物业经营管理活动既包括了保证物业正常使⽤的运⾏操作管理，也包括了将物业作为⼀种收益性资产所进⾏的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。物业经营管理具有以下特点：1、收益性。2、复杂性。3、综合性。4、创造性。5、品牌性。
⼀、物业的内容
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的⽬的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运⾏管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
(⼀)物业管理
物业管理的核⼼⼯作是对物业进⾏⽇常的维护与维修，并向⼊住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运⾏状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。然⽽，对于收益性物业或⼤型⾮房地产企业拥有的物业，除了物业管理，还要进⾏相应的资产管理和组合投资管理⼯作。此时的物业管理除了进⾏物业的⽇常管理，还要执⾏资产管理所确定的战略⽅针，以满⾜组合投资管理的⽬标。
(⼆)设施管理
设施管理是⼀种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对⼈和⼯作的协调，为某⼀机构(企业或事业单位)创造⼀个良好的⽣产、办公环境。设施管理的对象，主要是⾼新技术企业⽤房、医院、科研教学设施、⼤型公共⽂体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的⾮房地产企业或机构。随着社会经济的发展，越来越多的机构开始认识到，房地产作为⼀种重要的战略资源，其良好的管理对创造⼀个益于员⼯健康的⾼效⽣产办公环境、降低房地产使⽤成本、保持房地产价值，配合机构发展战略的实现，均具有⼗分重要的意义。因此，各类机构对设施管理专业服务的需求⽇益增加。
(三)房地产资产管理
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘⽤多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业服务企业和设施管理公司，监督它们的⾏为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产市场内实现价值最⼤化的⽬标，满⾜房地产组合投资管理者的要求。
(四)房地产组合投资管理
房地产组合投资管理的视野更加⼴阔，包括理解和执⾏物业业主的投资⽬标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位⽽提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最⼤化为⽬标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：⼀是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主⼿中);⼆是在持有期间以现⾦流量的现值最⼤化为⽬标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个⼈投资者或机构投资者来促使这三个⽬标的实现，实际上就是以物业业主的⾓⾊在⼯作。
⼆、物业经营管理的特点
物业经营管理是物业服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着⼴阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推⼴、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得⽐⼀般物业投资回报更⼤的商业利润，但是这种⾼回报的实现过程⾮常复杂，存在诸多变数。物业经营管理⽔平代表⼀个城市最先进的物业管理⽔平。物业经营管理具有以下特点。
(1)收益性
投资者或租户付出货币获得物业长久或⼀定期限的使⽤价值，从⽽获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最⼤效益。
房地产利润(2)复杂性
表现为设备配套复杂、业主或使⽤⼈构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。
(3)综合性
既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售、营造商业氛围、商业推⼴、商业策划等⼀系列商务运作，⽽且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等。
(4)创造性
物业经营本⾝就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。⽽且经营⽅式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场发展⽅向。
(5)品牌性
物业经营要获取最⼤商业价值，关键在于社会消费体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，⽽这⼀切的取得需要依赖物业经营获取收益的各⽅⾯达成共识，形成共同的价值观和服务理念，从⽽营造⼀种亲情氛围和信任品牌。
另外，物业经营的⾼档豪华趋势、多功能性、⼈⽂休闲⽂化特⾊也⽇趋明显。物业经营管理⾯临的难点是市场培育难、经济繁荣难、安全防范难、设备运⾏保障难、商业推⼴难、处理业主和消费者的利益关系难。
三、什么是物业经营管理
物业经营管理⼜称物业资产管理，是指为了满⾜业主的⽬标，综合利⽤物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、⼿段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合陛管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使⽤的运⾏操作管理，也包括了将物业作为⼀种收益性资产所进⾏的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
物业进⾏⼩区的管理是为业主进⾏服务的，他的存在也是业主能够决定的，因此物业只需要在⼀定的范围内做好⾃⼰的⼯作，维护好⼩区的秩序就是合格的，如果损害业主的利益必然会被业主集体开除。
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