房地产业务发展战略目标及措施

六、房地产业务发展战略目标及措施

一房地产行业分析

1、土地政策分析

从总体上说,我国的土地资源有限,人均耕地面积 0.106公顷1.59亩,不足世界人均数的43%;所以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规;对经营性用地,国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式出让;国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主要体现在以下一些方面：

土地获取的难度增加;由于国家土地供应总量将受到严格的限制,未来房地产公司获取大面积优质土地的难度将增加；

（1）促使开发商增加核心能力;土地出让方式的转变将促使一些房地产公司从资源优势型企业向能力优势型企业转变,能力优势的形成与市场化进程速度相关；

（2）土地价格上升;土地价格比协议转让价格总体水平上升,长期价格趋向合理区间,但总体价格水平将高于现在水平,这对房地产公司未来的利润产生较大的影响；

（3）行业竞争激化;房地产开发行业竞争趋向激化,实力决定开发机会,资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产公司提出了更高的要求;

2、房地产行业的特点及竞争态势

据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测,房地产的市场销量将呈现继续增长的势头：

表十四：中国房地产市场销售收入预测表

单位：亿元

房地产行业是平均利润率较高的行业,达17.2%,但利润率的波动较大,表明行业的经营风险较大;

在房地产的投资方面,商品住宅投资占有较大的比重,将近70%;

房地产行业受国家经济的影响较大,它国民经济的波动具有很强的相似性;

从行业的生命周期来看,我国房地产业正处于成长期;

房地产行业成功的关键因素如下：

（1）整合才能发展;向集约化大型企业发展—房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并,在短时期内快速组建成庞大的企业集团,形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值,只有开发规模化产品,薄利多销,才符合开发企业的根本利益；

（2）打造企业的核心竞争力;核心竞争力概括为六个要素：

▪ 土地资源；

▪ 市场把握；

▪ 产品设计；

▪ 营销管理；

▪ 品质控制；

▪ 资本规模;

（3）创新;定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一步达到科学管理,与市场经济接轨；第二步实施知识管理,与知识经济衔接；战略联盟---“为竞争而合作,靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳；

（4）一体化/多元化经营;为了节约交易成本,或者是实现多元化经营,众多的大企业实行前向一体化,或和后向一体化战略；房地产开发企业可以采用从建材制造、建材供应到房地产开发、建筑安装、室内装饰装潢包括装饰材料的制造、然后到物业管理等等一体化的经营战略,或者是进入其他相关性不大的行业,实行多元化经营;

3、写字楼市场

1写字楼的市场供给

总体上来说,北京未来几年内中长期写字楼的供给量将超过去1000万平米,2005年前后,CBD地

区、中关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米的写字楼供应量;未来几年写字楼面积供应如下表所示：

房地产利润表十五：北京地区近年写字楼供应面积统计及预测

单位：万平米

2写字楼市场特征

北京写字楼市场是甲级写字楼一统天下,顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式北京写字楼市场的最大特征;

从写字楼本身来说,最重要的两个特征是区域位置和档次,不同地区对两者的需求有不一样的特征;

北京写字楼租赁市场呈现三大特征：

▪交易集中于四个区域;无论从交易数量还是从交易面积来看,ＣＢＤ、中关村、燕莎和王府井都是北京写字楼租赁市场最为集中的区域,这四个区域的交易量占到了市场总份额的60％以上；

▪国内外客户的选择不同;中关村对国内客户,尤其科技企业的吸引力更大,国外客户则更偏重于选择国际氛围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等区域;ＣＢＤ的租赁客户中,国际知名企业占到了46％,涉及的行业则以通讯电子、金融保险业为主；王府井和燕莎商圈的客户构成较为接近,主要是专业服务性公司；