【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.06.30
【案件字号】(2022)京02民终6205号
【审理程序】二审
【审理法官】王琪
【审理法官】王琪
【文书类型】判决书
【当事人】北京火炉工匠餐饮连锁有限公司;北京绿地京城商业管理有限公司
【当事人】北京火炉工匠餐饮连锁有限公司北京绿地京城商业管理有限公司
【当事人-公司】炉石黄金卡包北京火炉工匠餐饮连锁有限公司北京绿地京城商业管理有限公司
【代理律师/律所】戴君北京灿鸿律师事务所;李岩上海正策律师事务所
【代理律师/律所】戴君北京灿鸿律师事务所李岩上海正策律师事务所
【代理律师】韩孝珠整容戴君李岩
【代理律所】北京灿鸿律师事务所上海正策律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京火炉工匠餐饮连锁有限公司
【被告】北京绿地京城商业管理有限公司
【本院观点】《租赁面积变更补充协议》在一审中即已存在，但火炉餐饮公司未向一审法院提交，且在一审庭审中称“当时协商2021年2月份履行房屋面积减少但1月份就原告关停被告店铺、面积减少不影响还款计划的履行”，故本院认为该协议并未实际履行，《租赁面积变更补充协议》的证明目的本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】代理实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】一审法院查明的事实有相关证据佐证，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不
利的后果。火炉餐饮公司上诉称租赁面积及物业管理费金额发生过变更，一审法院计算物业管理费数额错误，但该主张与其在一审庭审笔录中签字认可的事实不符。故火炉餐饮公司的此项上诉意见，缺乏证据支持，本院不予采信。一审法院依据双方在一审中均已确认的事实认定物业管理费数额及逾期违约金，于法有据，本院予以认可。 综上所述，火炉餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5447元，由北京火炉工匠餐饮连锁有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】佛山中考网2022-08-20 17:46:15
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年10月21日，绿地管理公司(甲方)和火炉餐饮公司(乙方)签订了《管理服务协议》，约定乙方承租坐落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼绿地缤纷城II期商场的3F-18、20号商铺，计租面积602平方米。由绿地管理公司进行商业运营管理和物业管理，物业服务内容如下：“对本商场实施统一的经营管理，
包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常营运管理等；本商场共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护等服务……”。 《管理服务协议》约定物业费标准为2元/日/平方米，火炉餐饮公司每月向绿地管理公司支付物业服务费36621.67元；“物业服务保证金”为三个月的物业服务费总额，即109865.01元；第五条第2款约定“如乙方逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一(1‰)向甲方支付违约金。其中在“其他费用”中约定POS机的每月管理费为200元，保证金为600元，乙方应在场地开业前签订《POS机使用协议》，并支付第一个月的管理费和保证金……若使用自己的POS机，保证在开业时正常使用。”《管理服务协议》第五条第4款约定“如因乙方违反商铺租赁合同等原因导致商铺租赁合同被业主依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的物业服务保证金甲方有权不予退还，并且乙方应向甲方支付3个月物业服务费作为违约金(解除合同时对应年度的物业服务费标准)。”第七条不可抗力约定“如发生不可抗力事件致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。” 2016年10月31日，火炉餐饮公司向绿地管理公司转账146486.67元，用途备注为“诚意金(
