某项目概况
某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析
某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客
隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度
该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
时间 | 第一年 | 第二年 | ||||
多层 | 5% | 10% | 10% | 15% | 12% | 15% |
小高层 | 3% | 8% | 12% | 10% | 15% | 15% |
车位 | 3% | 8% | 15% | 15% | 10% | 12% |
表一 销售进度计划表 单位：万元
时间 | 第三年 | 第四年 | 合计 | ||||
多层 | 10% | 8% | 5% | 5% | 5% | 100% | |
小高层 | 10% | 15% | 5% | 3% | 2% | 2% | 100% |
车位 | 10% | 8% | 投资项目计划书5% | 5% | 5% | 4% | 100% |
续表一 销售进度计划表 单位：万元
4.建设投资估算
土地开发成本 | ||||
序号 | 项目名称 | 土地价格（元） | 建筑面积（㎡） | 单方成本（元/㎡ |
1 | 住宅用地 | 10922 | 368544 | 0.029635539 |
建安工程费 | |||
项目名称 | 建筑面积（㎡） | 平均单方成本（元/平米） | 金额（元） |
直接费 | 368544 | 1260 | 464365440 |
间接费 | 368544 | 189 | 69654816 |
利润 | 368544 | 151.2 | 55723852.8 |
税金 | 368544 | 93.13164 | 34323107.13 |
总计 | 368544 | 1693.33164 | 624067215.9 |
前期开发费用估算表 | |||
序号 | 项目 | 金额（元） | 取费标准(元/m2) |
1.1 | 规划费 | 7370880 | 20 |
1.2 | 设计费 | 9213600 | 25 |
1.3 | 可研费 | 737088 | 2 |
2 | 水文、地质勘察费 | 1289904 | 3.5 |
2.1 | 测绘费 | 552816 | 1.5 |
2.2 | 勘探费 | 737088 | 2 |
合计 | 19901376 | ||
基础设施建设费 | |||
序号 | 项目 | 单方造价(元/m2) | 总造价(元) |
1 | 基础设施 | 160 | 58967040 |
开发期税费估算表 | |||
序号 | 项 目 | 金额(元) | 估算说明(元/m2) |
1 | 配套费 | 29483520 | 80 |
2 | 质检费 | 1105632 | 3 |
3 | 建筑管理费 | 442252.8 | 1.2 |
4 | 卫评费 | 515961.6 | 1.4 |
5 | 环评费 | 442252.8 | 1.2 |
6 | 墙改基金 | 4422528 | 12 |
7 | 绿化费 | 36854.4 | 0.1 |
8 | 白蚁防治费 | 847651.2 | 2.3 |
9 | 土地使用费 | 1474176 | 4 |
10 | 再就业基金 | 3685440 | 10 |
11 | 教育专项基金 | 3685440 | 10 |
12 | 编标费 | 737088 | 2 |
13 | 招标费 | 368544 | 1 |
14 | 规划许可工本费 | 184272 | 0.5 |
15 | 土地证工本费 | 184272 | 0.5 |
16 | 施工许可证 | 184272 | 0.5 |
合计 | 47800156.8 | 0 | |
不可预见费 | |||
序号 | 占总费用费比例 | 金额（元） | 单方成本（元/㎡） |
1 | 3% | 24364668.96 | 66.11061084 |
管理销售费用 | |||
序号 | 项 目 | 金额(元) | 估算说明(元/m2) |
1 | 广告 | 533725420.8 | 1448.2 |
2 | 售楼处 | 738750 | 2.004509638 |
3 | 售楼许可 | 20000 | 0.054267604 |
6 | 监理费 | 15601680.4 | 42.333291 |
7 | 物业管理基金 | 405398.4 | 1.1 |
8 | 公用设施维修基金 | 533725420.8 | 1448.2 |
9 | 管理费 | 6240672.159 | 16.9333164 |
10 | 合计 | 1090457343 | 2958.825385 |
投资与成本费用估算汇总表 | |||
项目 | 单方成本(元/m2) | 金额(元) | 占总投资比例(%) |
土地费用 | 296.3553877 | 109220000 | 5.530748826 |
前期费用 | 54 | 19901376 | 1.007777989 |
建安费用 | 1693.33164 | 624067215.9 | 31.60189546 |
基础设施费 | 160 | 58967040 | 2.986008856 |
开发间税费 | 129.7 | 47800156.8 | 2.420533429 |
不可预见费 | 66.11061084 | 24364668.96 | 1.233792934 |
管理销售费 | 2958.825385 | 1090457343 | 55.21924251 |
合计 | 5358.323023 | 1974777800 | 100 |
5.投资使用计划与资金来源
建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:
投资计划表 | ||||
季度 投资 | 1 | 2 | 3 | 4 |
第一年 | 470266855.8 | 614979372.5 | 354067196.7 | 208573505.8 |
第二年 | 113270256 | 166975980.8 | 3710577.351 | 3710577.351 |
第三年 | 3710577.351 | 4101164.44 | 4491751.53 | 2734109.627 |
第四年 | 1562348.358 | 781174.1791 | ||
合计 | ||||
第一年 | 1647886931 | |||
第二年 | 287667391.4 | |||
第三年 | 15037602.95 | |||
第四年 | 2343522.537 | |||
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：
资金筹措表 | ||
序号 | 项目 | 合计(元) |
1 | 自有资金 | 20890000 |
2 | 借贷资金 | 1250000000 |
3 | 预售资金再投入 | 5104708945 |
6. 项目销收入的测算
本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15
万元一个。
发布评论