论道  LUN  DAO
当前，作为中国经济晴雨表的房地产行业进入深度调整期，市场上库存增加，房价下跌，房地产企业负债率上升、盈利能力下降。作为典型的资金密集型行业，大多数房地产企业在高速发展后面临重大资金风险，而如何对风险进行防范，成为企业亟待解决的首要问题。
一、资金风险定义及分类
资金风险是指企业在生产经营过程中，由于资金循环存在的不确定因素而给企业带来的风险。具体包括安全风险、短缺风险和使用效率风险。而在目前房地产市场整体下行的趋势下，安全风险可通过企业完善的内部控制来达到防范目的；资金的短缺风险及效率风险是房地产企业面临的主要风险，存在于房地产开发的全过程，具体包括资金筹措、资金运营管理及资金回笼过程中存在的短缺及效率风险。
二、资金管理中面临的问题及风险
（一）资金筹措面临的风险
1.外部融资手段过于单一导致的资金链断裂风险。房地产项目开发周期长、耗费大，企业几乎不可能完全依靠自有资金进行项目开发，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，股票筹资和债券筹资等直接融资占比较小，企业大多从银行、信托等金融机构进行间接融资，对间接融资依赖程度高，融
资手段过于单一，一旦货币政策紧缩将导致资金链断裂风险。
2.资产负债率较高导致的偿债风险。当前我国房地产金融市场以债权融资为主，股权融资比例较小，过高的债务比率使得企业承担较大的财务费用和到期偿还压力。
3.前期可研不足导致的资金短缺风险。房地产企业在项目可研阶段对经济技术指标未进行详细测算与估计，将不能有效预计投资成本及资金使用量，造成资金筹措风险。
（二）资金运营管理面临的风险
1.预算管理不到位导致资金短缺风险。房地产企业不能根据项目实际运营情况，有效进行项目预算管理，并在预算执行过程中进行动态调整与监督，合理安排资金，会造成资金投入不可控，导致资金短缺风险。
2.开发过程管理不当造成的资金使用效率风险。房地产项目实际开发过程中，由于项目招投标、动态成本管理、结算管理及工程质量等方面管理不善，导致项目运营成本增加，易发生资金使用效率风险。
（三）资金回笼面临的风险
1.前期可研不足导致的资金回笼风险。房地产企业由于忽视项目可行性分析和研究，对于区域经济和市
房地产利润
场、政策法规、产品市场定位、规划设计等方面缺乏充分研究，决策不当，导致开发产品销售遇阻，不能快速回笼项目资金，导致资金短缺及使用效率风险。
2.宏观经济政策变化导致的资金回笼风险。受经济形势、宏观调控及金融政策的影响，房地产企业普遍存在存货库存压力大，企业资金严重沉淀现象，项目资金回笼存在巨大使用效率风险。
3.销售管理不当导致的资金风险。房地产企业不能根据市场变化及时调整销售策略、营销策划失效、定价策略不当，导致存货去化慢，不能及时回笼资金，资金运营成本增加，还可能面临资金链断裂的风险。
4.物业管理不到位导致的资金风险。房地产企业存量物业的管理不到位将导致资金的大量沉淀，影响房地产项目利润的总体实现，存在资金使用效率风险；同时物业管理服务作为房地产企业的一项增值服务，对房地产项目品牌提升、项目销售能起到极大的促进作用，服务质量不高将对项目整体销售产生重要影响，进而影响资金的回笼。
三、资金风险应对措施
资金风险的应对要覆盖资金循环的全过程，即从资金筹措、资金运营和资金回笼等方面加强管理。具体如下：（一）资金筹措方面
1.合理规划融资时点及融资总量。做好项目前期可行性研究分析及预算管理，根据开发规模、开发进度、自有资金总量以及融资周期等方面详细规划融资的时点与总量。既要减少资金占用成本，又要减少资金风险，形成合理资本结构，提高财务管理的水平。
2.扩宽融资渠道，创新融资方式。一方面，充分发挥上市公司融资平台作用，通过定向增发、发行企业债等方式促进现金流入；另一方面，充分利用集团公司内部财务公司及租赁公司平台，盘活内部资金，增强融资能力；再次，随着国内资本市场的不断成熟，企业应充分关注房地产信托投资基金、海外私募等手段的发展态势和政策条件，充分了解如股权回购、可转债、海外上市、租约变现等创新融资方式。
（二）资金运营方面
1.强化项目开发过程管理。严格落实项目开发进度，做好资金配比计划；建立科学的成本控制体系，加强对项目的招投标、动态成本及结算管理，有效整合成本控制体系，让有限的资金充分循环。
2.完善资金运营风险预警。一是把风险预警体系纳入财务管理的常态化工作中，利用财务比率，如资金周转率、资产收益率、流动比率、资产负债率等指标对资金风险进行预警；二是将对标分析纳入风险管理的全过程，建立动态比较机制，持续改进管理短板，防范资金风险。
（三）资金回笼方面
1.加强营销管理，建立快速应对机制。充分市场调研，合理进行品牌定位；强化营销手段，采取微博、、各种APP等多种移动营销手段，加快销售去化进度；根据对宏观经济形势与政策、市场营销投放与客户接待的持续跟进与分析，制定并及时调整营销策略，建立营销全生命周期的一体化管理平台。
2.强化物业管理，提升盈利能力。对房地产企业存量资产进行有效管理与运营，积极研究打造及完善自有品牌物业管理公司，建立完整的房地产开发产业链与价值链，提升资金运营能力。
3.做好客户价值增值服务，提升竞争力。在房地产项目的开发投资环节做好充分的市场调研和精细的产品设计，从房产保值增值、生活配套设施建设、周边商业提升、物业服务管理等多方面为客户做好增值服务，提升项目竞争力，实现项目快周转。
四、资金风险管理监督保障机制
资金风险管理工作的有效开展，离不开完善的监督保障机制的建立与运行。
（一）强化审计监督机制。通过内外部审计机构对资金风险进行定期监督检查，及时发现资金管理过程存在的漏洞，促进企业完善资金风险管理手段，提升资金管理水平。
（二）完善考核激励机制。通过将资金风险管理工作情况及其效果纳入业绩考核，提高企业风险控制意识，调动员工积极性。
（三）建立有效问责机制。建立资金风险管理目标责任制度，在对资金风险管理工作权责进行明确划分的基础上，严格执行奖罚规定，做到职责清晰、奖罚分明，避免问责流于形式。
（作者单位：中国房地产开发集团有限公司）
喻    琴
房地产企业面临的资金风险及其应对措施
2018. 5（下）  现代国企研究
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