崔国玮等与崔保秋农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  农村房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】北京市第一中级人民法院 
【审理法院】北京市第一中级人民法院 
【审结日期】2020.12.22 
【案件字号】(2020)京01民终8750号 
农村搬迁补偿
【审理程序】二审 
【审理法官】吴博文张瑞王丽蕊 
【审理法官】吴博文张瑞王丽蕊 
【文书类型】判决书 
【当事人】崔保杨;崔国红;崔国玮;崔保秋 
【当事人】崔保杨崔国红崔国玮崔保秋 
【当事人-个人】崔保杨崔国红崔国玮崔保秋 
【代理律师/律所】段家元北京市百瑞律师事务所;刘翠元北京誉洲律师事务所 
【代理律师/律所】段家元北京市百瑞律师事务所刘翠元北京誉洲律师事务所 
【代理律师】段家元刘翠元 
【代理律所】北京市百瑞律师事务所北京誉洲律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】崔保杨;崔国红;崔国玮 
【被告】崔保秋 
【本院观点】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就搬家补助费、空调移机费、电话移机费、有线电视撤装费、热水器移机费、提前搬家奖励费、支持再生能源发电厂工程配合奖励费等费用而言，均系直接针对房屋腾退人也即实际居住人的相应补偿，不宜作为拆迁利益予以分割。 
【权责关键词】无效撤销代理合同过错自认新证据诉讼请求维持原判折价诉讼标的诉讼时效 
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【本院查明】本院另查明，崔保杨、崔国红、崔国玮一审的共同代理人段家元于2020年8月6日的一审庭审中对于安置费的现值作如下陈述：“我方认为安置房现在每平米价格3万元。”    《搬迁安置补偿协议书》八、各项补助及奖励列明：“1、两次搬家补助费：21360.00元；2、空调移机费：1600.00元；3、电话移机费：235.00元；4、有线电视撤装费：350.00元；5、热水器移机费：400.00元；6、一次性停产停业损失补助费：0.00元；7、提前搬家奖励费：200000.00元；8、支持再生能源发电厂工程配合奖励费：200000.00元；9、装修补助费：81000.00元；10、其他：0.00元。” 
【本院认为】本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已确认崔保秋与贺某11994年10月20日签订的买卖房产契约及贺某1（贺某1）与崔保杨2004年5月4日签订的买卖房产契约均无效。而就合同无效，崔保秋作为出卖方应承担主要过错责任，崔保杨作为买受人承担次要责任。现崔保杨就涉案院落及房屋签订了《搬迁安置补偿协议书》及《搬迁安置补偿协议书（补充协议）》，获得了涉案院落全部搬迁补偿款及安置房，崔保秋请求分割拆迁利益，具备事实及法律依据。    就安置房分割一节。根据《搬迁安置补偿协议书》载明的内容，崔保杨按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积267平方米。鉴于此，依据双方过错程度，本院酌定崔保秋可获得其中的30%即80.1平方米安置房。现崔保秋选择3里6号楼3单元502号房屋（建筑面积77.48平方米）归其所有，因房屋未办理产权证，一审法院确认其对该房屋享有居住使用权利并无不当。至于剩余的2.62平方米的安置房屋，因其不能实际取得，故有权获得相应的房屋折价款。一审法院依据崔保杨、崔国红、崔国玮的共同代理人在庭审中的陈述，核定涉案安置房现价为30000元/平方米并无不当，据此核算，崔保秋可获得房屋折价款78600元。    就搬迁补偿款一节。其中房屋重置成新价款、周转补助费的归属，
一审法院已作出充分论述，本院予以确认。而就其他款项，崔保秋是否有权主张，本院认为，就搬家补助费、空调移机费、电话移机费、有线电视撤装费、热水器移机费、提前搬家奖励费、支持再生能源发电厂工程配合奖励费等费用而言，均系直接针对房屋腾退人也即实际居住人的相应补偿，不宜作为拆迁利益予以分割。而装修补助费，前已述及崔保秋对安置房部分享有权益，故其有权请求对该项费用予以分割，本院酌定其可获得其中的30%，也即是24300元。    就上诉人所持崔保秋的诉求已经超过法定最长保护期间的主张，上诉人认为应从第一次订立房屋买卖合同时也即是1994年10月20日起算，该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。就上诉人所持一审法院遗漏当事人的主张，经审查，本案中案外人与崔保秋对本案诉讼标的并非有不可分的共同的权利或义务，故一审法院不予追加案外人作为本案当事人并未违反法律规定。就上诉人要求崔保秋先予支付安置房装修改造费用一节，因其一审中并未就此提出请求，且在二审中亦未就该笔费用的数额进行举证，故就支付安置房装修改造费用一节，在本案中不予处理，上诉人可另行主张。    综上所述，崔保杨、崔国红、崔国玮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初57829号民事判决第二项；