一个月物业费)+保证金(三个月物业费)”。次日绿地管理公司出具了物业服务保证金的收据。 后甲方国瑞世贸公司(业主、出租方)，乙方绿地管理公司(管理方)，丙方火炉餐饮公司，丁方北京火炉工匠餐饮连锁有限公司第一分公司(以下简称第一分公司)(新承租方)签订了《权利义务转让协议》。约定将之前所签订的《租赁合同》和《管理协议》中的承租方变更为第一分公司，丁方已经全面了解甲乙丙三方签订的《租赁合同》和《管理协议》的内容，愿意按照该《租赁合同》和《管理协议》的内容履行。 新冠疫情爆发后，绿地管理公司(甲方)与第一分公司(乙方)签订《租赁合同补充协议》，约定甲方同意给予乙方在疫情期间的经营相应扶持优惠，1、给予乙方在2020年2月1日至2020年2月29日期间的减免租费优惠，2月物业费36621.67元，即总金额36621.67元，免租优惠期间原合同其他应付款项正常支付。2、双方确认并同意，乙方享有以上优惠的前提是严格按照租赁合同约定条款履行合同义务，不存在任何违约情形：(1)本协议签订前乙方已结清原合同项下所有应付款项；(2)乙方承诺享受优惠后在后续经营中认真履约，不发生提前撤场、擅自解除合同之情形；(3)配合甲方及有关部门做好疫情期间安全经营工作。3、如乙方违反上述第3条有违约情形的，甲方有权无条件收回前述优惠金额，且仍不免除乙方按照原合同预定需承担的违约责任。绿地管理公司和第一分公司分别加盖公章。 2020年10月，第一分公司申请注
大连1地升为高风险销登记，并向北京市市场监督管理局出具无债权债务承诺书。 2020年11月30日，绿地管理公司工作人员向火炉餐饮公司工作人员通过要求火炉餐饮公司“今日汇款，交还款计划”。 2021年2月1日，绿地管理公司与国瑞世贸公司共同向火炉餐饮公司出具解约函，称按照租赁合同约定“乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同乙方应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失……”火炉餐饮公司拖欠租金已长达9个月之久，经催缴仍未支付物业管理费、水电费等任何欠款，故双方的租赁关系于2021年1月17日解除，管理协议亦随即终止；贵方拖欠我方的2020年2月1日至2021年1月17日租金669219.67元、物业管理费372921.22元、购阿购管理费37.26元、2017年至2019年期间购阿购管理费2400元，共计1044578.15元。因贵方严重违约，贵方已交纳的租赁保证金、物业服务保证金共计291691.59元抵扣后剩余欠费752886.56元将按照合同约定追缴。 一审庭审中，双方均认可拖欠物业费的期间及费用，均认可火炉餐饮公司支付过5万元，但绿地物业公司认为该5万元为物业费，同意本案扣减；但火炉餐饮公司庭后核实后主张该5万元为租金。另火炉餐饮公司主张因新冠疫情，绿地管理公司已在关联案件中认可免除2020年2月的物业费，故物业费应当予以减免；且应按照与绿地管理公司职员宋佳佳约定的还款计划履行欠缴的物业费。
【一审法院认为】一审法院认为，本案中涉及的《管理服务协议》以及《权利义务转让协议》均为合同各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定全面履行各自的义务。
【二审上诉人诉称】火炉餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决书，发回重审或依法改判，驳回绿地管理公司部分诉讼请求；2.上诉费由绿地管理公司承担。事实与理由：一、一审法院认定房屋租赁面积有误，双方于2020年9月签订了《租赁面积变更补充协议》，约定自2020年3月1日起将原租赁面积602平方米变更为367.56平方米，将物业管理费由36621.67元变更为22359.9元。绿地管理公司一审时故意隐瞒该事实，导致一审法院支持了过高的物业费及违约金。二、一审法院未查清绿地管理公司自2020年2月至2020年9月“绿地中央广场”歇业的事实，上述期间内绿地管理公司未能提供物业服务，事实上构成了违约，对绿地管理公司主张的违约金诉求应予以驳回。三、绿地管理公司起诉前，火炉餐饮公司已就绿地管理公司未履行物业服务合同提起诉讼，另案判决结果与本诉关联，本案在程序上存在重大瑕疵。经询，火炉餐饮公司在二审庭审中表示不再坚持第二、三项上诉理由。 综上所述，火炉餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第胡可结过几次婚
一款第(一)项规定，判决如下：
北京火炉工匠餐饮连锁有限公司与北京绿地京城商业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)京02民终6205号
当事人 上诉人(原审被告)：北京火炉工匠餐饮连锁有限公司，住所地北京市丰台区丰科路6号院1号楼101内5层5029A号。
法定代表人：李剑一，经理。
委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：北京绿地京城商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇金星西路3号及3号院2号楼。
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