证券研究报告：房地产行业|点评报告
行业投资评级 换房个税退税政策点评
强于大市|维持 政策凝聚更强共识，销售修复趋势有望巩固 行业基本情况 事件描述
近期地产政策频出，两天之内政策三连发。
1） 首套房贷利率阶段性差别化调整。6-8月房价同、环比连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消
当地新发放首套住房贷款利率下限。
2） 支持居民换房个税退税。自2022年10月1日至2023年12月
31日，对出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税
人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
3） 首套公积金贷款利率下调。自10月1日起，下调首套公积金贷
款利率0.15个百分点，5年及以下和5年以上分别调整为2.6%
和3.1%。第二套公积金贷款利率维持不低于3.025%和3.575%。
事件评论
⚫ 政策凝聚更强共识。自去年以来，房地产行业由紧到松，随着稳楼
市政策不断推进，市场关于地产政策宽松的预期从开始的分歧逐步
走向统一。2022年以来，市场对于政策认知的关键节点包括4个。
1）第一个关键节点在3月，政府工作报告提出“支持商品房市场更
好满足购房者的合理住房需求”，随后各地因城施策不断加大力
度，市场对于稳楼市政策形成初步共识。2）第二个关键节点在8
月，5年期LPR 加速下调，我们在报告中指出政策能级由地方提高
至中央，投资者进一步凝聚了稳楼市政策的共识。3）第三个关键
节点在9月中旬，部分城市撤回了关于限购的相关政策，尤其是长
三角某核心二线城市的政策调整，对投资者已经形成的政策宽松共
识形成了扰动。4）第四个关键节点就是现在，两天之内政策三连
发，不仅消除了前期的负面扰动，而且进一步凝聚了对于稳楼市政
策发力的更强共识。
⚫ 政策未来或仍存发力空间。我们认为投资者对于地产政策调整存在
两个误区，分别为1）市场认为该出的政策已经出的差不多了，2）
首套房契税退税一般退多少房住不炒基调之下稳楼市政策可能存在较大限制。对于第一个疑
问，我们认为在2022年8月以前，稳楼市虽然已经持续了一年之
久，但政策力度仍然偏小，一方面是因为政策能级都是地方层面
的，另一方面是因为各地因城施策做调整时仍然以试探心态为主，
相对较为谨慎。对于第二个疑问，我们认为“房住不炒”与“稳楼
市”之间并不存在矛盾对立的关系。在房地产市场过热期，稳楼市
与房住不炒自然是契合的。但是，目前处于房地产市场过冷期，稳
楼市更多的强调满足合理住房需求，房价处于相对低迷状态，政策收盘点位 3754.03
52周最高 4620.02
研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email ：*********************
更关注销售能否企稳，稳楼市政策加大力度与“房住不炒”并不矛盾。
⚫政策逐步进入有限区间，销售短期有企稳迹象。如前所述，虽然稳楼市已经持续一年之久，但前期相关政策力度偏小，对于销售剧烈调整难以起到支撑作用。从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞行政管控政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。但自2022年8月LPR 加速下行以来，结合今日两天之内政策三连发，中央层面的货币信贷政策、财政政策开始发力，稳楼市政策力度明显加大，对销售的支撑逐步进入有限区间。受稳楼市政策大力影响，近期地产销售有短期内企稳迹象，8月份销售弱修复，9月下半旬高频数据显示销售有所反弹。
⚫市场对地产销售预期仍然过度悲观，销售当前处于磨底阶段，政策发力之下修复态势有望巩固。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。9月下半旬，高频数据显示地产销售同比反弹，尤其是一线城市较为明显，而且据我们分析基数效应影响不大，环比改善是主因。稳楼市政策持续发力，有望对楼市传统旺季形成助力。
⚫投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。
⚫风险提示
政策施行效果不及预期、疫情恶化。
目录
1.事件描述 (5)
2.事件评论 (5)
3.风险提示 (9)
图表目录
图表1 2022年以来市场对于地产政策认知的关键节点 (5)
图表2 近年来中央经济工作会议与政府工作报告对房地产平稳健康发展及房住不炒的表述 (6)
图表3 2022年8月份商品房销售面积增速有企稳迹象 (7)
图表4 2022年8月份商品房销售额增速有企稳迹象 (7)
图表5 高频数据显示9月下半旬地产销售有所反弹 (7)
图表6 2022年9月后2周与2021年同期对比（一线城市） (8)
图表7 2022年9月后2周与2021年同期对比（二线城市） (8)
图表8 2022年9月后2周与2021年同期对比（三四线城市） (8)
图表9 2022年9月后2周与2021年同期对比（合计） (8)
1.事件描述
近期地产政策频出，两天之内政策三连发。
1）首套房贷利率阶段性差别化调整。6-8月房价同、环比连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
2）支持居民换房个税退税。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税
优惠。
3）首套公积金贷款利率下调。自10月1日起，下调首套公积金贷款利率0.15个百分点，5年及以下和5年以上分别调整为2.6%和3.1%。第二套公积金贷款利率维持不低于3.025%
和3.575%。
2.事件评论
政策凝聚更强共识。自去年以来，房地产行业由紧到松，随着稳楼市政策不断推进，市场关于地产政策宽松的预期从开始的分歧逐步走向统一。2022年以来，市场对于政策认知的
关键节点包括4个。1）第一个关键节点在3月，政府工作报告提出“支持商品房市场更好满
足购房者的合理住房需求”，随后各地因城施策不断加大力度，市场对于稳楼市政策形成初步
共识。2）第二个关键节点在8月，5年期LPR加速下调，我们在报告中指出政策能级由地方
提高至中央，投资者进一步凝聚了稳楼市政策的共识。3）第三个关键节点在9月中旬，部分
城市撤回了关于限购的相关政策，尤其是长三角某核心二线城市的政策调整，对投资者已经
形成的政策宽松共识形成了扰动。4）第四个关键节点就是现在，两天之内政策三连发，不仅
消除了前期的负面扰动，而且进一步凝聚了对于稳楼市政策发力的更强共识。
数据来源：Wind，中邮证券研究所整理