一、案例背景
（一）案例概况
西津渡历史文化街区位于镇江城西，形成于三国时代，唐代具有完备的渡口功能，一直是我国南北水上交
镇江旅游通、漕运枢纽，发生过众多政治、军事、经济、文化、宗教等重大历史事件。街中有2个国家级文物保护单位、10多个市级文物保护单位，保存着自唐朝以来大量的历史文化遗存和成片的传统民居，是我国历史最久、规模最大、保存最好的古渡历史街区。这里有世界创建最早的江上救助组织遗址——“救生会”、全国保存最完整的租界西洋建筑——“英国领事馆”、全国唯一保存完好的元代过街喇嘛塔——“昭关石塔”等。被誉为“中国古渡博物馆”。“西津渡古街”被国家文物局批准为第六批全国重点文物保护单位。自1998年以来，镇江市政府以弘扬津渡文化为核心，以“传承历史文脉，复兴街
区风貌，提升街区功能”为主要目标，在保护中复兴，在保护中传承，提高街区居民的生活质量，保存街区生活风情，实现了街区的可持续发展和永续利用。
（二）案例所要解决的主要矛盾和问题
20世纪末期，由于西津渡区域年久失修，许多文物建筑、历史建筑残缺不全、摇摇欲坠，房屋质量极差；周边企业污染严重，环境较差。项目启动之初，镇江市政府对眼前的棘手问题进行了认真分析：
1.保护与更新的矛盾突出
由于基础设施不配套，房屋建筑岌岌可危，街区百姓仍然过着生煤炉、倒马桶的生活，要求拆迁改造的愿望迫切。然而专家学者更倾向于保持这种原生态生活习惯和社区肌理，保护与更新矛盾突出。分析认
为, 历史街区需要保护的是文物建筑的原真性、历史建筑的风貌特征、空间肌理的完整性、生活方式的地域性、人文精神的延续性，需要更新的是残破的房屋结构、落后的基础设施、凌乱的沿街搭建、肮脏的环境死角、不协调的新建建筑、老化的人口结构、衰败的经济活力。在更新过程中要避免大拆大建，在保护过程中要避免过度开发，破坏历史文化街区的文物“原真性”。
2.拆迁与安置的矛盾突出
历史街区内实施拆迁与安置，一是拆迁众不愿意离开原居住区，就地安置极为困难；二是拆迁情况复杂，街区内有居民、商铺、学校、工厂、医院等；三是拆迁周期长，涉及到的医院、工厂等搬迁，需要新的设施建成后方可搬迁，搬迁周期长影响改造进程。
镇江市认为老街区是活着的“街区”，需要有一定数量的“原住民”和原有的生活风情。因此，镇江市实施“可走可留，可换可修”的搬迁政策，对自愿留下的，由政府出资进行房屋外立面统一改造；对愿意迁出的，由政府按照完全市场化方式，选择货币安置或实物异地安置，目的是降低人口密度、改善人居环境。
3.融资与还贷的矛盾突出
由于历史街区保护具有很强的公益性，投入产出很难自求平衡，采用商业开发难以吸引社会资本，保护
资金主要依靠政府投入，资金规模小，改造进程慢，见效不明显。为解决这一问题，镇江市采取将街区保护纳入城市建设的范畴，依托政府投融资平台，完善市场化运作机制。同时，多渠道地申请专项资金，创造条件积极吸纳民营资本培育市场发展。
（二）案例项目的确定和实施
20世纪末期，由于街区基础设施不配套，房屋建筑岌岌可危，街区百姓仍然过着生煤炉、倒马桶的生活，要求改造的愿望迫切。为了让这条富有代表性的古老街区能焕发出新的光彩，充分展现它的文化价值，1998年镇江市政府成立了西津渡古街保护领导小组，并组建西津渡建设发展
有限责任公司对西津渡历史街区进行保护。
1、保护目标的确定
西津渡历史文化街区保护过程中始终坚持一体化保护的原则，在明确分区分类的保护目标的基础上，确立总体保护目标，形成街区保护的目标系统，健全功能，提高街区居民的生活质量。同时，不仅是保护物质文化遗产，而且包括保护非物质文化遗产，使历史文脉真正得到存续和延伸。
2、保护工作的要求
历史街区需要保护的是文物建筑的原真性、历史建筑的风貌特征、空间肌理的完整性、生活方式的地域性、人文精神的延续性，需要更新的是残破的房屋结构、落后的基础设施、凌乱的沿街搭建、肮脏的环境死角、不协调的新建建筑、老化的人口结构、衰败的经济活力。在更新过程中要避免大拆大建，在保护过程中要避免过度开发，破坏历史文化街区的文物“原真性”。西津渡保护更新工程项目重点如下：
1）制定并深化完善历史街区保护规划。
2）根据“抢救第一、保护为主”的方针进行文物修缮。
