾃财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，明确提到新增试点⾏业“涉及纳税⼈近1000万户，是前期营改增试点纳税⼈总户数的近1.7倍”。这个量级，不可能意味着全社会所有的存量⼆⼿房都纳⼊了5⽉1⽇铺开的试点范围中。
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