魏懿冉、连智胜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审结日期】2020.07.28
【案件字号】(2020)闽02民终2744号
【审理程序】二审
【审理法官】陈璟
【审理法官】陈璟
【文书类型】判决书
【当事人】魏懿冉;连智胜;李娜娜
【当事人】魏懿冉连智胜李娜娜
【当事人-个人】魏懿冉连智胜李娜娜
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字 提前还贷手续
【原告】魏懿冉
【被告】连智胜;李娜娜
【本院观点】根据《房产买卖居间协议书》的约定，连智胜应于2018年6月8日支付购房定金300000元，魏懿冉、李娜娜应于2018年6月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则，若魏懿冉、李娜娜悔约，应自悔约之日起三日内退还连智胜所支付的购房款，同时向连智胜支付相当于定金的违约金，并承担律师费、诉讼费等。
【权责关键词】完全民事行为能力欺诈胁迫撤销代理违约金合同约定新证据财产保全诉讼请
求另行起诉反诉缺席判决维持原判发回重审查封
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【本院查明】另查明，连智胜为本案诉讼委托律师代理诉讼事务，支出律师费40000元。因本案诉讼，连智胜于2018年7月9日向一审法院申请诉前财产保全，请求查封魏懿冉、李娜娜位于厦门市翔安区房产，保全金额以665200元为限，并因此交纳保全申请费3846元。
【本院认为】本院认为，根据《房产买卖居间协议书》的约定，连智胜应于2018年6月8日支付购房定金300000元，魏懿冉、李娜娜应于2018年6月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则，若魏懿冉、李娜娜悔约，应自悔约之日起三日内退还连智胜所支付的购房款，同时向连智胜支付相当于定金的违约金，并承担律师费、诉讼费等。连智胜一审提交的中国民生银行个人账户对账单及魏懿冉、李娜娜出具的《房款收据》体现魏懿冉、李娜娜于《房产买卖居间协议书》签订当日收到连智胜支付的300000元。魏懿冉、李娜娜至今未办理
案涉房产的提前还贷、解除抵押登记手续，构成违约，一审判决解除《房产买卖居间协议书》并认定魏懿冉、李娜娜向连智胜返还购房款及双倍定金、支付保全费及律师费并无不当。 《关于适用 的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。"魏懿冉一审未提起反诉，二审请求判令连智胜赔偿未履约造成的损失1250000元、保全房产造成的多支付利息150000元、暴力催收造成的损失140000元，连智胜二审明确不同意就上述请求进行调解、一并审理，故本院不予处理，魏懿冉可另行起诉。认定2018年上半年房屋价格不属于人民法院受理民事诉讼的范围，魏懿冉一审亦未提出该请求，该请求本院亦不予处理。 综上所述，魏懿冉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10750元，由魏懿冉负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 19:00:40
【一审法院查明】一审法院认定事实：魏懿冉与李娜娜系夫妻关系。2018年6月8日，魏懿冉、李娜娜（甲方）与连智胜（乙方）签订《房产买卖居间协议书》，约定由魏懿冉与李娜娜将二人夫妻共有的坐落于厦门市翔安区房产出售给连智胜，成交价为1100000元。《房产买卖居间协议书》约定，本协议签订当日，连智胜应支付购房定金300000元整，并转账支付至魏懿冉名下的招商银行62×××56银行账户。因该房产由魏懿冉、李娜娜向工商银行办理抵押贷款而处于抵押状态，《房产买卖居间协议书》约定，魏懿冉、李娜娜应于2018年6月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为连智胜提供，魏懿冉、李娜娜应将产权证原件交由丙方或乙方（注：协议书该处未选择）保管，以便办理交易过户手续之用。关于违约责任，《房产买卖居间协议书》第十一条约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1、定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则。若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。第十八条约定，违约方应向守约方支付定金部分每月2分息至结束，并承担律师费、诉讼费等。 2018年6月8日，连智胜转账支付300000元至魏懿冉的指定银行账户。同日，魏懿冉、李娜娜向连智胜出具了一份《房款收据》，确认收到《房产买卖居