    二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初57829号民事判决第一、三项；    三、崔保杨、崔国红、崔国玮于判决生效后七日内支付崔保秋搬迁补偿款24300元及房屋折价款78600元；    四、驳回崔保秋的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费32367元，由崔保秋负担4525元；由崔保杨、崔国红、崔国玮负担27842元。二审案件受理费32367元，由崔保秋负担3237元；由崔保杨、崔国红、崔国玮负担29130元。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-09 20:28:56 
【一审法院查明】一审法院认定以下事实：    1994年10月20日，崔保秋（又名崔宝秋，甲方）与贺某1（又名贺某1，乙方）签订买卖房产契约。约定：甲方自愿将自己山上老宅西房三间、自然院以7000元卖给乙方，并经双方协商经两期付款付齐，经中介人、证明人收款为凭。此约生效后，如乙方在房产变动及转让时甲方无权干涉。此约生效后，如当地政府或矿区要求办理房产手续时，甲方应出头办理，然后转给乙方。在房产买卖时应卖方将房产证、土地证，向政府有关部门办理该换户主手续，但是基于现实情况，暂时办理不了条件下，经
双方协商请本村负责人出头作证，双方签订本协议为准。房宅转卖时，甲方称此房祖业老宅，不属非法盖房，但没有政府发给的土地证和房产证书，如将来政府认为此宅舍不实或在规划区内需要搬迁时，甲方仍有义务出头办理手续，将拆迁费如数转给乙方。以上条款经双方同意，双方自愿立字为据，不得反悔。    2004年5月4日，贺某1（又名贺某1，甲方）与崔保杨（乙方）签订买卖房产契约。约定：一、甲方自愿将自己山上西房3间、厢房1间及院落宅地以人民币25000元整卖给乙方，双方商定一次性付清房款。经中介人、证明人收款为凭。二、此契约生效后，如当地政府或矿区要求办理土地证、房产证等一切事宜均由乙方自己办理，与甲方无关。三、此契约生效后，如乙方在房产变动及转让时，甲方无权干涉。四、以上条款经甲、乙双方同意，双方立字为据，不得反悔。在乙方向甲方交齐房款后，甲乙双方在买卖契约上签字后，即日生效。崔保杨称其购买上述院落及房屋后拆除原有房屋并新建300余平米的房屋。该院落门牌为北京市海淀区北安河大工村20号（以下简称大工村20号）。    2015年崔保秋诉至一审法院，要求确认其与贺某1签订的房屋买卖协议无效，一审法院经审理后做出（2015）海民初字第16746号民事判决书，确认崔保秋与贺某11994年10月20日签订的买卖房产契约无效，该判决已生效。另，崔保杨自认其并非大工村村民。贺某1为天津市静海县静海镇居民，2010年9月3日去世，常某1系其配偶，贺某3系其女儿。2017
年崔保秋将崔保杨、常某1、贺某3诉至一审法院，要求确认贺某1与崔保杨签订的房屋买卖合同无效。一审法院经审理作出（2017）京0108民初2637号民事判决书，判决：确认贺某1（贺某1）与崔保杨二零零四年五月四日签订的买卖房产契约无效。崔保杨对该判决不服提起上诉，二审法院经审理作出（2018）京01民终2690号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。    2013年8月18日，北京绿海能环保有限责任公司（搬迁人，甲方）与崔保杨（被搬迁人，乙方）签订《搬迁安置补偿协议书》，约定：乙方搬迁的有效宅基地位于大工村20号，有效宅基地面积267平方米，有效房屋建筑面积267平方米；乙方应安置对象3人，分别为崔保杨、崔国红（崔保杨之长女）、崔国玮（崔保杨之二女）；经评估，给予乙方房屋重置成新价343026元；乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积267平方米，乙方所置换安置房总计3套；乙方所置换的定向安置房总建筑面积小于可置换安置房建筑面积的部分为0平方米，甲方按照11000元/平方米的标准向乙方支付货币补偿款0元；乙方所置换的定向安置房总建筑面积大于可置换安置房建筑面积的部分为3平方米，乙方按照4500元/平方米的标准向甲方支付超面积价款13500元；甲方支付乙方各项补助及奖励合计504945元；甲方支付乙方自行周转补助费129600元；相互折抵结算后，甲方根据本协议共计应支付乙方各项补偿、补助、奖励及周转费总计964071元。    2017年4月5日，双方签订《搬迁安置补偿协议
书（补充协议）》，约定：乙方置换苏家坨北清路北侧北安河定向安置房项目（现命名为安河家园）的定向安置房，具体为：3里3号楼1单元502号（建筑面积121.87平方米）、3里6号楼3单元502号（建筑面积77.48平方米）、3里6号楼1单元401号（建筑面积77.48平方米），选房总面积276.83平方米；甲方多支付乙方互抵结算款（即乙方应返还甲方）人民币28686元。上述三套安置房均已交付但未办理房屋产权证，3里3号楼1单元502号房屋现由崔保杨居住使用，3里6号楼3单元502号房屋现出租使用，3里6号楼1单元401号房屋现由崔国玮居住使用。    一审庭审中，崔保秋主张获得上述安置房的30%即83.049平方米安置房，其选择3里6号楼3单元502号房屋归其所有，并主张对于剩余5.569平方米的房屋按照35000元/平方米的标准由崔保杨、崔国红、崔国玮支付房屋折价款。对于上述安置房的现值单价，双方当事人无法达成一致，崔保秋主张35000元/平方米，崔保杨、崔国红、崔国玮主张30000元/平方米。另，经询问，崔保杨、崔国红、崔国玮之间就涉案院落搬迁补偿款及安置房未进行析产。