梁山名时辉房地产开发有限公司、李道民等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
因法之名的演员【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省济宁市中级人民法院
【审理法院】山东省济宁市中级人民法院
【审结日期】2021.04.26
【案件字号】(2020)鲁08民终6370号
【审理程序】二审
【审理法官】张阿梅王衍琴张婕
【审理法官】张阿梅王衍琴张婕
【文书类型】判决书
【当事人】梁山名时辉房地产开发有限公司;李道民;李丽萍
【当事人】梁山名时辉房地产开发有限公司李道民李丽萍
【当事人-个人】李道民李丽萍
【当事人-公司】梁山名时辉房地产开发有限公司
【代理律师/律所】张洪鲁山东隆商律师事务所
【代理律师/律所】张洪鲁山东隆商律师事务所
【代理律师】张洪鲁
【代理律所】山东隆商律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】梁山名时辉房地产开发有限公司
【被告】李道民;李丽萍
【本院观点】李道民、李丽萍与梁山名时辉房地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。名时辉公司作为房地产开发企业，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门要求，在重污染预警期间、重大突发公共卫生事件Ｉ级响应期间停止施工，并且双方合同中已明确约定因政府法令及要求、遇突发性公共事件等引起的商品房延期交付属于不可抗力，由此而导致的工期延误期间179天(135天+44天)应予扣除。
【权责关键词】社会公共利益撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据关联性质证诉讼请求执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相一致。
【本院认为】本院认为，李道民、李丽萍与梁山名时辉房地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家相关法律法
规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订商品房购房合同后，李道民、李丽萍已依约缴纳了购房款，履行了付款义务，名时辉公司应当在合同约定的2019年10月31日前向李道民、李丽萍交付房屋。但是，名时辉公司在施工期间，济宁市生态环境局为治理环境空气污染，多次下发通知，要求建筑作业在重污染预警期间停止施工。名时辉公司也提交了相应的《停工通知》《停工申请表》、《复工申请表》等证据证实存在停工的客观事实。另外，2020年1月，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，山东省政府为抗击疫情，于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件Ｉ级响应，导致建筑行业在内的绝大多数行业产生了客观上的合同履行障碍，这是不能预见、不能避免和不能克服的，应属于不可抗力。直至2020年3月7日，山东省政府将重大突发公共卫生事件Ｉ级响应调整为Ⅱ级响应，各行业开始有序复工复产。名时辉公司提交的证据能够证实自2020年1月24日至2020年3月7日，名时辉公司因突发性公共卫生事件疫情停工44天。本院认为，名时辉公司作为房地产开发企业，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门要求，在重污染预警期间、重大突发公共卫生事件Ｉ级响应期间停止施工，并且双方合同中已明确约定因政府法令及要求、遇突发性公共事件等引起的商品房延期交付属于不可抗力，由此而导致的工期延误期间179天(135天+44天)应予扣除。依照双方合同约定，逾期
在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部房款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，按照全部房价款的万分之壹支付违约金。一审中，名时辉公司主张违约金参照同地段房屋租金标准计算，李道民、李丽萍同意逾期在90日以内违约金按照合同约定的日万分之一计算，逾期超过90日的违约金参照中央名郡小区司法鉴证评估报告中评估的每天每平方米价格0.33元计算，名时辉公司未提出异议，亦未书面申请要求评估，原审法院对于逾期交房违约金的认定符合法律规定，本院不再作调整。直至李道民、李丽萍起诉名时辉公司时，名时辉公司仍未履行交房义务，其处于持续违约状态。扣除因不可抗力导致的停工179天。名时辉公司向李道民、李丽萍支付的违约金应为：逾期在90日之内的按合同约定的日万分之一计算，逾期超过90日的参照中央名郡小区司法鉴证评估报告中评估的每天每平方米价格0.33元计算。具体计算如下：自2019年4月28日起至2020年7月27日止，以全部房款(包括储藏室价款)为基数，按照日万分之一计算，经计算，该部分的违约金为5825元(647252元×0.01%×90天)；自2020年7月28日起至起诉之日2020年8月28日止，以合同载明的建筑面积即132.14平方米为基数，按照每天0.33元/㎡计算，经计算，该部分的违约金为1352元(132.14㎡×0.33元/㎡×31天)；自2020年8月28日起至实际交房之日止，以合同载明的建筑面积即132.14平方米为基数，按照每天0.33元/㎡计算。 综上所述，名时
辉公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，判决结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销山东省梁山县人民法院(2020)鲁0832民初4756号民事判决； 二、上诉人梁山名时辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李道民、李丽萍逾期交房违约金7177元及以132.14平方米为基数，自2020年8月28日起至实际交房之日止，按照每天0.33元/㎡计算的逾期交房违约金； 三、驳回被上诉人李道民、李丽萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费146元，减半收取计73元，由梁山名时辉房地产开发有限公司负担38元，李道民、李丽萍负担35元；二审案件受理费145元，由李道民、李丽萍负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 02:07:06
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月14日，李道民、李丽萍与名时辉公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，约定：二原告购买被告开发的名××小区××单元××号房屋，总价款为621852元。该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件：1、该商
品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、Ｘ。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该商品房交付时间和手续：(一)出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达(邮政快递、邮寄挂号信、短信、等方式)买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，买受人不退房，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人按照全部房价款的万分之壹向买受人支付违约金。上述合同签订后，二原告分别于2018年5月24日、2018年6月12日向被告交纳案涉房屋价款共计621852元。2018年5月20日，二原告与被
告签订上述合同的补充协议，约定：因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件(包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件)等非被告原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。同日，二原告与被告签订《储藏室出售协议》，约定：二原告购买名仕城小区70号楼地下07号储藏室，储藏室转让价格为25400元，被告应于2019年10月31日前将该储藏室交付原告方使用。如原告方所购房屋交付日期与本协议约定日期不一致的，储藏室的交付日期自动对应调整。二原告于2018年5月6日一次性向被告交纳案涉储藏室转让价款25400元。案涉房屋及储藏室至今未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件》。另查明，济宁市生态环境局自2018年11月7日至2020年1月23日期间，发布《环境空气污染预警信息的紧急通知》并启动Ⅱ级应急响应、发布《终止环境空气应急响应的通知》各18次。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，于2020年3月7日发布《关于调整山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别的公告》，将重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。
发布评论