3）改善人居环境，降低街区人口密度，大力改造基础设施、房屋保护性维
修及景点建设。
4）启动非物质文化的研究，服务于街区保护。
5）启动项目化市场运作，加快文化产业、旅游业等现代服务业集聚区平台建设。
3、保护工作情况
1）资源动员
一是政府主导与市场运作相结合。依托国家开发银行基础设施建设贷款对基础设施、公共景点建设、重要文物的建设、修缮等公益性进行投入。同时采取融资建设、招商引资、市场化销售的方式，对新建仿古民居、修缮的重要建筑实施综合运作，力争实现项目自求平衡。
二是专门成立西津渡街区保护项目领导小组。建设、规划、公安、文化、宗教、工商、土地、旅游、房管等有关部门按照法律、法规规定的职责，综合协调保护项目的各项工作。
三是组建项目化实施主体。本项实施主体具为镇江市西津渡文化旅游有限责任公司，原名镇江市西津渡建设发展有限责任公司，成立于2002年1月22日，是镇江市城市建设投资集团公司的全资子公司，注册资金10亿元，目前在职职工约140人，其中大中专以上学历60人，高级职称4人。公司目前下设6个职能部门：办公室、财务部、产业部、工程部、文史办、旅游接待中心。公司主要职能为西津渡历史文化街区的保护、建设、文化旅游产业发展与经营。公司成立以来，对西津渡历史街区进行保护建设和文化旅游产业发展与经营。西津渡文化旅游有限责任公司依托多年的保护建设成果，利用现有的资产资源优势，围绕市委市政府的目标和要求，构建新型运行体制和机制，完善法人治理结构、走股份制改造路线、建立现代企业制度，实现自我发展、自我积累、自负盈亏的良性企业发展形态。
2）街区保护过程的具体措施
一是文化领航，把握历史文化街区特点，深度发掘街区的核心文化价值。西津渡的核心价值在于因渡而
生，历史存续一千四百年，风貌保存完整，拥有国家、省、市等文保单位18个，构成了镇江市保护历史文化街区的独特元素。为挖掘
文化，全面开展西津渡文史研究，镇江市专门成立西津渡文史研究办公室，用研究成果指导制定保护利用方案。研究形成了以玉山大码头为代表的古渡文化，以昭关石塔为代表的宗教文化，以救生会为代表的义渡救生文化，以江南民居、民国建筑、宗教建筑为代表的建筑文化，以英国原领事馆为代表的西洋文化，以小码头传统商贸街代表的商贾文化等主题鲜明、独具特、多元聚合的系列文化成果，为西津渡保护奠定了“文化之魂”。
二是根据“抢救第一、保护为主”的方针政策进行文物修缮。保护建设坚持修旧如故，分类保护。对历史文化建筑，坚持“修旧如故，以存其真”的修缮原则；对沿街风貌建筑，立足“迁危拆违、保持风貌”的维修策略；对新建景点园区，采取“呼应得当，品相相容”的营造思路；对工业文明建筑，采用“保存形态，功能再造”的操作手法。
三是在保护工作中坚持规划领先。为进一步统筹相关人文资源和自然资源，理顺西津渡历史街区建设的体制机制，通过谋划对街区个性特进行复兴、传承、延展和一体化提升，委托东南大学知名教授科学制定保护规划，聘请全国知名专家跟踪指导，1998年形成《西津渡古街区保护规划》、2002年形成《西津渡历史风貌区保护与整治规划》、2008年编制《西津渡风貌保护区修规扩编》、2009年形成《镇江市
青山绿水（云台山）综合整治规划》，2010年形成《西津湾国际旅游渡假村规划》、《江苏省级文化产业积聚区发展规划》等系列保护规划，明确了规划范围和规划目标，并提出了实现西津渡历史文化街区以打造镇江“城市名片”，建成在国内具有一定影响的“历史文化标志区”为目标的总体思路。
四是市场运作坚持“政府主导，市场运作，社会参与，多元投入”的原则。成立西津渡建设发展有限责任公司，依托投融资平台，落实资金来源，先后获得了国家开行等金融机构贷款、企业债券、专项保护资金、社会资本等，近5年内累计投入7亿元，保护了历史文物、传统风貌建筑、工业遗产等各类历史遗存约45000平方米，完成街区市政配套设施改造、夜景亮化工程，开放了西津渡核心区文化展示馆、小码头街传统商贸街、蒜山游园、西津雅苑、老码头文化园等文化旅游景点，出版了西津渡文化系列从书，初步构建了集文化、旅游、商贸功能为一体的现代服务业积聚区平台。
（四）资金来源与资金保障
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