间协议书》项下的房款300000元。2018年6月8日，魏懿冉、李娜娜在厦门市公证处办理一份委托公证，将案涉房产办理出售的相关事项委托给连智胜，委托权限具体包括受托人有权代为办理房产出售手续，包括与房产买受人商定房产交易价格，房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件。受托人有权根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》办理房产相关过户手续等。后因魏懿冉、李娜娜未依约办理案涉房产的提前还贷及解除抵押登记等手续，连智胜遂于2018年9月4日向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除连智胜与魏懿冉、李娜娜签订的《房产买卖居间协议书》；2.魏懿冉、李娜娜立即向连智胜双倍返还购房定金600000元，并支付利息（利息按月利率2％计算，以定金300000元为基数自2018年6月8日起计至实际清偿完毕之日止，暂计至2018年7月4日为5200元）；3.魏懿冉、李娜娜向连智胜支付律师费60000元；4、魏懿冉、李娜娜支付连智胜保全费3846元；5、魏懿冉、李娜娜承担本案诉讼费。一审法院经审查认为案件可能涉嫌经济犯罪，应将在案材料移送公安机关一并侦查。因此，根据相关法律规定，本案暂不宜作为民事案件处理，一审法院于2018年12月3日作出（2018）闽0213民初3126号民事裁定，裁定驳回连智胜的起诉。连智胜不服该裁定，上诉至福建省厦门市中级人民法院，福建省厦门市中级人民法院于2019年2月27日驳回连智胜的上诉，维持原裁定。其
后，一审法院向厦门市公安局翔安分局“扫黑办"移交了魏懿冉举报的连智胜、朱泉敏等人涉嫌违法线索情况的材料。经厦门市公安局翔安分局“扫黑办"组织力量开展调查，认为现有证据无法证实连智胜等人对魏懿冉实施“套路贷"该违法犯罪线索的核查结论为“无犯罪嫌疑"。2019年11月4日，连智胜再次向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。
【一审法院认为】一审法院认为，魏懿冉与连智胜接触、洽商的初衷虽是为取得资金偿还，但现有证据并不足以证明魏懿冉、李娜娜与连智胜签订的《房产买卖居间协议书》违背了其真实意思或在签订之时受到欺诈、胁迫。魏懿冉虽辩称其在收到300000元后又支付给连智胜“砍头息"80000元，但并未提供证据证明，故一审法院对其该节答辩意见不予采信。魏懿冉虽辩称在其签字时《房产买卖居间协议书》等合同的相关内容是空白的，但其举证不足，一审法院不予采信。相反，从魏懿冉、李娜娜在厦门市公证处签订的《委托书》内容看，其已将包括确定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等涉及房产出售的相关事项及权限均委托给连智胜，魏懿冉、李娜娜作为具有完全民事行为能力的房屋所有权人，应当清楚其在相应文件、文书上签字所面临的后果。在庭审中，虽经一审法院释明，但魏懿冉一方亦未明确向法院请求变更或撤销《房产买卖居间协议书》。魏懿冉、李娜娜在收到连智胜支付的定金后，未依约办理案涉房产的提前还贷及解除抵押登记等手续，应视为是以自己的行
为表明不履行《房产买卖居间协议书》所约定的主要债务，故连智胜关于判令解除讼争的《房产买卖居间协议书》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院予以支持，魏懿冉、李娜娜应依照法律规定及合同约定承担向连智胜双倍返还定金的义务。《房产买卖居间协议书》约定的房屋转让价格为1100000元，而约定的定金为300000元，超过了主合同标的额20%即220000元的限度。故对于220000元部分，魏懿冉、李娜娜应予双倍返还即440000元（220000元×2=440000元），80000元的部分应视为连智胜提前支付的购房款，可按原金额返还，故魏懿冉、李娜娜应向连智胜返还520000元（440000+80000元）。连智胜另主张魏懿冉、李娜娜按月利率2%支付300000元定金的利息，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在合同法的违约责任体系中，着重在填补守约方因合同相对方违约所造成的损失。定金罚则具有惩罚性，而违约金也具有惩罚性，如果同时并用，则对违约方过于苛刻，有违公平原则的基本精神。本案中双倍返还定金已足以彰显对魏懿冉、李娜娜违约的惩罚及填补连智胜因预付定金所造成的资金成本损失，故连
智胜在主张双倍返还定金的情况下，另外再要求依照双方在讼争的《房屋买卖居间协议书》第十八条的约定计算定金利息，于法无据，一审法院不予支持。连智胜向一审法院申请保全魏懿冉、李娜娜名下财产665200元，支出保全费3846元，对3006元的部分一审法院予以支持；连智胜实际仅支付案件律师费40000元，其主张魏懿冉、李娜娜支付其律师费70000元，对于超出实际支付的部分即30000元一审法院不予支持。李娜娜经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相应的诉讼权利，一审法院根据庭审查明的事实，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除连智胜与魏懿冉、李娜娜于2018年6月8日签订的《房屋买卖居间协议书》；二、魏懿冉、李娜娜应于判决发生法律效力之日起十日内向连智胜返还双倍定金440000元；三、魏懿冉、李娜娜应于判决发生法律效力之日起十日内向连智胜返还购房款80000元；四、魏懿冉、李娜娜应于判决发生法律效力之日起十日内向连智胜支付保全费3006元；五、魏懿冉、李娜娜应于判决发生法律效力之日起十日内向连智胜支付律师费40000元；六、驳
回连智胜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，减半收取计5375元，由魏懿冉、李娜娜负担4354元，由连智胜负担1021元。
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